Popyt wraca, fundamenty pozostają mocne

Rok 2025 upłynął na rynku mieszkaniowym bez programowych impulsów, przy rekordowej ofercie i wciąż wysokich stopach procentowych. Mimo to deweloperzy rozpoczęli budowę niemal 130 tys. mieszkań, potwierdzając, że sektor potrafi funkcjonować w warunkach rynkowej równowagi, a nie krótkotrwałych bodźców popytowych. Główny Urząd Statystyczny udostępnił grudniowe dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego, tym samym dając nam pełen obraz tego, jak kształtował się rynek w 2025 roku.

Rozpoczęte budowy

Deweloperzy rozpoczęli w 2025 roku budowę niemal 130 tys. mieszkań (129 714). Zważywszy, że wynik ten został osiągnięty w czasie, gdy oferta dostępnych mieszkań jest najwyższa w historii, a stopa procentowa NBP wciąż znacznie przewyższa tę z okresu boomu z lat 2016-2021, co mogłoby przecież skłaniać inwestorów do większej ostrożności, miniony rok należy uznać za relatywnie udany. Fakt, że w porównaniu do 2024 roku odnotowany został 15-proc. spadek nowych inwestycji jest w tym wypadku mylący. W 2024 roku, szczególnie w jego I połowie, starty nowych inwestycji były bowiem napędzane ożywieniem popytu na skutek funkcjonowania BK2% i – jak się później okazało – płonną wiarą w zapewnienia o przedłużeniu programu. Tymczasem rezultat ostatnich 12 miesięcy został osiągnięty w sposób organiczny, bez zewnętrznych impulsów.

Pomimo wyzwań sektora związanego z poziomem oferty, przyjęta strategia uruchamiania nowych projektów może zostać zweryfikowana pozytywnie. O prawdopodobieństwie takiego scenariusza świadczą niedawne obniżki stóp i wzmożony popyt, który obserwowaliśmy w ostatnich miesiącach 2025 roku. Nabywcy wracają do biur sprzedaży, a liczba sprzedanych mieszkań w siedmiu największych miastach była w ostatnim kwartale 2025 roku najwyższa od czasu analogicznego okresu 2023 roku, czyli szczytu obowiązywania BK2% (za Otodom Analytics). Tak wysoki poziom będzie trudny do utrzymania w skali całego przyszłego roku, ale na pewno jest to pozytywny prognostyk dla rynku. Przewidujemy, że na koniec 2026 roku liczba nowo wprowadzonych inwestycji będzie oscylowała wokół podobnego poziomu, tj. 125–130 tys. mieszkań. Równoważyć będą się w tym przypadku wymienione wyżej siły, z jednej strony zwiększony popyt, z drugiej zaś wysoka oferta i nieobserwowana od lat liczba niesprzedanych gotowych mieszkań.

Pozwolenia na budowę

W minionym roku inwestorzy otrzymali zgodę na realizację 171 493 mieszkań, co stanowi spadek o 16 proc. względem 2024 roku. Lekkie schłodzenie wydaje się w tym przypadku naturalne. Nasycenie ofertą i spadek tempa sprzedaży mogły ograniczyć potencjalną aktywność w zakresie przygotowania przyszłych inwestycji. Część inwestorów skupiała się bowiem w większym stopniu na sprzedaży istniejących projektów, co ograniczało przestrzeń na długofalowe planowanie nowych inwestycji. Zjawisko to mogło dotykać w dużej mierze mniejszych deweloperów, działających poza głównymi rynkami i realizujących pojedyncze projekty jeden po drugim, choć nadpodaż obserwowana jest również w większych metropoliach, takich jak Łódź czy Katowice.

Pozytywna końcówka minionego roku i poprawiające się warunki makroekonomiczne, a także nadchodzące zmiany prawne, powinny skłaniać deweloperów do większej aktywności w 2026 roku.

Pozwolenia na użytkowanie

Po dwóch latach spadków liczby mieszkań oddawanych do użytkowania deweloperzy zamknęli 2025 rok rezultatem 134 tys. ukończonych lokali, co stanowi 8-proc. wzrost rok do roku. Zważywszy na czas trwania budowy, liczba mieszkań oddawanych do użytku jest wypadkową inwestycji, których budowa rozpoczęła się około 18-24 miesiące wcześniej. Jako że 2024 rok był dla branży niezwykle dobry pod względem uruchomionych budów, obecny rok powinien zakończyć się jeszcze lepszym wynikiem, oscylującym zapewne wokół 140 tys. oddanych mieszkań. To z kolei zbliżyłoby nas do rekordowych poziomów z lat 2020–2022.