Europa Postrzegamy Węgry jako rynek non-core

Dlaczego w 2023 roku podjęto decyzję o zdegradowaniu rynku węgierskiego do kategorii non-core?
Jesteśmy aktywnym właścicielem aktywów i stale analizujemy nasz portfel oraz fundamenty rynkowe. Przy ocenie ekspozycji makroekonomicznej rynków, na których działamy, bierzemy pod uwagę m.in. stabilność polityczną, praworządność i otwartość gospodarki, ale także ogólną produktywność kraju, poziom innowacyjności, potencjał rynku konsumenckiego, dostęp do energii i finansowania oraz kondycję fiskalną.
Zgodnie z naszą strategią korporacyjną sprzedajemy nieruchomości, które nie wpisują się w portfel pod względem klasy aktywa, lokalizacji, jakości budynku, wieku czy potencjału tworzenia wartości. Od 2018 roku opuściliśmy siedem rynków, a w 2023 roku przeklasyfikowaliśmy Węgry do kategorii non-core. W przypadku tego rynku uważamy, że była to właściwa decyzja. Czasem lepiej jest sprzedać aktywa i reinwestować kapitał tam, gdzie potencjał wzrostu jest większy.

Dlaczego proces sprzedaży portfela na Węgrzech trwa tak długo i czy ostatnia transakcja może przyspieszyć wyjście z rynku?
W ciągu ostatnich trzech lat sprzedaliśmy cztery budynki biurowe o łącznej wartości około 150 mln euro brutto, mimo że Budapeszt jest jednym z najmniej płynnych rynków transakcyjnych w Europie. Łączny wolumen transakcji biurowych w tym mieście wyniósł w tym okresie jedynie około 600 mln euro, co oznacza, że nasze sprzedaże odpowiadały za blisko jedną czwartą wszystkich transakcji biurowych w Budapeszcie w ciągu ostatnich trzech lat. Zamknięcie tych transakcji po atrakcyjnych cenach w tak trudnym i mało płynnym otoczeniu rynkowym, przy ograniczonej aktywności inwestorów, postrzegamy jako pełny sukces. Pozwoliło nam to uwolnić kapitał, który możemy przeznaczyć na bardziej efektywne cele w ramach grupy.
Pozostajemy zdeterminowani, aby wyjść z pozostałej części portfela w Budapeszcie, jednak biorąc pod uwagę, że ekspozycja na ten rynek stanowi jedynie około 5 proc. aktywów całej grupy, koncentrujemy się na maksymalizacji przepływów pieniężnych i wartości sprzedaży, a nie na szybkich, wymuszonych transakcjach. Jesteśmy przekonani, że wysoka jakość pozostałych aktywów pozwoli nam przyciągnąć inwestorów i ostatecznie zrealizować pełne wyjście z rynku, jednocześnie generując stabilny cash flow dzięki utrzymującemu się poziomowi najmu.

Które rynki CA Immo uznaje obecnie za core?
Posiadamy silną pozycję w Berlinie i Monachium, które odpowiadają za około 54 proc. wartości całego portfela. Berlin stanowi jednocześnie 100 proc. naszego organicznego pipeline’u deweloperskiego. Obecnie realizujemy tam trzy projekty o łącznej wartości inwestycji około 515 mln euro – wszystkie są w 100 proc. wynajęte jeszcze przed ukończeniem. Na tych rynkach widzimy dużą skalę, głęboki popyt najemców oraz wystarczającą płynność inwestycyjną, co pozwala nam kontynuować rozwój w oparciu o aktywną rotację kapitału. Od lat jesteśmy również aktywnym właścicielem aktywów w Austrii oraz w regionie CEE. W ostatnim czasie zainwestowaliśmy znaczące środki w przebudowę i repozycjonowanie wybranych kluczowych nieruchomości w Warszawie i Pradze. Osiągnięte rezultaty potwierdziły naszą tezę o utrzymującym się silnym popycie na najwyższej klasy biura klasy A, oferujące wysoki standard techniczny i rozwiązania z zakresu zrównoważonego rozwoju. W miarę jak cykle inwestycyjne w Warszawie i Pradze zostały zakończone lub zbliżają się do końca, rozpoczęliśmy również analizę oportunistycznych sprzedaży na tych rynkach. Przykładowo, niedawno weszliśmy w etap wyłącznych negocjacji dotyczących potencjalnej sprzedaży naszego portfela w Pradze. Ogólnie rzecz biorąc, działania związane ze sprzedażą aktywów i rotacją kapitału przebiegają zgodnie z planem, choć ich ostateczny rezultat pozostaje otwarty. Jeśli procesy te nie rozwiną się zgodnie z naszymi założeniami, jesteśmy gotowi nadal utrzymywać te aktywa w portfelu.