Polska Studenci i migracja napędzają rynek

W mieście studiuje niemal 132 tys. osób, a na jedno miejsce w akademiku przypada aż ośmiu studentów, co napędza rozwój prywatnych akademików. Jednocześnie Kraków odpowiada już za 18,5 proc. krajowych zasobów najmu instytucjonalnego, a liczba mieszkań w tym segmencie może wzrosnąć o ponad 40 proc. do 2027 roku.

Kraków największym rynkiem PBSA w Polsce

Kraków należy do najważniejszych ośrodków akademickich w Polsce – pod względem liczby studentów ustępuje jedynie Warszawie. W roku akademickim 2024/2025 w mieście studiowało niemal 132 tys. osób, czyli ponad 10 proc. wszystkich studentów w kraju. Istotną część tej populacji stanowią studenci zagraniczni, a ich liczba wynosi blisko 8,6 tys.

Silny potencjał akademicki tworzy stabilny popyt na zakwaterowanie studenckie. Jednocześnie dostępność miejsc noclegowych pozostaje ograniczona. W Krakowie funkcjonuje 47 akademików oferujących łącznie około 17,5 tys. mkw. miejsc, co oznacza, że na jedno łóżko przypada aż ośmiu studentów. Niedobór podaży stymuluje rozwój prywatnych akademików. W mieście działa obecnie 10 obiektów PBSA oferujących niemal 5,2 tys. łóżek, co oznacza, że Kraków to największy rynek tego typu w Polsce, odpowiadający za 28 proc. krajowych zasobów.

Rynek rozwija się bardzo dynamicznie. W 2025 roku oddano do użytku około 1,5 tys. nowych miejsc noclegowych, czyli pięciokrotnie więcej niż rok wcześniej. Do nowych inwestycji należą dwa akademiki StudentSpace oraz kompleks Zeitraum przy ul. Racławickiej. W kolejnych latach podaż powiększy się m.in. o projekt realizowany przez Skanska, który dostarczy około 700 nowych miejsc.

Największymi operatorami PBSA w Krakowie są StudentSpace, Student Depot, Basecamp by Xior, SHED Living oraz Milestone.

Pomimo rosnącej podaży rynek pozostaje bardzo chłonny. Wskaźnik obłożenia w prywatnych akademikach utrzymuje się na poziomie przekraczającym 95 proc. Wysoki popyt przekłada się również na wzrost stawek czynszu. Na początku roku akademickiego 2025/2026 ceny wynajmu wynosiły od około 2,4 do 4,1 tys. zł miesięcznie za łóżko w pokoju jednoosobowym oraz od 1,4 do 2,7 tys. zł za miejsce w pokoju dwuosobowym.

Kraków ma jedne z najsilniejszych fundamentów dla rozwoju rynku prywatnych akademików w Europie Środkowo-Wschodniej. Duża liczba studentów, rosnąca popularność studiów wśród obcokrajowców oraz ograniczona podaż nowoczesnych miejsc noclegowych sprawiają, że sektor PBSA pozostaje bardzo atrakcyjny dla inwestorów. Nawet przy rosnącej liczbie nowych projektów rynek wciąż pozostaje wyraźnie nienasycony – komentuje Sylwia Jankowska, broker inwestycyjny w Knight Frank.

Jeden z najbardziej perspektywicznych rynków w Polsce

Równie dynamicznie rozwija się w Krakowie sektor najmu instytucjonalnego (BTR). Na koniec 2025 roku zasoby tego segmentu wzrosły do około 4,9 tys. mieszkań, co odpowiada za 18,5 proc. całkowitej podaży w Polsce.

W samym 2025 roku oddano do użytku trzy nowe projekty obejmujące łącznie około 1,3 tys. mieszkań. Największą inwestycją był projekt Resi4Rent przy ul. Romanowicza, który zwiększył ofertę rynku o 870 lokali.

Rozwój sektora będzie kontynuowany w kolejnych latach. Na koniec 2025 roku w budowie znajdowało się ponad 2 tys. mieszkań, a według prognoz całkowite zasoby krakowskiego rynku najmu instytucjonalnego w 2027 roku mogą przekroczyć 6,9 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o ponad 40 proc. w ciągu dwóch lat.

Wśród głównych operatorów działających w mieście znajdują się Resi4Rent (Echo Investment), AFI Home, LifeSpot, Heimstaden AB, Van der Vorm Living oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Silne fundamenty gospodarcze miasta oraz dodatnie saldo migracji sprawiają, że popyt na mieszkania na wynajem pozostaje bardzo wysoki. Jednocześnie rosnące ceny zakupu mieszkań powodują, że coraz więcej osób decyduje się na najem.

Kraków jest jednym z najbardziej perspektywicznych rynków najmu instytucjonalnego w Polsce. Dynamiczny rozwój gospodarczy, napływ nowych mieszkańców oraz wysoki poziom aktywności akademickiej sprawiają, że popyt na profesjonalnie zarządzane mieszkania na wynajem utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie – podkreśla Adam Kotarski, analityk rynku w Knight Frank.

Pomimo rosnącej podaży dostępność mieszkań pozostaje ograniczona, a wskaźnik pustostanów spadł z 3,9 proc. na koniec 2024 roku do około 3 proc. w 2025 roku. W efekcie czynsze utrzymują trend wzrostowy. W IV kwartale 2025 roku miesięczne stawki najmu wynosiły od około 1,8 tys. do 4,5 tys. zł dla mieszkań jednopokojowych, od 2,5 do 5,1 tys. zł dla mieszkań dwupokojowych, a w przypadku lokali trzypokojowych sięgały nawet 7 tys. zł.