Polska Ustawa schronowa może zmienić rynek

Nowe wyzwania inwestycyjne – ustawa schronowa a rynek nieruchomości komercyjnych

Od stycznia 2026 roku kwestie bezpieczeństwa i ochrony ludności na stałe weszły do agendy rynku nieruchomości. Choć nowe regulacje formalnie obowiązują już od 2025, dopiero teraz zaczynają przekładać się na codzienną praktykę inwestycyjną, wpływając na sposób myślenia o projektowaniu, funkcjonalności i długoterminowej wartości nowych projektów mieszkaniowych i komercyjnych.

Nowe przepisy tworzą ramy prawne dla planowania, ewidencjonowania i wykorzystywania obiektów zbiorowej ochrony ludności, w tym schronów, ukryć oraz tzw. miejsc doraźnego schronienia (MDS). Ustawa określa które z powstających budynków – zwłaszcza posiadających kondygnacje podziemne – powinny być projektowane w sposób umożliwiający wykorzystanie tych przestrzeni jako miejsc schronienia w sytuacjach kryzysowych.

Kogo obowiązują nowe przepisy?

Z perspektywy rynku nieruchomości kluczowe znaczenie ma zakres nowych regulacji. Obowiązek uwzględniania funkcji ochronnych dotyczy inwestycji, dla których wnioski o pozwolenie na budowę zostały złożone po 31 grudnia 2025. Przepisy obejmują budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, lecz także znaczną część nieruchomości komercyjnych, w tym biura, obiekty handlowe, budynki użyteczności publicznej oraz inne obiekty o istotnym znaczeniu gospodarczym.

Ustawa nie wyłącza z tego zakresu centrów handlowych ani nieruchomości magazynowych. Oznacza to, że duże hale logistyczne, magazyny czy galerie handlowe, zwłaszcza te dysponujące kondygnacjami podziemnymi lub rozległymi, zamkniętymi przestrzeniami, mogą zostać ujęte w lokalnych planach ochrony ludności jako potencjalne miejsca doraźnego schronienia. Samo wskazanie obiektu w takim planie nie oznacza automatycznego obowiązku jego przebudowy, ale może rodzić konsekwencje projektowe, ewidencyjne lub organizacyjne – mówi Dominika Jędrak, dyrektorka działu Market Insights, Colliers.

Co z budynkami, które otrzymały zgodę na budowę przed styczniem 2026?

Ustawodawca zachował zasadę niedziałania prawa wstecz. Inwestycje, które uzyskały pozwolenie na budowę przed 1 stycznia 2026, co do zasady nie podlegają nowym wymogom. Podobnie modernizacje istniejących budynków nie są automatycznie objęte obowiązkiem dostosowania do standardów ochrony ludności, chyba że zakres przebudowy lub konkretne decyzje administracyjne będą to uzasadniały. Ustawa przewiduje jednak ewidencjonowanie istniejących obiektów, które mogą pełnić funkcje ochronne, co w praktyce może objąć także część starszych zasobów komercyjnych.

Jak ustawa wpłynie na rynek nieruchomości komercyjnych?

Najbardziej bezpośrednią konsekwencją nowych regulacji jest wzrost kosztów realizacji inwestycji. Zapewnienie funkcji MDS wiąże się z koniecznością wzmocnienia konstrukcji, zastosowania bardziej zaawansowanych systemów wentylacji, dodatkowych zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz zapewnienia dostępu do mediów i rozwiązań umożliwiających szybką adaptację garaży lub piwnic.
Wyższe nakłady inwestycyjne będą miały dalsze przełożenie na rynek najmu, co może przełożyć się na wzrost stawek czynszowych czy bardziej zachowawcze podejście inwestorów do uruchamiania nowych projektów.

Obecnie brak jest rozporządzeń wykonawczych do ustawy, dlatego wpływ nowych regulacji na proces inwestycyjny będzie można ocenić dopiero po ich publikacji. Już teraz można jednak założyć, że szczegółowe wytyczne techniczne dotyczące MDS będą oddziaływać przede wszystkim na fazę projektową oraz etap realizacji, m.in. poprzez wymagania dotyczące materiałów czy ich dostępności. Jednocześnie przewiduje się, że czas trwania procedur administracyjnych pozostanie bez zmian. Ewentualne ryzyka związane z organizacją procesu inwestycyjnego będą możliwe do dokładniejszego określenia dopiero po ogłoszeniu pełnych przepisów.

W dłuższej perspektywie nowe przepisy mogą przyczynić się do wykształcenia dodatkowych standardów jakości i bezpieczeństwa na rynku nieruchomości komercyjnych. Budynki wyposażone w rozwiązania zwiększające poziom ochrony ludności mogą zyskać przewagę konkurencyjną, szczególnie w segmencie obiektów premium oraz nieruchomości o znaczeniu strategicznym. Jednocześnie właściciele takich obiektów muszą liczyć się z dodatkowymi kosztami operacyjnymi związanymi z utrzymaniem miejsc schronienia, ich monitoringiem i gotowością do wykorzystania w sytuacjach kryzysowych.

Wpływ na rynek magazynowy i logistyczny

Choć sektor magazynowy i logistyczny nie został wskazany wprost jako objęty nowymi obowiązkami, interpretacje prawne sugerują, że obiekty o szczególnym znaczeniu gospodarczym mogą zostać uwzględnione w lokalnych planach ochrony ludności. W praktyce część inwestorów może już dziś uwzględniać funkcje MDS profilaktycznie, aby ograniczyć ryzyko przyszłych wymogów administracyjnych lub dostosować się do lokalnych programów ochronnych.

Nowy kontekst regulacyjny

Na obecnym etapie regulacje mają charakter ramowy. Ustawa nie określa szczegółowych parametrów technicznych, takich jak minimalna powierzchnia miejsc schronienia, standardy konstrukcyjne czy wymagane wyposażenie. Te kwestie mają zostać doprecyzowane w aktach wykonawczych, nad którymi pracuje Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Z zapowiedzi wynika, że kluczowe rozporządzenia techniczne będą publikowane sukcesywnie, począwszy od lutego 2026. Choć ostateczny wpływ ustawy schronowej na rynek zależeć będzie od treści rozporządzeń wykonawczych oraz praktyki ich stosowania na poziomie lokalnym, jednak już dziś widać, że bezpieczeństwo infrastrukturalne stało się trwałym elementem dyskusji o przyszłości rynku nieruchomości w Polsce.