Polska Nie ma jednego scenariusza

W jednej grupie miast mamy Warszawę i Trójmiasto, gdzie teoretyczna wyprzedaż aktualnej oferty potrwałaby 5 kwartałów, co oznacza równowagę pomiędzy podażą i popytem. Na przeciwległym biegunie są natomiast Katowice. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyjrzeli się natomiast ruchom cenowym, jakie podejmowali deweloperzy w IV kwartale 2025 roku. Okres ten okazał się początkiem narastającej konkurencji cenowej na kilku czołowych rynkach. Jej skutkami były zarówno przeceny wielu ofert, jak i podwyżki cen najbardziej atrakcyjnych lokali.

Rok 2025 na największych rynkach ponownie przyniósł więcej nowych mieszkań niż udało się sprzedać. Deweloperzy wprowadzili do oferty o prawie 9 tys. lokali więcej od całkowitego rocznego popytu. Warto jednak zauważyć, że w 2024 roku nadwyżka nowych wprowadzeń nad całościowym wolumenem sprzedaży była aż dwa razy wyższa i wyniosła 18 tys. mieszkań. Po stronie popytowej roczny wynik w 2025 roku był natomiast porównywalny do roku poprzedniego. W okresie styczeń–grudzień deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach prawie 43 tys. mieszkań, jednak było to tylko o 4 proc. więcej rok do roku. Trzeba jednak podkreślić, że to druga połowa roku miała znaczący wpływ na ten wynik. Popyt zaczął rosnąć po kolejnych cięciach stóp procentowych. W ciągu dwóch ostatnich kwartałów udało się osiągnąć sprzedaż o 15 proc. wyższą niż w okresie styczeń–czerwiec.

Po stronie popytu widać także wyjątkową atrakcyjność rynku trójmiejskiego, który był liderem pod względem wzrostów sprzedaży. Wolumen transakcji na tym rynku zwiększył się i był zdecydowanie wyższy niż w przypadku rynku krakowskiego czy wrocławskiego. Wydaje się natomiast, że rynkiem, który nie wykorzystał swojego potencjału, jest Kraków. W odróżnieniu od Trójmiasta nie ma tam tak rozbudowanej oferty lokali z segmentu apartamentów, która przyciągałaby dodatkowy popyt spoza aglomeracji. Dodatkowo sytuacja na lokalnym rynku pracy mogła negatywnie oddziaływać na potencjalnych nabywców kupujących na własne potrzeby.

Najbardziej trafnym podsumowaniem minionych miesięcy jest podkreślenie, że skala zróżnicowania rynków jest bardzo duża i na każdy z nich trzeba patrzeć osobno. W opinii JLL w Warszawie możemy nadal spodziewać się rosnącej oferty, jednak tylko przy założeniu, że sprzedaż będzie także rosła. Warto jednak zaznaczyć, że deweloperzy w stolicy nie mają zapasu niewykorzystanych pozwoleń na budowę, co sugeruje, że nowe projekty powinny wchodzić do sprzedaży w rozsądnych wolumenach. Na przeciwległym biegunie znajdują się Katowice, gdzie mamy nie tylko rekordową ofertę, ale także znaczący zapas niewykorzystanych, ważnych pozwoleń. Podobna sytuacja występuje w Łodzi i Poznaniu – również tam w teorii nie brakuje projektów, które można szybko uruchomić, jednak obecnie obserwowana jest duża nadwyżka podaży.

Uwagę analityków przyciąga rosnąca liczba mieszkań gotowych w ofercie. Według danych JLL za IV kwartał 2025 roku takich lokali na siedmiu dużych rynkach było ok. 14 tys. Jest to jeden z wyższych wyników w perspektywie ostatnich kilkunastu lat. Warto jednak podkreślić, że od 2012 roku głównym rynkiem z mieszkaniami gotowymi w ofercie była Warszawa. Obecnie to na rynkach regionalnych notowane są rekordowe wolumeny lokali gotowych, natomiast stolica pozostaje wyraźnie poniżej poziomów z lat 2012–2014.

Wzrost liczby gotowych mieszkań w ofercie jest konsekwencją decyzji o rozpoczynaniu budów, podejmowanych przez deweloperów na przełomie 2023 i 2024 roku. Istotna była wówczas zapowiedź wprowadzenia kolejnego po „Bezpiecznym Kredycie 2 proc.” programu wsparcia nabywców pierwszych mieszkań, która zwiększyła aktywność podażową firm. Część deweloperów wchodziła jednak z nowymi projektami na rynek również na przełomie 2024 i 2025 roku, kiedy można było przypuszczać, że program nie zostanie uruchomiony. Oznacza to, że w kolejnych kwartałach na części rynków możemy spodziewać się rosnącej liczby mieszkań ukończonych, które nadal będą pozostawać w ofercie. Taka sytuacja może wpływać na poziom średnich cen oraz skalę rabatów – komentuje Aleksandra Gawrońska, director, head of Residential Research, JLL Poland.

Wpływ jawności cen na rynek w II połowie 2025 roku

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przeprowadzili pogłębione badanie ruchów cenowych podejmowanych przez deweloperów zarówno w trakcie wdrażania reformy, jak i w IV kwartale, który dla wielu firm był kluczowy z punktu widzenia realizacji celów na cały 2025 rok. Wejście w życie przepisów dotyczących jawności cen we wrześniu 2025 roku wywołało intensywną falę dostosowań cenowych ofert mieszkań, której łączny bilans doprowadził do spadku cen na niemal wszystkich rynkach. Jak pokazuje analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl, proces ten był kontynuowany również w IV kwartale, choć jego charakter różnił się w zależności od miasta. Badanie obejmowało zmiany cen tych samych mieszkań w ofercie (like-for-like), odzwierciedlające rzeczywiste decyzje deweloperów.

Dane z początku stycznia pokazują, jak dynamika rynku zmieniła podejście cenowe deweloperów w okresie wrzesień 2025–styczeń 2026. Był to czas adaptacji uczestników rynku do jawności cen. Z jednej strony klienci otrzymali bardziej zróżnicowaną ofertę cenową, z drugiej deweloperzy odczuwali spadek liczby zapytań. W efekcie nasiliła się konkurencja oraz działania promocyjne i rabatowe, kulminujące pod koniec roku – tłumaczy Jan Dziekoński, head of Market Insights, RynekPierwotny.pl.

Dla części miast, które odnotowały największe przeceny we wrześniu, takich jak Łódź, Gdańsk i Kraków, IV kwartał był okresem stabilizacji oraz niewielkiego odbicia cen. Skala obniżek w III kwartale, sięgająca średnio 1–3 proc., a w pojedynczych przypadkach od 5 do 25 proc., okazała się tam wystarczająca do pobudzenia sprzedaży. W pozostałych miastach IV kwartał był kontynuacją rywalizacji cenowej, szczególnie we Wrocławiu, Warszawie, Poznaniu i Katowicach.

Na części rynków, zwłaszcza w Katowicach, Wrocławiu i Poznaniu, obserwujemy nasilającą się konkurencję cenową. Pozostałe miasta utrzymują bardziej zbilansowany charakter korekt cen, związany z podtrzymywaniem tempa sprzedaży słabszych projektów. Jednocześnie najlepsze oferty nadal drożeją, co pokazuje, jak dynamiczny i zróżnicowany jest obecnie rynek – podsumowuje Jan Dziekoński.