Czechy Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Pradze wynoszą niespełna 4 mln mkw.

Praski rynek biurowy utrzymał się w bardzo dobrej kondycji również w drugim kwartale. Chociaż nowa podaż trafia na rynek dość powoli, w budowie znajduje się już ponad 309 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego blisko 58 proc. ma zabezpieczonych najemców. Oprócz większych inwestycji obserwujemy również rosnącą aktywność w segmencie mniejszych butikowych biurowców, które pomagają deweloperom uzupełnić przyszłą podaż o projekty „z historią”. Po stronie popytu nadal dominują renegocjacje, stanowiące blisko 70 proc. wszystkich transakcji, co odzwierciedla starania firm o optymalizację już zajmowanych powierzchni. Najwyższy poziom aktywności koncentrował się na Pradze 4 i Pradze 5, które są jednocześnie centrami obecnej aktywności deweloperskiej – komentuje Jana Vlková, partner and head of workplace advisory & office agency, Colliers.

Zasoby biurowe i nowa podaż

Na koniec drugiego kwartału 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej osiągnęły 3,95 mln mkw. W minionym kwartale oddano do użytku jedną inwestycję – zmodernizowany obiekt Danube House na Pradze 8 (19,9 tys. mkw.). W pozostałej części 2026 roku nowa podaż ograniczy się do 8,2 tys. mkw. odnowionej powierzchni w ramach jednego projektu. W rezultacie całkowity wolumen dostarczonej w 2026 roku powierzchni biurowej ma wynieść 36,7 tys. mkw.

W drugim kwartale 2026 roku rozpoczęto budowę trzech mniejszych, centralnie zlokalizowanych projektów biurowych. Wśród nowych inwestycji znalazły się: Vinohradská 8 (7,3 tys. mkw.), Hybe (5,1 tys. mkw.) oraz Palace Hybernia (2,4 tys. mkw.). Pierwsza z nich znajduje się na Pradze 2, a pozostałe na Pradze 1. Łączny wolumen powierzchni w budowie wynosi obecnie 309,3 tys. mkw., z czego największa część przypada na Pragę 5 (39 proc.) i Pragę 4 (36 proc.). Prawie 58 proc. tej przestrzeni zostało już wynajęte.

Biurowce klasy A stanowiły około 72 proc. całkowitych zasobów, podczas gdy projekty najwyższej jakości o standardzie AAA odpowiadały za ponad 15 proc. rynku.

Popyt na powierzchnię biurową

Całkowity popyt brutto (obejmujący renegocjacje umów i podnajem) osiągnął w drugim kwartale 2026 roku 125,4 tys. mkw., co stanowi wzrost o 21 proc. w ujęciu kwartalnym. Jednak w zestawieniu rok do roku popyt spadł o 24 proc.

Najwyższy popyt brutto w minionym kwartale odnotowano na Pradze 4 (35 proc.), a w dalszej kolejności na Pradze 5 (27 proc.) oraz Pradze 8 (18 proc.). Pod względem sektorowym dominowały firmy technologiczne (38 proc.), a zaraz za nimi uplasowały się przedsiębiorstwa z branży farmaceutycznej i ochrony zdrowia (9 proc.).

Renegocjacje odpowiadały za większość popytu w drugim kwartale (69 proc.). Nowe umowy najmu oraz ekspansje stanowiły 29 proc., a pozostałe 2 proc. dotyczyło podnajmu. W drugim kwartale nie odnotowano żadnych transakcji przednajmu. Popyt netto (bez renegocjacji i podnajmu) wyniósł 35,8 tys. mkw., notując 16-procentowy spadek względem poprzedniego kwartału.

Kluczowe transakcje najmu

Do najważniejszych umów drugiego kwartału 2026 roku należała renegocjacja kontraktu firmy Seznam.cz w kompleksie Palace Křižík (14 tys. mkw.) na Pradze 5. Pozostałe znaczące transakcje to renegocjacja umowy spółki CA CZ w projekcie The Park (8 tys. mkw.) na Pradze 4 oraz przedłużenie najmu przez firmę Škoda Transportation w Coral Office Park (4 tys. mkw.) na Pradze 5.

Pustostany i absorpcja netto

Absorpcja netto, odzwierciedlająca zmianę wielkości wynajętej powierzchni w danym okresie, była w drugim kwartale dodatnia i wyniosła 17,1 tys. mkw.

Wskaźnik pustostanów w Pradze utrzymał się na stabilnym poziomie względem poprzedniego kwartału, wynosząc 5,8 proc. na koniec czerwca 2026 roku. W ujęciu rocznym stopa wakatów spadła o 70 punktów bazowych. Pod koniec drugiego kwartału w stolicy Czech odnotowano około 229,1 tys. mkw. wolnej powierzchni biurowej.

Najwyższy odsetek niewynajętych biur zarejestrowano na Pradze 10 (11,4 proc.) i Pradze 3 (11,2 proc.), z kolei najniższe poziomy zaobserwowano na Pradze 2 (1,3 proc.) i Pradze 1 (3,7 proc.).

Czynsze

Najwyższe stawki czynszów biurowych (prime rents) wykazywały w minionym kwartale zróżnicowane trendy na poszczególnych rynkach lokalnych. W ścisłym centrum miasta utrzymały się one na stabilnym poziomie 30 euro za mkw. miesięcznie. W lokalizacjach śródmiejskich najwyższe czynsze wzrosły do 21,50–22,50 euro za mkw. miesięcznie, a na obrzeżach miasta urosły do poziomu 16–17 euro za mkw. miesięcznie.