Czechy Popyt pozostaje silny

Choć pod koniec ubiegłego roku w Pradze w budowie znajdowało się ponad 263 tys. mkw. powierzchni biurowej w ramach 13 projektów, większość z nich zostanie ukończona dopiero w 2028 roku. Ograniczona podaż powierzchni biurowej utrzyma się więc w najbliższych dwóch latach, dodatkowo zwiększając napięcia na rynku, gdzie wskaźnik pustostanów wynosi zaledwie 5,9 proc.

Historycznie niska nowa podaż

Pod względem oddanej do użytkowania powierzchni rok 2025 był najsłabszym w historii praskiego rynku biurowego. Ukończono jedynie pięć projektów o łącznej powierzchni 26,6 tys. mkw., z czego cztery stanowiły przebudowy lub modernizacje. Jedynym nowym budynkiem był PernerKarlín, który został w pełni wynajęty jeszcze wkrótce po rozpoczęciu budowy w 2023 roku.

Obecna aktywność budowlana zapowiada obiecującą przyszłość, jednakże większość realizowanych obecnie projektów zostanie ukończona dopiero w 2028 roku. W 2026 roku planowane jest oddanie do użytku zaledwie czterech projektów oferujących łącznie 30,4 tys. mkw. wolnej powierzchni. Podobny wolumen dostępnej powierzchni prognozowany jest obecnie na 2027 rok, choć całkowita podaż brutto będzie wyższa.

Nadzieja dla rynku tkwi w projektach w przygotowaniu. Inwestycje, których realizacja może rozpocząć się w 2026 roku, a zakończyć w 2028 roku, obejmują łącznie 151,5 tys. mkw. Nic nie jest jednak przesądzone, ponieważ deweloperzy często korygują harmonogramy. Część z nich rozpoczęła już jednak szeroko zakrojone prace przygotowawcze w wybranych lokalizacjach, takich jak projekt Vinohradská realizowany przez Penta Real Estate czy projekt Sequoia grupy Passerinvest Group – komentuje Josef Stanko, dyrektor działu badań rynkowych w Colliers.

Spadająca podaż, pustostany poniżej „zdrowego” poziomu

Na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Pradze wyniosły 3,94 mln mkw. w ponad 470 budynkach, co oznacza spadek o 0,45 proc. rok do roku. Spadek ten wynika z wycofywania części obiektów z rynku w związku ze zmianą ich funkcji – niska nowa podaż nie jest w stanie zrekompensować tych ubytków. Wskaźnik pustostanów nadal malał, osiągając poziom 5,9 proc., najniższy od początku 2020 roku i poniżej powszechnie uznawanego „zdrowego” przedziału rynkowego. W pięciu największych lokalizacjach biurowych Pragi – centrum miasta, Karlínie, Pankrácu, Holešovicach i Brumlovce – które łącznie odpowiadają za 48 proc. rynku, wskaźnik pustostanów mieści się w przedziale od 3 proc. do 5,5 proc.

Silny popyt mimo braku wyraźnego wzrostu rynku

Pomimo ograniczonej podaży, wolumen transakcji najmu brutto w 2025 roku osiągnął 573,4 tys. mkw., co stanowi drugi najwyższy wynik w historii rynku. Istotną rolę odegrał tzw. owner leasing – duże firmy, niemal wyłącznie instytucje finansowe oraz ČEZ, rozpoczęły realizację własnych siedzib i kampusów.

Wolumen najmu netto, obejmujący nowe umowy, ekspansje i umowy przednajmu, wyniósł 307,3 tys. mkw., co odpowiada około 54 proc. całkowitej aktywności najemców. Bezwzględny poziom zrealizowanego popytu netto był zbliżony do wyniku z 2024 roku.

W 2026 roku większość aktywności rynkowej ma stanowić renegocjacja umów najmu, co wynika przede wszystkim z ograniczonej dostępności alternatywnych powierzchni.

Certyfikacja jako standard, nie przewaga konkurencyjna

Zrównoważony rozwój i jakość budynków stały się kluczowymi czynnikami wpływającymi na decyzje najemców i inwestorów. Na praskim rynku biurowym dominują dwa systemy certyfikacji: LEED oraz BREEAM. Dane wskazują, że LEED jest najczęściej stosowany w nowych projektach, natomiast BREEAM In-Use pozostaje najpopularniejszym rozwiązaniem dla istniejących budynków.

Certyfikaty przestały być narzędziem marketingowym, a stały się standardem oczekiwanym zarówno przez najemców, jak i inwestorów. Budynki bez jasno określonej strategii zrównoważonego rozwoju będą miały coraz większe trudności z konkurowaniem, szczególnie jeśli celują w najwyższe stawki czynszów i najbardziej wymagających klientów – dodaje Josef Stanko.

Czynsze: stabilizacja z potencjałem wzrostu

Stawki referencyjne na praskim rynku biurowym pozostają stabilne. Czynsze za najlepsze powierzchnie w centrum miasta wynoszą 30 euro/mkw./miesiąc, natomiast w strefach pośrednich (m.in. Karlín, Smíchov i Pankrác) utrzymują się na poziomie 20,50 euro/mkw./miesiąc po wzroście w poprzednim kwartale. Na obrzeżach miasta czynsze kształtują się na poziomie około 16,50 euro/mkw./miesiąc.

Na podstawie trwających transakcji oraz stawek oferowanych w planowanych projektach można oczekiwać wzrostu czynszów w centrum i jego bezpośrednim sąsiedztwie, jednak tylko w takim zakresie, na jaki pozwoli popyt. Dotychczas takich przypadków było niewiele – wyjaśnia Josef Stanko.