Kto zyskał, a kto stracił w branży w 2025?

Rok 2025 przyniósł rynkowi mieszkaniowemu pewnego rodzaju ochłodzenie po gorącym okresie w latach 2023–2024. Obserwowaliśmy wyraźną normalizację, wynikającą z wygaszenia popytu napędzanego wcześniej „Bezpiecznym Kredytem 2 proc.”. Rynek wszedł w fazę mniejszego wolumenu transakcji, charakteryzującą się większą ostrożnością kupujących oraz rosnącą selektywnością inwestorów. Bezpośrednim skutkiem tej zmiany była stagnacja cenowa – w większości aglomeracji dynamika wzrostów wyhamowała do bezpiecznego poziomu 2–5 proc. r/r, a w segmentach przewartościowanych, takich jak mikrokawalerki czy lokalizacje peryferyjne, odnotowano wręcz korekty spadkowe. Co kluczowe, wbrew wielu obawom, program „Kredyt 0 proc.” nie napompował nowej bańki. Dzięki mniejszej skali, precyzyjnym kryteriom i rozłożeniu w czasie instrument ten zadziałał stymulująco, lecz niedestrukcyjnie, co pozwoliło uniknąć powtórki scenariusza z 2023 roku – z korzyścią dla stabilności całego sektora.

W 2025 roku rynek najmu wszedł w fazę, którą można określić mianem „drogiej stabilizacji”. Choć stawki utrzymały się na wysokim poziomie, sektor stał się znacznie bardziej przewidywalny niż w burzliwym okresie 2022–2024. Dynamika wzrostu czynszów wyraźnie wyhamowała – w ośrodkach regionalnych, takich jak Łódź, Poznań czy Lublin, obserwowaliśmy wręcz wypłaszczenie trendu cenowego. Jedynie Warszawa i Kraków, jako główne huby biznesowe, wciąż odczuwały presję popytową, choć i tu siła wzrostów była nieporównywalnie mniejsza niż rok wcześniej.

W odniesieniu do rynku najmu instytucjonalnego (tzw. PRS), w 2025 roku utrzymał on trend wzrostowy, jednak o wyraźnie mniejszej dynamice niż w latach ubiegłych. Spowolnienie to wynikało bezpośrednio z trudniejszego otoczenia kapitałowego – ograniczona dostępność taniego finansowania wymusiła na funduszach rewizję planów zakupowych, a priorytetem stała się operacyjna efektywność i finalizacja rozpoczętych projektów. Co jednak najciekawsze, trudności w dużych aglomeracjach otworzyły drogę do dywersyfikacji geograficznej – inwestorzy instytucjonalni zaczęli dostrzegać potencjał i wyższe stopy zwrotu w miastach średniej wielkości, które dotychczas były poza ich radarem.

Rok 2025 przyniósł także koniec ery „wolnej amerykanki” w najmie krótkoterminowym. Główne ośrodki turystyczne (Kraków, Gdańsk, Warszawa) przeszły do ofensywy, inicjując prace nad wprowadzeniem stosownych rejestrów czy narzuceniem restrykcyjnych limitów. To pierwszy krok do realnej regulacji najmu krótkoterminowego, który w mojej ocenie zawiera się w pakiecie „chłodzącym” rynek nieruchomości w 2025 roku.

Dla sektora deweloperskiego rok 2025 upłynął pod hasłem zarządzania ryzykiem. Odnotowaliśmy znaczące ograniczenie nowej podaży, będące bezpośrednim skutkiem ostrożniejszej polityki inwestycyjnej. Decyzje o uruchamianiu nowych budów były wielokrotnie weryfikowane przez pryzmat wysokich kosztów wykonawstwa i niestabilnego popytu. Wąskim gardłem pozostaje jednak strona podażowa – rynek dusi się z powodu braku gruntów inwestycyjnych oraz zatorów administracyjnych. Procedury urzędowe, zamiast wspierać inwestycje, stały się w 2025 roku jednym z głównych hamulców rozwoju rynku.

Strategia deweloperów w minionym roku opierała się na jasnym wyborze: jakość i płynność kosztem wolumenu. Branża ograniczyła nowe projekty w segmencie popularnym, przekierowując kapitał w stronę nieruchomości luksusowych oraz współpracy z sektorem PRS. Koncentracja na mieszkaniach droższych i aktywach inwestycyjnych stała się nowym standardem rynkowym.

Rok 2025 to także rosnąca rola projektów w koncepcie mixed-use. Łączenie mieszkań, usług i biur stało się standardem w dużych miastach.

Dużo działo się także w polityce mieszkaniowej. Mijający rok określiłabym mianem legislacyjnego placu budowy. Był to rok przejściowy, poświęcony na tworzenie ram prawnych dla przyszłych zmian, a nie na ich natychmiastowe wdrażanie. Kluczowe procesy to start prac nad nową ustawą o mieszkalnictwie oraz zaawansowane konsultacje w sprawie regulacji najmu krótkoterminowego. W tle tych zmian zapadły też strategiczne decyzje o wykorzystaniu środków unijnych – kapitał ten ma wreszcie zasilić segment mieszkań społecznych i czynszowych, wypełniając lukę, której nie obsługuje rynek komercyjny.

Konsekwencją zmian legislacyjnych była z kolei wzmożona aktywność samorządów. Miasta przygotowywały projekty TBS/SIM, szukały gruntów pod budownictwo społeczne oraz zaczęły wprowadzać lokalne polityki najmu. Kluczowym wsparciem dla tych działań miał być nowy ład przestrzenny, wynikający z reformy z 2023 roku. Rok 2025 pokazał jednak, jak nierówny jest to proces. O ile ramy prawne są gotowe, o tyle wydolność administracji pozostawia wiele do życzenia. Deficyty kadrowe w gminach sprawiły, że mimo lepszego planowania tempo procedowania decyzji wciąż jest niesatysfakcjonujące, co pozostaje głównym przedmiotem krytyki ze strony inwestorów.

Kondycję budownictwa w 2025 roku najlepiej opisuje hasło: koniec zmienności, początek efektywności. Ceny wykonawstwa, choć wysokie, przestały rosnąć, co w połączeniu z większą podażą firm budowlanych pozwoliło inwestorom na precyzyjne planowanie budżetów. Miejsce walki z inflacją zajęła walka o efektywność energetyczną. Rok 2025 to czas dominacji budownictwa zrównoważonego – standardem stała się prefabrykacja oraz głęboka integracja budynków z odnawialnymi źródłami energii, wymuszona zarówno przez regulacje, jak i oczekiwania świadomych nabywców.

I na koniec niniejszych rozważań muszę wspomnieć o trendach społecznych i demograficznych tego roku. Młodzi coraz częściej wybierają najem, który nie jest ich wyborem, ale koniecznością, na którą mają przemożny wpływ wysokie ceny zakupu, brak zdolności kredytowej, ale także ich większa mobilność zawodowa. Do tego starzenie się społeczeństwa zaczyna wpływać na rynek, na którym rośnie popyt na mieszkania mniejsze, mieszkania dostępne oraz coraz częściej projekty senioralne.

Bilans roku 2025 jest słodko-gorzki. Z jednej strony udało się opanować chaos – ceny i koszty budowy przestały galopować, a rynek zaczął się cywilizować. Z drugiej strony fundamenty wciąż są kruche. Nadal zmagamy się z luką podażową, brakiem gruntów i biurokracją, która dusi nowe inwestycje.

Jednym zdaniem – rok 2025 był czasem „wielkiego hamowania” i ostrożności, który jednak nie przyniósł strukturalnego przełomu. Fundamentalne problemy – dostępność mieszkań i przewlekłość procedur – to bagaż otwarcia, który branża zabiera ze sobą w rok 2026.