Polska Deweloperzy ciągle ostrożni

Pierwszy kwartał 2026 roku na polskim rynku magazynowo-logistycznym kontynuował dynamikę obserwowaną w drugiej połowie poprzedniego roku. Choć po rekordowym 2025 roku marginalnie spadła aktywność odnowień, momentum utrzymało nowe zapotrzebowanie, napędzane w dużej mierze ekspansją operatorów logistycznych i niesłabnącym apetytem azjatyckich platform.

Jednocześnie wolumen oddawanej i budowanej powierzchni pozostał ograniczony, co zgodnie z oczekiwaniami przełożyło się na kolejny spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej. Równolegle inwestycyjny rynek magazynowy w Polsce odnotował wyjątkowe wyniki w pierwszym kwartale 2026 roku, z wolumenem transakcji wynoszącym 450 mln euro - najsilniejszym rozpoczęciem roku od sześciu lat i drugim najlepszym I kwartałem w historii rynku.

Popyt: stabilne nowe zapotrzebowanie

W I kwartale 2026 roku całkowity popyt brutto na rynku magazynowym w Polsce wyniósł około 1,6 mln mkw., podczas gdy struktura pozostała stosunkowo stabilna. Nowe umowy i ekspansje odpowiadały za około 54 proc., wyprzedzając w tym kwartale odnowienia. Ponadto rynek dodatkowo napędzały kolejne transakcje typu sale & leaseback. Dojrzałość rynku i poprawa wskaźników gospodarczych dają podstawy do większej przewidywalności, która w przeciwieństwie do czasowych wahań, powinna zostać zauważona i doceniona przez deweloperów i rynek inwestycyjny.

Polska umacnia swoją pozycję w Europie nie tylko wolumenem transakcji, ale przede wszystkim jakością podejmowanych decyzji. Widzimy, jak najemcy coraz częściej odchodzą od krótkoterminowej optymalizacji kosztów na rzecz budowania długofalowej stabilności działania. W ich strategiach kluczowe stają się już nie tylko czynsze, ale realna efektywność energetyczna, jakość środowiska pracy, jak również elastyczność i potencjał obiektu do adaptacji przyszłych technologii. Bezpieczeństwo operacyjne stało się cenniejsze niż najniższy czynsz – komentuje Tomasz Mika, head of Industrial Agency, JLL.

Pustostany: utrzymana trajektoria spadkowa

Wciąż ograniczona aktywność deweloperska przy jednocześnie stabilnym poziomie nowego popytu doprowadziła do dalszego spadku wskaźnika pustostanów. Na koniec marca 2026 roku wyniósł on około 7,1 proc., co oznacza kolejny kwartał stopniowej absorpcji dostępnej powierzchni.

Podaż: deweloperzy wciąż bardzo ostrożni

Do użytkowania oddano w I kwartale 2026 roku około 650 tys. mkw. nowej powierzchni. Z drugiej strony deweloperzy uruchomili zaledwie 320 tys. mkw. nowych inwestycji, co nakłada dodatkową presję na absorpcję istniejącej powierzchni niewynajętej.

W budowie pozostają głównie projekty zabezpieczone umowami pre-let (czyli umowami najmu podpisanymi jeszcze przed zakończeniem budowy obiektu), które stanowią ponad 60 proc. z zaledwie 1,5 mln mkw. całkowitego wolumenu w budowie. Deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych etapów inwestycji, koncentrując się przede wszystkim na komercjalizacji istniejących zasobów oraz projektach realizowanych w najlepszych lokalizacjach.

Choć rynek wciąż oferuje szereg możliwości ekspansji, to w kluczowych lokalizacjach coraz wyraźniej widoczny staje się ograniczony wybór dużych modułów dostępnych od zaraz. Dotyczy to zwłaszcza nowoczesnych parków, które spełniają wysokie standardy techniczne i ESG. Mimo, że wskaźnik pustostanów na poziomie 7,1 proc., przekłada się w skali Polski na około 2,7 mln mkw. należy pamiętać, że w większości są to niewielkie, rozproszone moduły. Realnie, rozważając wynajem powierzchni powyżej 30 tys. mkw. od zaraz, najemca ma do wyboru zaledwie kilka opcji, a dłuższa lista otwiera się dopiero w perspektywie 9-12 miesięcy – tłumaczy Maciej Kotowski, director, Research, JLL.

Czynsze: stabilizacja z presją w najlepszych lokalizacjach

W pierwszym kwartale 2026 roku czynsze bazowe pozostawały stabilne na większości głównych rynków magazynowych. Równocześnie utrzymująca się ograniczona aktywność deweloperska oraz malejąca dostępność najlepszych modułów zaczynają wzmacniać presję czynszową w wybranych lokalizacjach.

Widoki na kolejne kwartały

Kolejnym motorem dla rynku będą rosnące w Europie azjatyckie platformy e-commerce oraz aktywność firm związana z procesami nearshoringu (czyli relokacją zakładów produkcyjnych do Europy).

Utrzymująca się ostrożność deweloperów może przy tym doprowadzić do wyraźniejszego ograniczenia dostępności nowoczesnej powierzchni magazynowej w wybranych regionach kraju. Szczególnie dotyczy to dużych modułów w najlepszych lokalizacjach logistycznych, które już dziś pozostają relatywnie trudno dostępne.

Wchodzimy w okres rynkowego paradoksu. Obserwujemy rosnący popyt i apetyt na rozwój ze strony najemców, który kontrastuje z dużą ostrożnością deweloperów w uruchamianiu nowych projektów. Ta narastająca nierównowaga, jeśli się utrzyma, wprost przełoży się na ograniczenie dostępności nowoczesnej powierzchni w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Na rynku skończył się komfort wyboru, a zaczął się wyścig z czasem – podsumowuje Tomasz Mika.

Inwestycyjne ożywienie

Inwestycyjny rynek magazynowy w Polsce rozpoczął 2026 rok z dużym impetem, odnotowując 450 mln euro wolumenu transakcji w pierwszym kwartale. Był to najsilniejszy wynik Q1 od sześciu lat i drugi najlepszy pierwszy kwartał w historii rynku. W ciągu kwartału sfinalizowano dziewięć transakcji, z czego trzy największe odpowiadały za 72 proc. całkowitego wolumenu. Aktywa z długimi umowami najmu - w tym transakcje sale & leaseback - stanowiły około 85 proc. zainwestowanego kapitału w pierwszym kwartale.

Rynek wyraźnie dzieli się na dwa segmenty. Aktywa z długimi umowami najmu, w tym transakcje sale & leaseback, które stanowią fundament rynku, doświadczają kompresji stóp zwrotu w wyniku silnego popytu inwestorów przy ograniczonej podaży. Z drugiej strony nieruchomości multi-let pozostają pod presją cenową ze względu na nadpodaż oraz ograniczoną liczbę nabywców.

W środowisku podwyższonej niepewności geopolitycznej Polska wyróżnia się solidnymi fundamentami makroekonomicznymi, co przyciąga uwagę międzynarodowych inwestorów. Silny start roku potwierdza rosnące zainteresowanie kapitału polskim rynkiem magazynowym. Zróżnicowana baza inwestorów, obejmująca kapitał ze Stanów Zjednoczonych, Francji oraz regionu CEE, oraz rosnąca liczba struktur transakcyjnych, w tym sale & leaseback, wskazują na dojrzałość i płynność rynku. Prognozowana poprawa na rynku najmu powinna zwiększyć atrakcyjność inwestycyjną projektów multi-let z krótszymi okresami najmu. Równolegle utrzymujące się silne zainteresowanie aktywami z długimi umowami, które pozostają fundamentem rynku, będzie nadal wspierać aktywność inwestorów. W efekcie przewidujemy, że całkowity wolumen inwestycji w sektorze magazynowym w 2026 roku może przekroczyć 2 mld euro – komentuje Michał Mania, senior director, Capital Markets, JLL.