Polska Plany ogólne zmienią proces inwestycyjny

Reforma dotyczy całego kraju i będzie miała bezpośredni wpływ na tempo inwestycji, dostępność gruntów, jakość urbanistyki oraz sposób współpracy sektora publicznego i prywatnego. Podczas wydarzenia „Decoding Warsaw’s Draft General Zoning Plan”, zorganizowanego przez ULI Poland i kancelarię DWF, przedstawiciele samorządu Warszawy, inwestorów, projektantów i środowiska prawnego podkreślali, że rynek jest przygotowany na nowe zasady – pod warunkiem, że przejście do nowego systemu będzie prowadzone w sposób przewidywalny i spójny

Miasta w warunkach „podwójnej rzeczywistości”

Przygotowanie planu ogólnego to proces bez precedensu – zarówno pod względem skali jak i organizacji.

Przygotowanie planu ogólnego to proces niezwykle złożony – nie tylko ze względu na wielkość miasta, ale także na nowy, cyfrowy format dokumentu i konieczność pogodzenia tysięcy zgłoszonych wniosków. Równolegle prowadzimy prace nad planami miejscowymi, aby zabezpieczyć ciągłość inwestycji. Kluczowe jest, aby mieszkańcy i rynek dokładnie rozumieli, co się zmienia. Transparentność i otwarte konsultacje są dziś nie tyle dodatkiem, ile warunkiem powodzenia reformy – mówi Aneta Wardzińska-Siczek, zastępczyni dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy.

Gotowość do inwestowania rośnie, jeśli reguły są jasne

Inwestorzy wskazywali, że plany ogólne mogą uporządkować zasady funkcjonowania rynku, jednak kluczowa jest przewidywalność i spójność stosowania przepisów.

Dla inwestorów zagranicznych fundamentem jest przewidywalność. Możemy pracować w ramach systemu, który jest wymagający, ale musi on być przejrzysty i stosowany w sposób jednolity. Tymczasem w Polsce często funkcjonujemy w sytuacji, w której decyzje administracyjne opierają się na niepewnych interpretacjach, a nie na jasnych zasadach. To powoduje, że część projektów trafia do ‘strefy’, w której trudno ocenić ryzyko. Kiedy regulacje są stabilne i identyczne dla wszystkich, łatwiej inwestować długoterminowo. Brak tej stabilności jest dla nas większym problemem niż jakiekolwiek ograniczenia planistyczne - podkreśla Leszek Stankiewicz, dyrektor zarządzający, YIT Polska.

W procesie inwestycyjnym czas jest walutą równie istotną jak kapitał. Analizując nowe ramy planowania, nie pytamy: ‘czy przepisy są idealne’, tylko: ‘czy pozwalają przewidzieć przebieg procedury’. Inwestor podejmuje decyzję na podstawie realnego, policzalnego ryzyka. Jeżeli nie potrafimy ustalić, czy proces potrwa 14 miesięcy czy 4 lata, to nie jest to ryzyko – to niewiadoma. A niewiadoma nie może zostać wpisana w model finansowy. Plany ogólne mają potencjał uporządkować system, o ile będą wdrażane ze świadomością, że inwestycje działają w rytmie ekonomicznym, a nie administracyjnym. Potrzebujemy więc ram, które są nie tylko prawidłowe w sensie formalnym, ale także użyteczne w sensie przewidywalności – tłumaczy Jonathan O’Neill, Investment manager, Revive.

Zarządzamy projektami w cyklach, które mają swój początek, środek i koniec – mamy zamknięte okna decyzyjne i ograniczenia czasowe wynikające z charakteru funduszy. W takim modelu nawet pozornie drobne odchylenie czasowe może wpłynąć na rentowność całego przedsięwzięcia. Dlatego to właśnie okres przejściowy reformy budzi największe pytania. Potrzebujemy wiedzieć, które narzędzia będą obowiązywać, jak długo potrwa procedowanie i jak zmieniające się regulacje wpłyną na rozpoczęte procesy. Jesteśmy gotowi inwestować, ale musimy mieć pewność, że reguły nie będą zmieniały się w trakcie gry – dodaje Tomasz Dąbrowski, managing director, Zeitgeist Asset Management.

ZPI: narzędzie zdolne wypełnić lukę

Ważnym elementem zmian są Zintegrowane Plany Inwestycyjnych (ZPI) – instrument, który ma zastąpić tzw. lex deweloper i połączyć planowanie, partycypację i umowę urbanistyczną, umożliwiając realizację projektów, które nie mieszczą się w standardowych ramach planu miejscowego.

Miasto to organizm, który zmienia się szybciej, niż jesteśmy w stanie opisać to w jakimkolwiek dokumencie planistycznym. Plan ogólny powinien wyznaczać kierunek, ale nie może zablokować zdolności miasta do reagowania na nowe potrzeby. Dlatego tak istotne są narzędzia pozwalające negocjować rozwiązania dla terenów trudnych czy wielofunkcyjnych. ZPI otwierają przestrzeń do współodpowiedzialności – dzięki nim można precyzyjnie uzgodnić infrastrukturę, funkcje, jakość urbanistyczną i korzyści publiczne. To nie jest narzędzie ukierunkowane na obejście procedur, ale na tworzenie rozwiązań lepiej dopasowanych do realiów rozwoju miasta – podkreśla Piotr Sawicki, architekt, urbanista, założyciel SAWAWA Design Studio.

Architektura współpracy

Reforma planistyczna stawia przed Polską wyzwanie, które wykracza poza ramy jednego dokumentu. To proces wymagający nowej kultury współpracy między administracją, rynkiem a projektantami. Jak podkreśliła Joanna Wojnarowska, powodzenie zmian zależy przede wszystkim od tego, czy uda się zbudować wspólny język i wspólne oczekiwania wobec nowego systemu.

Przed nami zmiana, która nie dotyczy jednego dokumentu, ale całej logiki planowania. To moment, w którym sektor publiczny i prywatny powinny działać razem – definiować proces, interpretacje i standardy postępowania. Sukces reformy zależy od tego, jak poradzimy sobie z okresem przejściowym. Jeżeli będzie on jasny i przewidywalny, nowe narzędzia planistyczne rzeczywiście uporządkują system i poprawią jakość inwestycji – podsumowuje Joanna Wojnarowska, Członkini Komitetu Wykonawczego ULI Poland i Partner w DWF Poland.