Polska Rynek dwóch prędkości

Czwarty kwartał był także okresem „przyzwyczajania się” uczestników rynku do „jawności cen”. Z jednej strony klienci odczuli wręcz wzrost zróżnicowania cenowego oferty, z drugiej – deweloperzy mieli wrażenie spadku popytu, ponieważ zaczęło do nich napływać mniej zapytań o mieszkania. Czwarty kwartał 2025 roku przyniósł ożywienie, ale jednocześnie pogłębił podział rynku na dwie grupy miast o odmiennej dynamice. Choć dane o sprzedaży wskazują na wzrost, zwiększyła się także liczba mieszkań wprowadzonych na rynek, a co za tym idzie – dostępna oferta. Powiększyła się również pula mieszkań gotowych, czyli takich, których budowa już się zakończyła, ale nadal pozostają one w sprzedaży. Zgodnie z danymi JLL ich liczba na siedmiu największych rynkach wzrosła w ciągu kwartału o 46 proc., przekraczając 14,0 tys., co stanowi około 20 proc. całej oferty.

Wzrost liczby gotowych mieszkań w ofercie jest konsekwencją decyzji podejmowanych przez deweloperów na przełomie 2023 i 2024 roku. Wprowadzili oni wówczas do sprzedaży znaczną liczbę nowych inwestycji, reagując na popyt generowany przez program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” i przygotowując się na jego następcę – „Mieszkanie na Start”. Obecnie budowa tych inwestycji dobiegła końca, jednak spowolnienie sprzedaży widoczne od I kwartału 2024 roku sprawiło, że część tych lokali nadal pozostaje w ofercie – tłumaczy Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL.

Polityka podażowa deweloperów w ostatnich dwóch latach nie miała jednego prostego wytłumaczenia, a była wynikiem zróżnicowanych strategii i uwarunkowań.

Część firm uruchamiała nowe projekty, licząc na wprowadzenie kolejnego rządowego programu stymulującego popyt. Z kolei duże podmioty, dążąc do utrzymania ogólnego wolumenu sprzedaży, zwiększały liczbę oferowanych mieszkań, aby zrekompensować spadek transakcji w ramach pojedynczych inwestycji. Inni deweloperzy liczyli na szybkie obniżki stóp procentowych pod koniec minionego roku, które miały przyspieszyć sprzedaż gotowych lokali. Wreszcie dla części podmiotów rozpoczęcie budowy było po prostu koniecznością finansową, podyktowaną zobowiązaniami kredytowymi zaciągniętymi na zakup gruntu – dodaje.

Analizując wyniki IV kwartału 2025 roku, należy podkreślić poprawę sprzedaży. W porównaniu z analogicznym okresem roku wcześniej kwartalna sprzedaż na siedmiu największych rynkach wzrosła o prawie 15 proc. Roczna sprzedaż na poziomie niemal 43 tys. lokali jest wynikiem dalekim od rekordów z lat 2016–2019, ale wyraźnie lepszym niż w okresach kryzysowych. Największe wzrosty sprzedaży rok do roku odnotowano w Trójmieście i Warszawie – odpowiednio o 20 proc. i 10 proc. Na pozostałych dużych rynkach wynik 2025 roku był zbliżony do roku poprzedniego.

Kluczowym czynnikiem kształtującym rynek w 2025 roku był cykl łagodzenia polityki monetarnej. Seria decyzji o obniżkach stóp procentowych doprowadziła do ich łącznej redukcji o 175 punktów bazowych – z poziomu 5,75 proc. do 4,00 proc. Zmiana ta stopniowo przekładała się na obniżenie kosztów finansowania zakupu nieruchomości i poprawę zdolności kredytowej nabywców. Aktywność kupujących była już widoczna w IV kwartale, natomiast pełne efekty tych decyzji powinny być odczuwalne w perspektywie kolejnych 12 miesięcy. Dodatkowo oczekiwane jest uwolnienie części skumulowanego popytu ze strony klientów, którzy dotychczas wstrzymywali się z zakupem w oczekiwaniu na rządowe wsparcie.

O ile sprzedaż na każdym z dużych rynków w 2025 roku była w trendzie wzrostowym, to wysoka oferta w relacji do sprzedaży wyraźnie podzieliła rynek. Warszawa i Trójmiasto pozostają blisko równowagi, gdzie popyt nadąża za podażą, a ceny są stabilne lub lekko rosną. Z kolei Kraków, Poznań, Wrocław, a przede wszystkim Łódź i Katowice, znajdują się pod presją rosnącej oferty, także mieszkań gotowych. Teoretyczny czas wyprzedaży oferty w części z tych miast zbliża się do 6–7 kwartałów, natomiast w Łodzi i Katowicach przekracza już odpowiednio dwa i niemal cztery lata – podkreśla Aleksandra Gawrońska.

Dodatkowym czynnikiem kształtującym rynek w 2025 roku było wejście w życie ustawy o „jawności cen”. Obowiązek prezentowania aktualnych i historycznych cen wywołał falę repricingu, w ramach której wielu deweloperów dostosowało oficjalne cenniki do warunków rynkowych. Eksperci BIG DATA RynekPierwotny.pl ponownie przeanalizowali zmiany cenników, tym razem cztery miesiące po wejściu w życie ustawy. Przypomnijmy, że pierwsza analiza z października pokazała, iż w okresie czerwiec–wrzesień 2025 roku zmiany cen objęły od 13 proc. oferty w Katowicach do nawet 44 proc. w Łodzi i Trójmieście, przy czym obejmowały zarówno obniżki, jak i podwyżki sięgające nawet 20 proc.

Per saldo, uwzględniając zarówno wzrosty, jak i spadki, w okresie czerwiec–wrzesień ceny mieszkań w ofercie obniżyły się w większości miast. Największe przeceny odnotowano w Gdańsku (średnio o 3 proc.), Łodzi (o 2,6 proc.) oraz w Krakowie (o 1,3 proc.). W Warszawie i Wrocławiu zmiany były zbliżone do zera. Repricing związany z „jawnością cen” dotyczył zarówno małych, jak i dużych lokali, mieszkań w centrum i na obrzeżach, a także lokali pierwotnie drogich i tańszych.

W IV kwartale dynamika repricingu cen ofertowych osłabła. – Dane na początek stycznia pokazują, jak zmieniło się podejście cenowe deweloperów w okresie wrzesień 2025 – styczeń 2026 roku, czyli w czasie „przyzwyczajania się” rynku do „jawności cen”. Z jednej strony klienci widzieli większe zróżnicowanie oferty, z drugiej deweloperzy odczuwali mniejszy napływ zapytań. W efekcie wzrosła konkurencja i pojawiły się liczne kampanie promocyjne oraz rabaty, zwieńczone „Black Weekiem” i końcem roku. Większość z tych działań nie była widoczna w cennikach, ale wyraźnie wpłynęła na rynek – wyjaśnia Jan Dziekoński, head of Market Insights w RynekPierwotny.pl.

Wejście w życie „jawności cen” okazało się silnym, lecz jednorazowym impulsem. Nadal jednak utrzymuje się presja na obniżki cen ofertowych, choć w różnej skali. Rynki, które we wrześniu 2025 roku doświadczyły silnego repricingu – Łódź, Gdańsk i Kraków – w okresie wrzesień 2025 – grudzień 2026 roku weszły w fazę względnej stagnacji. Odsetek ofert ze zmianą ceny spadł dwu-, a w Gdańsku nawet trzykrotnie, zwłaszcza w zakresie obniżek. W efekcie ceny w ofercie utrzymały się tam na stabilnym poziomie, a średnia cena nawet wzrosła wskutek wprowadzania nowych, droższych projektów.

Z kolei miasta o umiarkowanym repricingu po wejściu w życie ustawy – Katowice, Poznań i Wrocław – kontynuowały trend spadkowy także do stycznia 2026 roku. W Poznaniu i Katowicach przeciętne obniżki wyniosły około 0,6 proc., natomiast we Wrocławiu sięgnęły niemal 1 proc. Warszawa pozostaje rynkiem w stagnacji, gdzie średnie zmiany są bliskie zera, choć w tle 20 proc. ofert odnotowało zmianę ceny – 9 proc. z obniżką i 11 proc. z podwyżką.

Dane o cenach ofertowych pokazują słabnięcie dynamiki zmian, ale one nadal występują. Część deweloperów aktywnie reaguje na nową sytuację, stosując działania cenowe, marketingowe i sprzedażowe, co było widoczne w intensywnych kampaniach IV kwartału, także w postaci rabatów. O rzeczywistej skali „wojny cenowej” w sektorze więcej powiedzą dane o cenach transakcyjnych, których spodziewamy się w lutym 2026 roku – podsumowuje Jan Dziekoński.