Polski rynek parków handlowych bez oznak spowolnienia

Tempo rozwoju polskiego rynku parków handlowych pozostaje wysokie i nie wykazuje oznak wyhamowania. Zainteresowanie deweloperów i inwestorów obejmuje zarówno miasta powiatowe, jak i duże aglomeracje. W dużych ośrodkach miejskich obserwowany jest wyraźny wzrost udziału usług oraz coraz śmielsza ekspansja sektora gastronomicznego w strukturze najemców. W tym aspekcie widoczna jest istotna różnica w porównaniu do obiektów realizowanych w mniejszych ośrodkach miejskich.

Struktura najmu w lokalnych parkach handlowych pozostaje od lat względnie stabilna. Kluczowi najemcy są w dużej mierze niezmienni i często odpowiadają za około 90 proc. wynajętej powierzchni. Jednocześnie w miastach, w których w czasie ostatniej dekady powstały już obiekty handlowe, coraz wyraźniej rysuje się trend konsolidacyjny. Deweloperzy i inwestorzy zainteresowani są tam realizacją jednego, nowoczesnego, większego projektu, który w pełni zabezpieczyłby lokalne potrzeby.

Skala projektów rośnie

Na rynku widoczna jest tendencja do realizacji większych inwestycji. Potwierdzeniem tego trendu jest m.in. oddanie do użytkowania w 2025 roku 19 projektów związanych z rozbudową istniejących obiektów. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy tego roku otwarto jednocześnie ponad 30 nowych parków handlowych o powierzchni przekraczającej 5 tys. mkw.

Większa skala projektów podbija ich atrakcyjność dla szerszego grona najemców. Oprócz operatorów oferujących produkty codziennego użytku, do parków handlowych coraz częściej wchodzą marki z segmentu mody ekonomicznej, gastronomia oraz różnego rodzaju usługi. W efekcie obiekty te przekształcają się w bardziej uniwersalne lokalne destynacje zakupowe, które zaspokajają coraz więcej potrzeb konsumentów.

Inwestorzy coraz chętniej kierują uwagę na duże miasta, gdzie nowe projekty w formule parku handlowego pełnią de facto funkcję centrów convenience, z operatorem spożywczym jako kotwicą. Jednocześnie obserwujemy wyścig o zabudowę parkami handlowymi o zbliżonym składzie najemców każdego powiatu i każdej gminy. Pod połowę nowej powierzchni oddanej w tym roku dostarczyły parki, które zlokalizowane są w miastach liczących do 50 tys. mieszkańców. O budowie nowych parków w większych miastach decyduje przede wszystkim lokalizacja oraz gotowość firm do wynajęcia powierzchni, a w mniejszych ośrodkach miejskich główną rolę gra popyt najemców, a w następnej kolejności lokalizacja.

Nowe kategorie i marki najemców

Rok 2025 przyniósł nową kategorię najemców parków handlowych, wyraźne zainteresowanie wynajmem powierzchni zgłosili dealerzy samochodowi. Na polski rynek handlowy weszły również nowe międzynarodowe marki, m.in. Guess Jeans, Miramira, Pino Kuchen, a także Omnichise i Miniso z sektora gastronomicznego.

Aktywność inwestycyjna i struktura kapitału

Zainteresowanie inwestowaniem w parki handlowe pozostaje wysokie, zarówno wśród krajowego kapitału prywatnego, jak i zagranicznych funduszy, w tym m.in. inwestorów z Czech. Na rynku pojawiają się nowi gracze, jednak są to głównie inwestorzy kapitałowi zainteresowani zakupem gotowych, w pełni skomercjalizowanych produktów. Rynek ulega konsolidacji, profesjonalizuje i stopniowo nasyca. Jednocześnie rosnące koszty realizacji inwestycji, poziom stóp procentowych oraz presja na stawki czynszowe ograniczają przestrzeń marżową dla deweloperów.

W segmencie transakcyjnym dominuje kapitał zagraniczny. Przykładem jest sprzedaż przez polską firmę Trei portfela 36 Vendo Parków za 300 mln euro do Slate Asset Management i Ares Management, a także zakup 10 parków handlowych przez debiutującego na polskim rynku czeskiego inwestora My Parks.

Po kilku latach stagnacji transakcje inwestycyjne na rynku powierzchni handlowych powracają do czołówki najbardziej interesujących klas aktywów, szczególnie jeśli chodzi o portfele parków handlowych. Po wyjątkowo aktywnym dla sektora 2024 roku, w którym wartość transakcji handlowych przekroczyła w Polsce 1,6 mld euro (najwyższa od 2019 roku), segment nadal notuje dobre wyniki. Szacuje się, że w bieżącym roku wolumen inwestycji osiągnie poziom około 900 mln euro.

Perspektywy rozwoju sektora

Parki handlowe ewoluują z miejsc szybkich zakupów w wielofunkcyjne lokalne destynacje, oferujące oprócz tradycyjnego handlu także gastronomię, fitness i usługi medyczne, wpisując się w koncepcję miast 15-minutowych. Na koniec września w Polsce w budowie i rozbudowie znajdowało się około 690 tys. mkw. powierzchni handlowej, z czego niemal 90 proc. stanowiły parki handlowe. Obecnie blisko jedna trzecia całkowitych zasobów handlowych, zlokalizowanych jest w miejscowościach liczących poniżej 100 tys. mieszkańców i udział ten będzie nadal wzrastał.

Lata 2026-2027 pozostaną okresem intensywnej aktywności inwestycyjnej. W kolejnych latach rynek zacznie jednak weryfikować skalę podaży. W mniejszych miastach można spodziewać się wzrostu pustostanów w starszych obiektach na rzecz nowych, dużych parków handlowych, które będą „domykać” lokalne rynki. Istotnym kierunkiem rozwoju pozostaje również redewelopment obiektów liczących 10 lat i więcej, w tym dawnych, sieciowych supermarketów. I w tym kierunku patrzymy jako Scallier.

Wyzwania i popyt w kolejnych latach

Jednym z kluczowych wyzwań na 2026 rok pozostaje wydłużający się proces przygotowania inwestycji, który istotnie spowalnia tempo realizacji nowych projektów. Rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny, a dostępność atrakcyjnych, niezagospodarowanych lokalizacji maleje. Popyt na wynajem powierzchni handlowych będzie stopniowo słabł, wraz z kolejnymi miastami „odkreślanymi” przez wiodące sieci handlowe, co naturalnie wpływać będzie a zmniejszenie potencjału dalszej ekspansji. Rynek parków handlowych w Polsce zbliża się do etapu nasycenia i w perspektywie najbliższych dwóch lat, przy obecnym tempie inwestycji, może osiągnąć ten poziom.

Nowa roczna podaż na rynku parków i centrów convenience odpowiada aktualnie rekordowym poziomom przyrostu klasycznych centrów notowanym przed kilku laty, kiedy w sektorze handlowym dostarczane było około 500 tys. mkw. nowej powierzchni rocznie. Długoterminowy scenariusz dla sektora handlowego zakłada dalszy rozwój formatów convenience, jak również projektów mixed-use, powiązanych z ideą miast 15-minutowych.