Rynek mieszkaniowy: stabilizacja przed kolejną falą wzrostów?

Rok 2025 przyniósł stabilizację na rynku. Ceny ofertowe zatrzymały się, a w przypadku cen transakcyjnych odnotowano nawet spadki. To efekt mniejszej płynności na rynku spowodowanej głównie ciągle wysokim kosztem kredytów hipotecznych. Jednak wraz z poprawą koniunktury i przewidywanym dalszym obniżaniem stóp procentowych, rynek może wkrótce odbić, a to może oznaczać wzrost cen.

Rekordowe ceny, ale najniższa dynamika od lat

W III kwartale 2025 roku średnia cena ofertowa w siedmiu największych miastach Polski sięgnęła 15,3 tys. zł za mkw. To wciąż znacznie więcej niż w latach ubiegłych – psychologiczny poziom 10 tys. zł za mkw. został przebity już w 2021 roku. Jednak tempo wzrostu cen wyraźnie spadło. W III kwartale ceny ofertowe wzrosły jedynie o 1,6 proc. r/r, co jest najniższą dynamiką od 2017 roku.

Jeszcze bardziej widoczne zmiany dotyczą cen transakcyjnych. Osłabiony popyt zwiększył skuteczność negocjacji – ceny wzrosły zaledwie o 0,5 proc. r/r, najniżej od 11 lat. W Warszawie ceny transakcyjne spadły o 0,1 proc., we Wrocławiu i Łodzi o ponad 1 proc., a w Krakowie aż o 2,5 proc.. Rynek wtórny potwierdza ten trend – średni spadek w siedmiu największych miastach wyniósł 0,9 proc., a w samej Warszawie 2,7 proc..

Gospodarka przyspiesza, stopy procentowe w dół

Czy ten trend się utrzyma? Wszystko wskazuje na odwrócenie sytuacji. Polska gospodarka wyraźnie przyspiesza – w III kwartale 2025 roku PKB wzrósł o 3,7 proc. r/r, najszybciej od trzech lat. Inflacja pozostaje blisko celu NBP i według naszych prognoz utrzyma się na niskim poziomie w 2026 roku. To otwiera drogę do dalszych obniżek stóp procentowych, co stopniowo będzie się przyczyniać do większego zainteresowania kredytami hipotecznymi i wyższej zdolności kredytowej gospodarstw domowych.

W 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy o 150 pb., a prognoza Colliers wskazuje na spadki o kolejne 75 pb. w przyszłym roku. Już teraz widać efekt tego zjawiska w postaci wzrostu liczby wniosków o kredyty hipoteczne. W III kwartale banki udzieliły 65 tys. nowych kredytów, o 41 proc. więcej niż rok wcześniej. To wynik zbliżony do okresu obowiązywania programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który znacznie wsparł popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Prognoza Colliers zakłada, że liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych w 2025 roku będzie najwyższa od trzech lat, z czego najwięcej zostanie udzielone w ostatnim kwartale tego roku.

Kiedy ceny znów ruszą w górę?

Większe zainteresowanie zakupem mieszkań z opóźnieniem przełoży się na wzrost cen. Po stabilizacji pod koniec 2025 r. i na początku 2026 roku, Colliers prognozuje powrót wzrostów w II kwartale 2026 roku. Deweloperzy już przygotowują się na odbudowę popytu – w biurach sprzedaży widać większy ruch, a w październiku wydano ponad 24 tys. pozwoleń na budowę, najwięcej od roku.

Jednocześnie rosną koszty realizacji inwestycji, które dodatkowo będą podwyższane przez zmiany legislacyjne. W pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 roku koszt budowy budynku wielorodzinnego był o 3,4 proc. wyższy niż rok wcześniej, po wcześniejszych znaczących wzrostach.

Stawiamy na własność

Rynek pozostaje ostrożny wobec trwałości odbudowującego się popytu. Prognozy demograficzne dla Polski są negatywne, ale migracja – zarówno zagraniczna, jak i wewnętrzna – będzie koncentrować się w największych miastach, zwiększając lokalny popyt.

Polacy wciąż mieszkają w zbyt małych lokalach – 34 proc. gospodarstw domowych deklaruje niedostateczną powierzchnię, co jest jednym z najwyższych wyników w UE (średnia to 17 proc.). Preferencja posiadania własnego mieszkania pozostaje silna – 87 proc. Polaków ma nieruchomość na własność, wobec średniej unijnej 68 proc. i zaledwie 47 proc. w Niemczech.

Wysokie ceny mieszkań zwiększą zainteresowanie wynajmem, szczególnie wśród młodych, którzy cenią mobilność i elastyczność. W efekcie dynamicznie rozwija się sektor najmu instytucjonalnego (PRS), którego udział w rynku będzie rósł w kolejnych latach.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów?

Obecna stabilizacja cen może być więc ciszą przed falą kolejnych wzrostów. Bardzo prawdopodobne jest bowiem, że spadające stopy procentowe, rosnąca dostępność kredytów i poprawa koniunktury będą stopniowo podbijać popyt, a tym sam cenę za mkw.