Polska Biura w regionach pod presją pustostanów

Wysoki poziom pustostanów, ograniczona aktywność deweloperska i zmiana struktury popytu pokazują rynek, który wciąż szuka równowagi po dynamicznym wzroście poprzedniej dekady.

Łączna podaż biurowa w ośmiu największych polskich miastach regionalnych wynosi 6,76 mln mkw., czyli niemal o pół miliona mkw. więcej niż zasoby biurowe Warszawy. Rynek jest mocno skoncentrowany. Kraków (1,85 mln mkw.), Wrocław (1,36 mln mkw.) i Trójmiasto (1,07 mln mkw.) skupiają razem prawie dwie trzecie całej podaży regionalnej.

Popyt w I kwartale wyniósł 121,5 tys. mkw., co jest najniższym wynikiem odnotowanym w I kwartale od początku 2021 roku i oznacza spadek o 29 proc. rok do roku. Liderem aktywności najemców było Trójmiasto, gdzie wynajęto 49,5 tys. mkw., czyli 41 proc. całkowitego wolumenu. Kolejne miejsca zajęły Wrocław z wynikiem 25,5 tys. mkw. oraz Kraków, gdzie popyt wyniósł 16,7 tys. mkw. Sektory napędzające najem to produkcja, odpowiadająca za 18 proc. transakcji, usługi dla biznesu z udziałem 17 proc. oraz IT z udziałem 13 proc. Nowe umowy stanowiły 51 proc. wolumenu, a renegocjacje 37 proc.

Trójmiasto w ostatnim raporcie wypada bardzo mocno, ale nie powinno się czytać tego wyłącznie przez pryzmat jednego kwartału. To rynek, który od dłuższego czasu buduje swoją pozycję dość konsekwentnie: ma zróżnicowaną bazę najemców, dobry dostęp do kadr i argument w postaci jakości życia, który w rozmowach z firmami naprawdę ma znaczenie. Dlatego przy większej ostrożności najemców Trójmiasto nadal potrafi przyciągać popyt. Nie jest rynkiem bez ryzyka, ale na tle największych regionów jest najbliżej punktu równowagi – komentuje Piotr Skuza, associate director, Regional Manager, Office Agency, Savills.

Średni wskaźnik pustostanów dla biurowych rynków regionalnych wynosi 17,4 proc., co odpowiada 1,18 mln mkw. wolnej powierzchni. Najwyższe poziomy notują Katowice (22,1 proc.) i Wrocław (22,0 proc.). Wysoka dostępność powierzchni utrzymuje się także w Łodzi (19,6 proc.) i Krakowie (18,4 proc.). Na tle rynku pozytywnie wyróżniają się Trójmiasto, gdzie 10,8 proc. biur czeka na najemców oraz Szczecin ze wskaźnikiem pustostanów na poziomie 7,9 proc.

Kraków i Katowice pokazują dwa różne biurowe oblicza. Kraków jest największym rynkiem poza Warszawą i nadal pozostaje naturalnym wyborem dla wielu dużych organizacji, ale jego skala oznacza też dużą konkurencję między budynkami. Katowice z kolei przeszły w ostatnich latach bardzo dużą zmianę jakościową i mają coraz lepszy produkt biurowy, ale przy najwyższym wskaźniku pustostanów wśród dużych rynków regionalnych muszą mocniej walczyć o każdą decyzję najemcy. W obu miastach widzimy, że firmy nie patrzą już tylko na metraż i adres. Pytają o efektywność powierzchni, dostępność pracowników, dojazd, koszty i to, czy biuro pomoże im ściągnąć ludzi z powrotem do pracy stacjonarnej – tłumaczy Marcin Gawlik, associate director, Office Agency, Savills.

Wrocław pozostaje jednym z najważniejszych rynków biurowych w kraju, ale dziś gra toczy się tu już na innych zasadach niż kilka lat temu. Przy tak dużej dostępności powierzchni najemcy nie podejmują decyzji pod presją. Sprawdzają koszty, jakość zarządzania, elastyczność umowy i to, czy biuro rzeczywiście odpowiada na sposób pracy zespołów. Właściciele muszą więc konkurować nie tylko adresem i standardem budynku, ale umiejętnością zadbania o całe doświadczenie najemcy – mówi Dorota Kościelniak, director, Office Agency, Savills.

Aktywność deweloperska pozostaje na historycznie niskim poziomie. W budowie znajduje się mniej niż 180 tys. mkw. biur, o 11 proc. mniej niż rok wcześniej i kilkakrotnie mniej niż w poprzednich cyklach. Dla porównania, w latach 2015-2019 w budowie znajdowało się średnio ponad 900 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Aktywność deweloperska koncentruje się przede wszystkim w Poznaniu, gdzie w budowie znajduje się 72,9 tys. mkw., oraz w Krakowie z wynikiem 50,4 tys. mkw. Mimo że w samym I kwartale oddano do użytku 47,2 tys. mkw. biur, czyli więcej niż przez cały 2025 rok, łączna tegoroczna podaż pozostanie znacznie poniżej wieloletniej średniej.

Dziś w Poznaniu nikt nie wynajmuje biura „na zapas”. Decyzje są ostrożne, mocno policzone i zwykle poprzedzone długą analizą kosztów. Dlatego niski wolumen najmu w I kwartale nie jest zaskoczeniem, a duża powierzchnia w budowie będzie ważnym testem. Nowe projekty muszą trafić bardzo precyzyjnie w potrzeby firm: lokalizacja, efektywny układ, koszty eksploatacyjne i elastyczne warunki. W Poznaniu sam nowy budynek nie wystarczy. Kluczowe jest i będzie dopasowanie powierzchni, kosztów i warunków najmu do konkretnych potrzeb firm – komentuje Mateusz Jakubowicz, associate, regional manager, Office Agency, Savills.

W najbliższych kwartałach kluczowe będzie tempo absorpcji istniejących pustostanów. Ograniczona nowa podaż może pomóc w stabilizacji rynku, ale tylko pod warunkiem stopniowego powrotu aktywności najemców.