Polska Czas selektywnych wzrostów i presji kosztowej

Obecnie na rynku nieruchomości handlowych obserwujemy najwyższy poziom nowej podaży od 2017 roku. Polska pozostaje liderem w Europie pod względem powierzchni nowo oddawanych parków handlowych, a rok 2026 ma szansę utrzymać ten wysoki poziom, biorąc pod uwagę rekordową powierzchnię obiektów aktualnie znajdujących się w budowie.

Czynsze i koszty operacyjne pod presją

Na początku 2026 roku indeksacja czynszów ze względu na inflację wyniesie ok. 3,5-4 proc., podobnie jak w 2025. Dodatkowe podwyżki mogą pojawić się przy renegocjacjach, w szczególności flagowych lokali, wspierane wysokim popytem i dobrymi wynikami najemców.

Największy potencjał do wzrostu czynszów mają dziś obiekty typu prime, w tym najlepsze centra handlowe, parki i lokalizacje high street. Przy wysokim poziomie wynajęcia i właściwie dobranym tenant-mixie możliwe są tam realne wzrosty stawek przy renegocjacjach, sięgające nawet kilku euro za mkw. W obiektach o słabszej pozycji rynkowej warunki negocjacyjne wciąż należą do najemców – komentuje Agnieszka Bobela-Musiał, head of Asset Services Retail w Cushman & Wakefield.

Równolegle właściciele muszą przygotować się na dalszy wzrost opłat serwisowych (service charge), który również prognozowany jest na poziomie około 4 proc. Wynika to z czynników niezależnych od właścicieli i zarządców, takich jak wzrost płacy minimalnej, wyższe podatki lokalne oraz skutki rezygnacji z mechanizmów rządowych wspierających ceny energii.

Najważniejszym wyzwaniem operacyjnym będzie utrzymanie efektywności kosztowej bez obniżenia jakości usług, co oznacza konieczność sięgania po technologię. Inwestycje w AI, systemy HVAC czy roboty czyszczące przestają być opcjonalne, stając się fundamentem konkurencyjności obiektu. Każdy wydatek typu CAPEX jest obecnie skrupulatnie analizowany pod kątem biznesowym – kluczowy jest mierzalny wpływ na wartość budynku oraz zwrot z inwestycji, najlepiej w ciągu 12 miesięcy – dodaje Agnieszka Bobela-Musiał.

Strategie najemców: optymalizacja zamiast agresywnej ekspansji

W 2026 roku rynek będzie świadkiem dalszej optymalizacji sieci handlowych oraz redefinicji formatów. Część marek, zwłaszcza z sektora mody, planuje powiększanie istniejących lokali kosztem otwierania nowych sklepów. Z kolei sieci z sektora elektroniki oraz duże supermarkety zapowiadają redukcję powierzchni, co jest odpowiedzią na migrację klientów do kanałów online oraz na presję kosztową.

Ruchy najemców związane z optymalizacją świadczą o dojrzewaniu rynku. Operatorzy handlowi coraz lepiej rozumieją, że sukces to nie liczba lokalizacji, ale jakość ekspozycji, konwersja i dopasowanie do profilu klienta. Ten rok będzie też stał pod znakiem rozwoju usług i dyskontów, przy jednoczesnym dalszym umacnianiu pozycji czołowych marek z kategorii mody oraz zdrowia i urody – tłumaczy Michał Masztakowski, head of Retail Agency.

Aktywność deweloperska i rozwój ulic handlowych

Aktywność deweloperska w 2026 roku skoncentruje się na finalizacji rekordowego pipeline'u projektów, przy czym centra handlowe będą odpowiadały jedynie za około 10-15 proc. nowej podaży. Deweloperzy muszą brać pod uwagę wzrost kosztów budowy szacowany na 2-5 proc.

Na rynku występuje obecnie deficyt dużych lokali o powierzchni powyżej 400 mkw. w centrach handlowych, a parki handlowe ze względu na nieco inny profil najemców nie będą w stanie tej niszy w pełni zapełnić. W konsekwencji dla wielu właścicieli galerii priorytetem stanie się „odzyskiwanie” powierzchni poprzez łączenie mniejszych modułów. Taka konsolidacja pozwala na stworzenie atrakcyjnych formatów flagowych dla kluczowych marek, czyli anchor tenants, co przy ograniczonym wyborze nowych lokalizacji staje się głównym narzędziem budowania przewagi rynkowej starszych obiektów – dodaje Ewelina Staruch, senior analyst w Cushman & Wakefield.

Konsument przyszłości: nowe otwarcie w wydatkach

Mimo wyzwań strukturalnych, perspektywy dla obrotów najemców pozostają obiecujące, co wynika z wysokiej ufności konsumenckiej Polaków.

Polski konsument wchodzi w 2026 rok ze sporą dawką optymizmu, wyższą niż średnia dla Unii Europejskiej. Obserwujemy powrót do selektywnych, ale stabilnych wzrostów wydatków, szczególnie w kategoriach zdrowie i uroda, usługi oraz szeroko rozumianej rozrywki. Długoterminowe zmiany będzie determinować demografia – strategicznie istotną grupą stają się osoby po 40. roku życia, które są bardziej zamożne i lojalne wobec wybranych marek. Sukces w nadchodzących latach odniosą te projekty, które potrafią przełożyć ten optymizm na realną sprzedaż poprzez lepsze dopasowanie do potrzeb starzejącego się, ale coraz zamożniejszego społeczeństwa – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research.