Polska Mocne otwarcie

Na koniec marca całkowite zasoby nowoczesnych magazynów i obiektów przemysłowych w Polsce sięgnęły 37,44 mln mkw., co potwierdza skalę krajowego rynku oraz jego znaczenie dla logistyki, produkcji i dystrybucji w Europie Środkowo-Wschodniej.

Największym ośrodkiem pozostaje aglomeracja warszawska, w której funkcjonuje 7,33 mln mkw. powierzchni. Jest to około jednej piątej krajowej podaży. Kluczową rolę odgrywają również Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław i Poznań, skupiające łącznie 53 proc. zasobów. Mniejsze rynki regionalne, oferujące w sumie ponad 10 mln mkw. nowoczesnych zasobów magazynowych, coraz silniej przyciągają uwagę najemców poszukujących lokalizacji dopasowanych do specyfiki swojej działalności. Tak rozbudowana mapa lokalizacji umacnia pozycję Polski jako rynku obsługującego zarówno dystrybucję krajową, jak i międzynarodowe łańcuchy dostaw.

Nowa podaż z wysokim poziomem najmu

W pierwszych trzech miesiącach 2026 roku deweloperzy oddali do użytku ok. 653,3 tys. mkw. nowej powierzchni, o ok. 4 proc. mniej niż rok wcześniej. Ukończone projekty wyróżniały się wysokim poziomem komercjalizacji: średni wskaźnik przednajmu w nowych obiektach wyniósł 73 proc., co oznacza poprawę o 24 pkt proc. rok do roku. Najwięcej metrów trafiło na rynek w Trójmieście, strefie Warszawa II oraz na Górnym Śląsku. Wśród największych zakończonych inwestycji znalazły się 7R Park Gdańsk III, Panattoni Park Rzeszów West i Prologis Park Ujazd.

Mniej nowych budów

Na koniec marca w budowie pozostawało ok. 1,46 mln mkw. nowoczesnej powierzchni logistyczno-przemysłowej i jest to o 6 proc. więcej rok do roku, ale o 19 proc. mniej kwartał do kwartału. Świadczy to o bardziej zdyscyplinowanym podejściu do nowych inwestycji. Średni poziom przednajmu w realizowanych projektach wyniósł 63 proc., co potwierdza, że deweloperzy koncentrują się na przedsięwzięciach zabezpieczonych wysokim poziomem popytu. Najwięcej nowych magazynów powstaje w strefach Warszawa I i II, na Górnym Śląsku i w Polsce Centralnej. Zgodnie z bieżącym harmonogramem nowa podaż w całym 2026 roku może być niższa niż w 2025 roku i wynieść ok. 1,2-1,3 mln mkw. powierzchni.

Najemcy rozpoczęli rok bardzo aktywnie

Po stronie popytu pierwszy kwartał przyniósł bardzo dobre rezultaty. Łączny wolumen transakcji najmu sięgnął 1,58 mln mkw., co oznacza wzrost o 47 proc. rok do roku. Szczególnie istotny był udział nowych umów i ekspansji, które odpowiadały za 54 proc. wynajętej powierzchni i objęły łącznie 850 tys. mkw., czyli o 78 proc. więcej niż przed rokiem. Najwyższą aktywność najemców odnotowano we Wrocławiu, na Górnym Śląsku oraz w strefach Warszawa I i II. Wśród rynków regionalnych wyróżniła się Polska Zachodnia, potwierdzając swoje znaczenie jako lokalizacja dla operacji nearshoringowych. Absorpcja netto wyniosła ok. 648,3 tys. mkw.

Dane za I kwartał 2026 roku pokazują, że polski rynek magazynowy wszedł w okres większej równowagi. Wzrost popytu, wysoki udział przednajmu oraz spadek pustostanów potwierdzają odporność sektora i jego znaczenie dla firm rozwijających operacje logistyczne, produkcyjne i dystrybucyjne w Europie Środkowo-Wschodniej. Przy bardziej zdyscyplinowanej aktywności deweloperskiej i stabilnych czynszach rynek pozostaje atrakcyjny dla najemców poszukujących elastyczności, skali i dostępu do kluczowej infrastruktury. Szczególnie dobrze pozycjonowane są najlepiej skomunikowane parki logistyczno-przemysłowe oraz obiekty dopasowane do potrzeb produkcji, logistyki miejskiej i nearshoringu - komentuje Michał Chodecki, head of Industrial, Savills.

Pustostany spadają, czynsze stabilne

Na koniec marca dostępne do natychmiastowego wynajęcia pozostawało ok. 2,6 mln mkw., tyle samo co kwartał wcześniej i o 10 proc. mniej w porównaniu rok do roku. Wskaźnik pustostanów wyniósł 7,0 proc., obniżając się o 20 pkt baz. kwartał do kwartału i 1,3 pkt proc. rok do roku. Najwięcej dostępnej powierzchni przypadało na Górny Śląsk, Polskę Zachodnią, Polskę Centralną oraz strefę Warszawa II. Czynsze wywoławcze dla standardowych modułów big-box utrzymały się na relatywnie niezmienionym poziomie: od 3,60 do 6,75 euro/mkw./miesiąc, a efektywne w przedziale od 2,90 do 5,70 euro/mkw./miesiąc. Stabilizacja stawek, w połączeniu z silniejszą aktywnością najemców i ograniczoną nową podażą, sprzyja przewidywalności warunków najmu w kolejnych kwartałach.