Polska Popyt na biura w regionach spowalnia

Mimo iż w tym czasie deweloperzy wybudowali ponad dwukrotnie więcej metrów kwadratowych biur niż w całym 2025 roku, tegoroczna podaż nowej powierzchni spadnie do drugiego najniższego poziomu od 20 lat. Aktywność deweloperska koncentruje się w dwóch miastach: Poznaniu i Krakowie, na które przypada łącznie ponad 75 proc. powierzchni w budowie. Według prognoz współczynnik pustostanów, który nieznacznie wzrósł w pierwszym kwartale, powinien stopniowo obniżać się w najbliższych kwartałach.

Na koniec marca 2026 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej na największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) nieznacznie się zmniejszyły o 0,1 proc. rok do roku i wyniosły nieco ponad 6,76 mln mkw.

W I kwartale deweloperzy dostarczyli prawie 47,2 tys. mkw. nowych biur, co oznacza wzrost aż o 130 proc. w porównaniu z całym 2025 rokiem, w którym oddano do użytku zaledwie 20,55 tys. mkw. Mimo to całkowity wolumen tegorocznej podaży w miastach regionalnych nie przekroczy 100 tys. mkw., co będzie drugim najniższym wynikiem od 2006 roku. Wśród największych biurowców ukończonych w pierwszych trzech miesiącach 2026 roku znajdują się Swobodna Spot A (14,7 tys. mkw., Wrocław) oraz Punkt (12,7 tys. mkw., Trójmiasto) – komentuje Karol Wyka, dyrektor zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Pod koniec I kwartału 2026 roku na rynkach regionalnych w budowie pozostawało niecałe 166 tys. mkw., co oznacza spadek zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku – odpowiednio o 23,6 proc. i 14 proc. Ponad 75 proc. tego wolumenu przypada na dwa miasta: Poznań i Kraków.

Warto zauważyć, że spośród wszystkich inwestycji biurowych będących w trakcie realizacji tylko cztery zaoferują ponad 10 tys. mkw. Deweloperzy obecnie stawiają na bardziej kameralne projekty, a towarzyszy temu wzrost aktywności lokalnych graczy, którzy realizują aż 12 z 16 inwestycji będących w budowie, co stanowi 50 proc. całkowitego wolumenu powstającej powierzchni biurowej – dodaje Karol Wyka.

Po bardzo intensywnym IV kwartale i całym ubiegłym roku aktywność najemców wyraźnie spowolniła w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku. W tym czasie najemcy podpisali umowy na 121,5 tys. mkw. – to wynik niższy o ponad 51 proc. niż w poprzednim kwartale oraz o prawie 30 proc. w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. W okresie od stycznia do marca 2026 roku w miastach regionalnych odnotowano tylko jedną transakcję o powierzchni ponad 10 tys. mkw.

W strukturze popytu na regionalnych rynkach biurowych w pierwszych trzech miesiącach 2026 roku dominowały nowe umowy najmu z udziałem na poziomie 50,6 proc. Na drugim miejscu znalazły się renegocjacje i odnowienia umów, które stanowiły 37 proc. łącznego wolumenu. Pozostałe 12,4 proc. przypadło na ekspansje (11,4 proc.), transakcje na potrzeby własne (0,6 proc.) oraz umowy przednajmu (0,4 proc.).

W pierwszych trzech miesiącach 2026 roku najwięcej powierzchni biurowej, bo aż 49,55 tys. mkw., najemcy wynajęli w Trójmieście. Na drugim miejscu uplasował się Wrocław z prawie 25,45 tys. mkw. podpisanych umów. Z kolei w Krakowie aktywność najemców wyniosła blisko 16,7 tys. mkw. Na te trzy miasta przypadło ponad 75 proc. całkowitego popytu zarejestrowanego na rynkach regionalnych w pierwszym kwartale. Najbardziej aktywnymi najemcami były firmy z sektora produkcyjnego oraz usług dla biznesu – odpowiadały one odpowiednio za 18 proc. i 17 proc. całkowitego wolumenu transakcji najmu w miastach regionalnych. Na trzecim miejscu znalazła się branża IT z 13-proc. udziałem – mówi Karol Wyka.

Pod koniec marca 2026 roku współczynnik pustostanów na głównych rynkach regionalnych wyniósł 17,4 proc., co stanowi wzrost o 0,5 p.p. kwartał do kwartału, ale jednocześnie spadek o 0,1 p.p. rok do roku. Stopa pustostanów przekroczyła 22 proc. w dwóch miastach: Katowicach i Wrocławiu. W kolejnych kwartałach wskaźnik ten może jednak zacząć się stopniowo obniżać z powodu umiarkowanej aktywności deweloperów i stabilnego popytu ze strony najemców. Całkowity wolumen wolnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych sięgnął 1,18 mln mkw.

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na rynkach regionalnych już od kilku kwartałów utrzymują się na stabilnym poziomie (16,00-18,00 euro/mkw./miesiąc).

Warto jednak zauważyć, że na koniec marca 2026 roku zaledwie 16 biurowców oddanych do użytku w ostatnich sześciu latach oferowało moduły powyżej 5 tys. mkw., co wskazuje na ograniczoną podaż dużych metraży w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach. W kolejnych kwartałach może skurczyć się również oferta biur o powierzchni ponad 3 tys. mkw., co z kolei przełoży się na presję wzrostową na czynsze, zwłaszcza w obiektach najwyższej klasy – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.