Polska Rynek jest dojrzały

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni osiągnęły na koniec 2025 roku 36,58 mln mkw., przy spadku nowej podaży do 1,68 mln mkw. Popyt brutto wzrósł do 6,64 mln mkw., co stanowi trzeci najwyższy wynik w historii rynku, a współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie 7,4 proc. Na rynku inwestycyjnym natomiast sektor magazynowy uzyskał drugi co do wielkości wynik wyrażony zamknięciem transakcji na poziomie 1,5 mld euro.

Sektor magazynowy wchodzi w fazę większej selektywności. Obserwujemy utrzymanie wysokiego udziału renegocjacji w strukturze popytu, kontrolę podaży spekulacyjnej oraz koncentrację inwestycji na najbardziej płynnych rynkach, czyli na Mazowszu, Śląsku i w regionie łódzkim. Jednocześnie rośnie znaczenie hubów transgranicznych i portów takich jak Trójmiasto i Szczecin wspieranych przez rozwój infrastruktury transportowej. W 2026 roku kluczowe dla wzrostu sektora będą: poprawa koniunktury w przemyśle europejskim i konsumpcja wewnętrzna – komentuje Monika Rykowska, dyrektor działu badań i analiz rynkowych, Axi Immo.

Popyt: trzeci co do wielkości wynik w historii

W 2025 roku na rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych wynajęto 6,64 mln mkw. (+14 proc. rok do roku). Rekordowy poziom osiągnęły renegocjacje – 3,46 mln mkw. – które stanowiły 52 proc. całkowitego popytu (+10 p.p. rok do roku). Najwyższą aktywność najemców odnotowano w woj. mazowieckim (1,41 mln mkw.), łódzkim (1,17 mln mkw.) i śląskim (1,07 mln mkw.). Z kolei popyt netto wyniósł 3,18 mln mkw. (-6 proc. rok do roku), a wśród dominujących rynków znalazły się: woj. mazowieckie (729 tys. mkw.), woj. łódzkie (475 tys. mkw.) i woj. dolnośląskie (464 tys. mkw.).

Wśród wybranych największych transakcji najmu w całym 2025 roku można wskazać m.in. przedłużenie i ekspansję sieci Agata Meble w Mapletree Piotrków II (łącznie 128,2 tys. mkw.), przedłużenie umowy na 78,1 tys. mkw. przez operatora logistycznego ID Logistics w P3 Wrocław II, a także dwie nowe umowy: najem 67,8 tys. mkw. przez firmę z sektora 3PL w 7R Park Gdańsk III oraz podpisanie nowej umowy przez firmę z branży motoryzacyjnej Schaeffler w Prologis Park Ujazd (63,4 tys. mkw.).

Struktura popytu w 2025 roku potwierdza coraz większą dojrzałość rynku w Polsce. Renegocjacje pięcioletnich umów zawieranych w latach 2021–2022 stały się dominującym komponentem aktywności najemców. W 2026 roku nowy popyt będzie efektem zarówno ekspansji w wybranych branżach, jak i potrzeby konsolidacji powierzchni lub relokacji celem optymalizacji kosztów operacyjnych. Widzimy większą aktywność firm z sektora handlu, e-commerce i dystrybucji, przy umiarkowanej odbudowie popytu w segmencie operatorów logistycznych – tłumaczy Anna Głowacz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych, Axi Immo.

Podaż: najniższy poziom od 2016 roku

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2025 roku osiągnęły poziom 36,58 mln mkw. (+6 proc. rok do roku), przy czym analitycy Axi Immo wskazują, że nowa podaż w 2025 roku spadła do 1,68 mln mkw. (-35 proc. rok do roku), co oznacza najniższy wynik od 2016 roku.

Wśród największych wybranych nowych inwestycji znalazły się m.in. P3 Wrocław (95 tys. mkw.) w woj. dolnośląskim czy Hillwood Poznań-Czempiń (53,7 tys. mkw.) w woj. wielkopolskim. Z kolei na rynkach spoza tzw. wielkiej piątki należy wyróżnić 7R Park Lublin (57,5 tys. mkw.) w woj. lubelskim oraz Panattoni Park Szczecin-Dunikowo (54,4 tys. mkw.) w woj. zachodniopomorskim.

W budowie pozostaje 1,79 mln mkw. (+2 proc. rok do roku) przy wyraźnym ograniczeniu projektów spekulacyjnych do poziomu 38,6 proc. (690 tys. mkw., -8,6 p.p. rok do roku). Najwięcej inwestycji realizowanych jest w woj. mazowieckim (648 tys. mkw.), pomorskim (221 tys. mkw.) i śląskim (192 tys. mkw.). Deweloperzy warunkują rozpoczęcie nowych projektów umowami przednajmu na poziomie 40–50 proc.

Współczynnik pustostanów na koniec 2025 roku wyniósł 7,4 proc. (-0,1 p.p. rok do roku). Najniższy poziom dostępności odnotowano m.in. w woj. zachodniopomorskim (1,2 proc.) i małopolskim (2,6 proc.), a jednocześnie najwyższy wzrost pustostanów w woj. śląskim (+2,3 p.p. rok do roku).

Stawki bazowe w projektach typu big-box utrzymywały się w przedziale 3,6–6,0 euro/mkw./mies., przy czynszach efektywnych 3,0–4,5 euro/mkw./mies. Konkurencja przeniosła się na poziom pakietów zachęt obejmujących 1 lub 2 miesiące wakacji czynszowych za każdy rok umowy.

Rynek inwestycyjny: 1,5 mld euro i silna pozycja sale & leaseback

Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowo-produkcyjnym wyniósł 1,5 mld euro (+15 proc. rok do roku), co stanowiło 34 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego w Polsce i drugi pod względem wielkości udział wśród sektorów nieruchomości komercyjnych. Dominowały transakcje pojedynczych aktywów oraz sale & leaseback. W 2025 roku istotną rolę odgrywali inwestorzy z USA oraz z Czech.

Sektor magazynowy utrzymuje pozycję jednego z najbardziej stabilnych segmentów rynku inwestycyjnego. W 2025 roku obserwowaliśmy wyraźny wzrost aktywności w transakcjach typu sale & leaseback, co odzwierciedla potrzebę uwalniania kapitału przez firmy produkcyjne. W 2026 roku spodziewamy się dalszej poprawy płynności oraz delikatnej kompresji stóp kapitalizacji dla aktywów prime z długimi umowami najmu – mówi Grzegorz Chmielak, dyrektor działu rynków kapitałowych, Axi Immo.

Prognoza na 2026 rok

Analitycy Axi Immo zakładają utrzymanie stabilnego poziomu nowej podaży, stopniowy spadek pustostanów oraz selektywny wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach. Renegocjacje pozostaną dominującym elementem struktury popytu, a nowe projekty będą w dużej mierze powiązane z ekspansjami i konsolidacją powierzchni.

Rynek magazynowy w Polsce potwierdził w 2025 roku swoją dojrzałość i odporność na wahania koniunktury. Wysoki poziom popytu, kontrolowana podaż oraz rosnąca aktywność inwestorów tworzą stabilne fundamenty pod dalszy rozwój sektora. Spodziewamy się kontynuacji pozytywnego trendu związanego ze wzrostem wolumenu transakcji na rynku inwestycyjnym, w tym transakcji portfelowych. W 2026 roku kluczowe będą inwestycje infrastrukturalne, nearshoring oraz rosnące znaczenie jakości technicznej i standardów ESG. Polska pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych rynków magazynowych w Europie – podsumowuje Renata Osiecka, właścicielka i partner zarządzająca Axi Immo.