Polska Silny popyt i mało nowych biur

Aktywna końcówka roku

Warszawski rynek biurowy zakończył 2025 rok z dobrym wynikiem – całkowita aktywność najemców wyniosła niemal 795 tys. mkw., co oznacza wzrost o 7,0 proc. w stosunku do roku ubiegłego. Wyjątkowo intensywna była końcówka roku. W samym IV kwartale wynajęto prawie 310 tys. mkw. powierzchni, co stanowi wzrost o aż 69 proc. w porównaniu do III kwartału 2025 roku.

Strukturę transakcji w 2025 roku zdominowały przedłużenia umów. Dla wielu firm była to decyzja niejako wymuszona, bo rynek oferuje dziś niewiele realnych możliwości relokacji, a dodatkowo koszty fit-out często stanowią barierę dla zmiany siedziby. Największa aktywność najemców koncentrowała się w strefie Centrum, która odpowiadała za 32 proc. całkowitego wolumenu wynajętej powierzchni. Na drugim miejscu znalazł się Służewiec z udziałem na poziomie 23 proc. – komentuje Wiktoria Weilandt, associate director, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

W IV kwartale 2025 roku na warszawskim rynku biurowym odnotowano duże transakcje: AstraZeneca powiększyła biuro do blisko 22,5 tys. mkw. i przedłużyła umowę w budynku Postępu 14, a poufny najemca zakontraktował 16 tys. mkw. w Eurocentrum Office Complex Delta w strefie Korytarz Jerozolimskie. Zarząd Transportu Miejskiego oraz Ringier Axel Springer Polska zdecydowały się na przedłużenie umów najmu po 12 tys. mkw., odpowiednio w obiektach Fabryka PZO I oraz Signum Work Station.

W IV kwartale największy udział (65 proc.) w strukturze wolumenu transakcji brutto miały przedłużenia umów. Nowe umowy stanowiły natomiast 31 proc. wolumenu. W ujęciu rocznym nowe transakcje odpowiadały za 40 proc. powierzchni, na które zawarto umowy najmu, podczas gdy przedłużenia stanowiły około 51 proc. Z kolei w ujęciu ostatnich czterech kwartałów udział przednajmu wyniósł 7,4 proc.

Niska nowa podaż

Koniec 2025 roku warszawski rynek biurowy zamknął z łącznymi zasobami na poziomie 6,23 mln mkw. powierzchni, z czego od stycznia do grudnia oddano do użytku niespełna 88 tys. mkw. Nowa podaż koncentrowała się głównie wokół dwóch projektów The Bridge (47 tys. mkw.) oraz Office House (27,8 tys. mkw.). Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, wartość nowej podaży w 2025 roku była o 15 proc. niższa niż rok wcześniej. Na koniec roku istniejące zasoby powierzchni biurowej w Warszawie były mniejsze niż łączna podaż w ośmiu największych miastach regionalnych. Obecnie stolica skupia 48 proc. krajowych zasobów biurowych, przy czym aż 64 proc. budynków ma ponad 10 lat. W IV kwartale nie oddano do użytkowania żadnego nowego obiektu biurowego. Wynika to z przesunięcia zakończenia części inwestycji z końcówki 2025 roku na początek 2026 roku.

Nowe inwestycje na horyzoncie

Biorąc pod uwagę wolumen powierzchni będącej obecnie w budowie, w kolejnych dwóch latach planowane jest oddanie do użytku blisko 200 tys. mkw., co oznacza spadek o 27 proc. rok do roku. Ponad 61 proc. nowej podaży zasili strefy centralne, a dodatkowe 33 proc. Centralny Obszar Biznesu. Wśród największych realizowanych obecnie projektów znajdują się AFI Tower (50 tys. mkw.) oraz Upper One (35,5 tys. mkw.). Zakończy się również przebudowa V-Tower (31 tys. mkw.) – oddanie do użytkowania zaplanowano na koniec I kwartału bieżącego roku.

Spadek poziomu pustostanów

Jak wynika z raportu, na koniec grudnia 2025 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie spadł do 9,1 proc., czyli o 1,5 p.p. mniej niż rok wcześniej. Na poprawę tej sytuacji wpłynęło kilka czynników: wycofanie z rynku budynków zmieniających funkcję, bardzo ograniczona nowa podaż oraz wyraźny wzrost aktywności najemców w drugiej połowie roku. Poziom niewynajętej powierzchni w centralnych lokalizacjach spadł do 6,1 proc. (spadek o 2,6 p.p. w porównaniu do ubiegłego roku), zaś poza centrum do 11,6 proc. 18 proc. wolumenu pustostanów koncentruje się w strefie Służewiec.

Rosną czynsze

Jeśli chodzi o poziom czynszów wywoławczych dla najlepszych powierzchni biurowych w stolicy, wykazuje on tendencję wzrostową. W 2026 roku na rynku pojawi się niewiele nowych biur, co najprawdopodobniej będzie dalej wspierać wzrost czynszów.

Najwyższe dynamiki wzrostów odnotowano w lokalizacjach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie centrum. Ograniczona podaż nowych projektów oraz stabilny popyt tworzą warunki do dalszej presji wzrostowej. Prognozy rynkowe wskazują, że w 2026 roku stawki czynszów Prime mogą osiągnąć poziom 32 euro/mkw./mies., a w najbardziej prestiżowych lokalizacjach – nawet 34-35 euro/mkw./mies. – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.