Polska Ożywienie w magazynach

W efekcie po raz pierwszy od 2022 roku wskaźnik pustostanów spadł już w I kwartale, osiągając poziom 7,3 proc. Ożywienie widać również w sektorze inwestycyjnym, gdzie wolumen transakcji logistycznych zanotował skok o 120 proc. w porównaniu z I kwartałem 2025 roku, potwierdzając silną pozycję Polski w regionie.

POPYT: wysoka aktywność przy widocznej zmianie udziału renegocjacji

W I kwartale 2026 roku łączna aktywność najemców osiągnęła 1,58 mln mkw., co oznacza wzrost o 47 proc. rok do roku. Popyt netto (bez umów przedłużenia) przekroczył 850 tys. mkw., co oznacza znaczący wzrost aż o 78 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Po okresie przewagi ostrożnych strategii, których efektem była przewaga przedłużeń najmu w wolumenie transakcji brutto w 2025 roku, widzimy wyraźną zmianę. Zgodnie z naszymi przewidywaniami, na znaczeniu zyskują projekty „szyte na miarę”. Pod względem struktury transakcji w pierwszych trzech miesiącach 2026 roku nowe umowy odpowiadały za 42 proc. całkowitego wolumenu, ekspansje za 12 proc., natomiast przedłużenia oraz transakcje typu sale & leaseback łącznie stanowiły 46 proc. – komentuje Szczepan Gowin, head of Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield.

Najwyższą aktywność najemców odnotowano w województwach mazowieckim i wielkopolskim, gdzie wolumeny przekroczyły odpowiednio 316 tys. mkw. oraz 309 tys. mkw.

W I kwartale struktura popytu na powierzchnie magazynowe była zdominowana przez operatorów logistycznych (3PL), odpowiadających za 30,2 proc. aktywności najemców, podczas gdy kolejne miejsca zajęły sektory furniture, homeware & DIY (7,6 proc.) oraz engineering, construction & machinery i FMCG (po 7,3 proc.), co podkreśla rosnącą dywersyfikację branżową popytu na powierzchnie logistyczne.

PODAŻ: deweloperzy mocniej stawiają na BTS

W I kwartale 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły 37,44 mln mkw., co odpowiada wzrostowi o 6 proc. rok do roku. W analizowanym okresie oddano do użytku ponad 653 tys. mkw. nowej powierzchni, co wyraźnie przewyższa wynik z poprzedniego kwartału (138 tys. mkw.) i pozostaje zbliżone do poziomu odnotowanego rok wcześniej. Łącznie ukończono 27 projektów, a budowę rozpoczęto w ramach kolejnych 18 inwestycji o łącznej powierzchni przekraczającej 331 tys. mkw. Do największych nowo rozpoczętych projektów należą Prologis Park Poznań III oraz Panattoni Park Katowice Airport, o powierzchniach odpowiednio ok. 46 tys. mkw. i 40 tys. mkw.

Wolumen projektów w budowie wyniósł 1,45 mln mkw. Aktywność deweloperska staje się coraz bardziej selektywna, co znajduje odzwierciedlenie w wysokim udziale powierzchni zabezpieczonej umowami najmu typu pre-let. Około 37 proc. realizowanego wolumenu pozostaje dostępne na rynku. Wskazuje to na utrzymującą się ostrożność deweloperów oraz rosnące znaczenie projektów opartych na realnym, zakontraktowanym popycie – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research, Cushman & Wakefield.

W ujęciu regionalnym liderem aktywności deweloperskiej pozostaje województwo mazowieckie, z ponad 542 tys. mkw. w budowie, wyraźnie wyprzedzając znajdujące się na drugim miejscu województwo śląskie, gdzie w realizacji znajduje się ok. 216 tys. mkw.

Największym deweloperem pod względem liczby prowadzonych projektów w budowie jest nadal Panattoni, realizujący obecnie 16 inwestycji o łącznej powierzchni ok. 427 tys. mkw.

PUSTOSTANY: I kwartał z korektą w dół

Na koniec I kwartału 2026 roku całkowita dostępna powierzchnia wyniosła 2,72 mln mkw., co odpowiadało wskaźnikowi pustostanów na poziomie 7,3 proc. istniejących zasobów. Oznacza to nieznaczny spadek względem poprzedniego kwartału o 0,1 p.p. oraz wyraźną korektę w ujęciu rocznym – o 1,2 p.p. – komentuje Zuzanna Seger, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Zróżnicowanie regionalne pozostaje widoczne, wskazując na odmienną dynamikę podaży i popytu w poszczególnych częściach kraju. Najniższe poziomy dostępności utrzymują się w województwach opolskim (1,1 proc.) oraz zachodniopomorskim (1,4 proc.). Z kolei najwyższe wskaźniki pustostanów utrzymują się w województwach lubuskim (15 proc.) i świętokrzyskim (17,9 proc.).

Na uwagę zasługują również zmiany kwartalne w kluczowych regionach logistycznych. W województwie dolnośląskim odnotowano istotną poprawę sytuacji rynkowej – wskaźnik pustostanów spadł z 11 proc. do 8 proc., co wskazuje na skuteczną absorpcję istniejącej powierzchni. Pomimo utrzymującego się podwyższonego poziomu dostępności w wybranych regionach, rynek wykazuje oznaki stabilizacji, wspieranej przez stopniowe ograniczanie aktywności spekulacyjnej oraz stabilny udział popytu netto.

CZYNSZE: presja na zachęty dla najemców

Czynsze bazowe dla najlepszych powierzchni magazynowych (prime) pozostają relatywnie stabilne na wszystkich głównych rynkach, jednak rosnąca presja na oferowanie zachęt dla najemców (incentives) w dalszym ciągu obniża efektywne poziomy czynszów.

RYNEK INWESTYCYJNY: mocne otwarcie roku

Polski rynek inwestycyjny w sektorze logistycznym zanotował mocny początek 2026 roku, z wolumenem transakcyjnym na poziomie ok. 447 mln euro, oznaczającym wzrost o ponad 120 proc. rok do roku.

Było to w dużej mierze efektem finalizacji procesów rozpoczętych w drugiej połowie 2025 roku, jednak skala wzrostu wskazuje również na realne odbudowanie aktywności inwestorów oraz poprawę płynności rynku. Struktura zawartych transakcji obejmowała zarówno pojedyncze aktywa o wartości przekraczającej 50 mln euro, jak i portfeli logistycznych, co potwierdza powrót większych ticketów oraz rosnącą gotowość inwestorów do angażowania kapitału w sektorze – tłumaczy Jakub Grabara, associate, Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.

Jednocześnie wyraźnie zarysował się dominujący trend inwestycyjny, którym pozostaje koncentracja na strategiach typu long-income.

Większość zrealizowanych transakcji dotyczyła aktywów oferujących stabilny cash flow, w szczególności projektów typu BTS oraz transakcji sale & leaseback z długimi umowami najmu, zazwyczaj przekraczającymi 12 lat – dodaje Jakub Grabara.

Równolegle obserwowana jest umiarkowana, lecz stabilna aktywność inwestorów w segmencie value-add, koncentrująca się na aktywach oferujących potencjał wzrostu czynszów, poprawy parametrów najmu lub repozycjonowania, choć segment ten pozostaje wyraźnie drugorzędny względem strategii long-income.

Pomimo utrzymującej się selektywności, widocznej w podejściu do jakości najemców i długości WAULT, stopy kapitalizacji pozostały stabilne – dla najlepszych aktywów na poziomie ok. 6 proc., a dla większości core'owych produktów w przedziale ok. 6-6,75 proc., przy czym w horyzoncie średnioterminowym widoczna jest potencjalna przestrzeń do ich kompresji. Mocny start roku oraz dominacja produktów o charakterze „bond-like” wskazują na utrzymujący się popyt na bezpieczne strategie dochodowe i tworzą solidną bazę pod dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej w kolejnych kwartałach 2026 roku.