Polska Drugie życie biurowców

Polski rynek biurowy jest stosunkowo młody na tle Europy Zachodniej, ale znaczna część jego zasobu nie jest już nowa. Według danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych na koniec II kwartału 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynosiły około 13 mln mkw. Część tych budynków ma już kilkanaście lub więcej lat. W użytkowaniu pozostają również biurowce z lat 70. i 80.

To oznacza, że kwestia modernizacji będzie dotyczyć coraz większej części rynku. Zgodnie z przywoływanymi w opracowaniu prognozami większość istniejących budynków biurowych ma nadal funkcjonować w 2050 roku. Jednocześnie unijne regulacje zakładają stopniową poprawę efektywności energetycznej zasobu budowlanego.

Dla właścicieli oznacza to konieczność uwzględnienia kilku czynników jednocześnie: przyszłych wymogów prawnych, kosztów eksploatacji, oczekiwań najemców, wymagań instytucji finansujących oraz perspektywy utrzymania wartości nieruchomości.

Modernizacja nie jest więc wyłącznie kwestią techniczną. Coraz częściej staje się decyzją dotyczącą dalszego funkcjonowania całego aktywa.

Ile kosztuje retrofit?

Retrofit może obejmować zarówno stosunkowo proste działania związane z zarządzaniem energią i pracą instalacji, jak i głęboką modernizację przegród, systemów technicznych czy części wspólnych. Zakres prac zależy od wieku i stanu budynku, jego parametrów oraz zakładanego efektu.

Jednym z problemów rynku pozostaje jednak oszacowanie kosztów. Publikacja „Modernizacje biurowców. Retrofit / CAPEX”, przygotowana przez ekspertów Gleeds Polska z inicjatywy PINK, próbuje uporządkować dostępne dane i pokazać koszty na przykładzie dwóch modelowych budynków.

Trudności w oszacowaniu kosztów retrofitów zgłaszali m.in. rzeczoznawcy majątkowi i instytucje finansujące w trakcie wielu dyskusji, również na spotkaniach Grup eksperckich PINK. Zestawienia dostępne w publikacji mogą też stanowić punkt wyjścia dla właścicieli i zarządców budynków. Dzięki opracowaniu stworzonemu przez firmę Gleeds Polska, w oparciu o rzeczywiste dane, dysponujemy pierwszym tak konkretnym i szerokim zestawieniem kosztów retrofitów dla polskiego rynku – mówi Ewa Andrzejewska, dyrektorka operacyjna i członkini zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.

Opracowanie nie sprowadza jednak modernizacji do kalkulacji kosztu za metr kwadratowy. Zakłada, że przed wyborem zakresu prac należy uwzględnić również przyszły sposób wykorzystania budynku i oczekiwany efekt techniczny oraz rynkowy.

Trzy scenariusze dla biurowca z 2006 roku

Pierwszy z analizowanych modeli to biurowiec z 2006 roku o powierzchni 14,2 tys. mkw. GLA, zlokalizowany poza ścisłym centrum Warszawy lub jednego z największych miast regionalnych.

Najmniej kosztowny z trzech analizowanych wariantów obejmuje audyt, opomiarowanie, dostrojenie instalacji, automatykę i oświetlenie. Nakłady oszacowano na 5,26 mln zł netto, czyli około 370 zł na mkw. GLA.

Według autorów opracowania taki zakres prac może przynieść 10–15 proc. redukcji zużycia energii i potencjalnie oznaczać przejście z klasy charakterystyki energetycznej E do D.

Drugi wariant obejmuje dodatkowo poprawę wentylacji, wdrożenie odzysku ciepła i modernizację chłodzenia. Łączny koszt rośnie do 15,32 mln zł netto, a szacowany spadek zużycia energii wynosi 25–35 proc.

W trzecim scenariuszu zakres rozszerzono o częściową modernizację fasady, lobby i części wspólnych. Koszt wynosi 21,22 mln zł netto, a potencjalna redukcja zużycia energii została oszacowana na 40 proc. Autorzy wskazują, że taki zakres może umożliwić przejście z klasy E do C.

Różnice między wariantami pokazują, jak szybko rosną nakłady wraz z zakresem ingerencji w budynek. Jednocześnie zwiększa się potencjalny efekt energetyczny.

Starszy budynek, inny zakres prac

Drugi model to biurowiec z 1978 roku w mieście regionalnym, o powierzchni 3,9 tys. mkw. GLA.

Podstawowa termomodernizacja obejmuje m.in. inwentaryzację, opomiarowanie, regulację instalacji i docieplenie stropodachu. Jej koszt oszacowano na 1,84 mln zł netto. Według opracowania taki zakres może przynieść 25–35 proc. redukcji zużycia energii i potencjalnie umożliwić przejście z klasy E do D.

Wariant głębokiej modernizacji obejmuje dodatkowo m.in. docieplenie ścian, wymianę stolarki, przebudowę ogrzewania i modernizację wentylacji w wybranych strefach. W tym przypadku nakłady rosną do 6,05 mln zł netto, a szacowany spadek zużycia energii wynosi 50 proc. Potencjalnym efektem jest przejście z klasy E do C.

Przykłady pokazują jednocześnie, że koszt modernizacji nie rośnie proporcjonalnie do wieku budynku. Ostateczny zakres i budżet zależą od jego parametrów, stanu technicznego oraz przyjętego celu.

Klasa energetyczna jako punkt odniesienia

W opracowaniu jako jeden z mierników efektu modernizacji wykorzystano klasę charakterystyki energetycznej. Ma ona być stosunkowo prostym benchmarkiem pozwalającym porównywać stan budynku przed i po modernizacji. Jest również wykorzystywana m.in. w procesach finansowania i refinansowania nieruchomości.

Znaczenie tego parametru może rosnąć wraz z wdrażaniem europejskich regulacji. Zgodnie z założeniami dyrektywy EPBD do 2030 roku modernizacja ma objąć 16 proc. budynków niemieszkalnych i publicznych o najgorszych parametrach, a do 2033 roku kolejne 26 proc. najmniej efektywnych obiektów.

Warto jednak zaznaczyć, że dyrektywa nie została jeszcze w pełni zaimplementowana do polskiego porządku prawnego. Ostateczny kształt krajowych przepisów określających sposób realizacji tych celów nie jest więc jeszcze znany.

Dla właścicieli oznacza to, że planowanie modernizacji odbywa się obecnie w warunkach zmieniającego się otoczenia regulacyjnego.

Retrofit jako decyzja dotycząca przyszłości budynku

Oszczędność energii jest tylko jednym z potencjalnych efektów modernizacji. Dla właściciela znaczenie mogą mieć również koszty operacyjne, możliwość utrzymania obecnych najemców, pozyskanie nowych użytkowników, konkurencyjność wobec nowszych projektów czy perspektywa utrzymania wartości aktywa.

Dlatego zakres prac powinien być powiązany z planem dalszego wykorzystania budynku. Inaczej może wyglądać modernizacja obiektu, który ma funkcjonować przez kolejne kilkanaście czy kilkadziesiąt lat, a inaczej inwestycja w budynek, którego właściciel rozważa zmianę strategii dla nieruchomości.

Mam nadzieję, iż „Modernizacje biurowców. Retrofit / CAPEX” jako pierwsze w Polsce dedykowane modernizacjom, a konkretnie retrofitom budynków biurowych stanie się benchmarkiem na naszym rynku. Myślę, że będzie zarówno dobrym podręcznikiem dla początkujących, jak i użytecznym źródłem informacji dla doświadczonych specjalistów – mówi Andrzej Kozak MRICS, Deputy Managing Director w Gleeds Polska.

Przedstawione w opracowaniu kwoty nie są kompletnymi kosztorysami inwestycji. Nie obejmują m.in. kosztów finansowania, okresów pustostanów czynszowych ani wydatków związanych z pracami, których konieczność może zostać ujawniona dopiero podczas realizacji.

Rzeczywisty budżet będzie więc zależał od konkretnego budynku i przyjętego zakresu modernizacji. Analiza pokazuje jednak skalę nakładów, z jakimi mogą wiązać się poszczególne poziomy ingerencji, oraz potencjalne efekty energetyczne.

Dla właścicieli starszych biurowców kluczowe pytanie będzie więc coraz częściej dotyczyć nie samego kosztu modernizacji, lecz relacji między nakładami a przyszłością konkretnego aktywa. Retrofit może oznaczać zarówno poprawę efektywności energetycznej, jak i próbę dostosowania budynku do kolejnego etapu jego funkcjonowania.