MIPIM 2026. Kapitał odmraża się, ale selekcja się zaostrza

Po dwóch dniach rozmów i spotkań na MIPIM 2026 w Cannes rynek europejski wysyła wyraźny sygnał: kapitał wraca do procesów inwestycyjnych, ale robi to z większą selektywnością niż przed cyklem podwyżek stóp procentowych. Inwestorzy nie uciekają od ryzyka, jednak uczą się je precyzyjniej wyceniać.

Największym zainteresowaniem cieszą się dziś aktywa z potencjałem wzrostu wartości oraz sektor mieszkaniowy, który pozostaje najaktywniejszą częścią europejskiego rynku nieruchomości. Równolegle rośnie apetyt na stabilne obiekty z długoterminowymi umowami najmu w najlepszych lokalizacjach, szczególnie tam, gdzie perspektywy wzrostu czynszów są realne.

Z rozmów na MIPIM wynika, że inwestorzy wracają do Polski i regionu, choć z większą ostrożnością niż jeszcze kilka lat temu. Poszukują aktywów, które oferują albo wyraźny potencjał wzrostu wartości, albo przewidywalny dochód i mocną lokalizację. Przypadkowych inwestycji dziś nikt nie robi.

Mieszkaniówka napędza rynek

Rynek mieszkaniowy pozostaje najsilniejszym segmentem i jednym z dominujących tematów tegorocznego MIPIM. Deweloperzy aktywnie poszukują gruntów pod nowe projekty w największych polskich miastach. W centrum uwagi są działki pozwalające na realizację inwestycji o skali około 5-10 tys. mkw. PUM oraz projekty wieloetapowe, które dają elastyczność w dostosowaniu tempa realizacji do zmieniających się warunków rynkowych.

Kapitał koncentruje się na Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. To właśnie w tych ośrodkach płynność rynku gruntów i głębokość popytu nabywczego uzasadniają dziś nowe inwestycje.

Warszawa nieustannie w centrum uwagi

Warszawa wracała w rozmowach na MIPIM jako bezsprzecznie najważniejszy rynek nieruchomości w Polsce i jeden z kluczowych punktów odniesienia w regionie CEE. Zainteresowanie inwestorów, zarówno tych rozważających wejście na polski rynek, jak i przygotowujących kolejne akwizycje dotyczy przede wszystkim gruntów mieszkaniowych w centralnych lokalizacjach, projektów biurowych z potencjałem value-add oraz inwestycji mixed-use. Argumentem, który regularnie pojawia się w rozmowach, jest płynność warszawskiego rynku na tle innych stolic regionu.

Rynek biurowy zaczyna się stabilizować

Sektor biurowy przestaje być postrzegany wyłącznie przez pryzmat ryzyka. Kluczowym czynnikiem zmiany nastroju jest ograniczona podaż nowych projektów. W wielu miastach realizacja nowych biurowców została wstrzymana lub przesunięta, co w perspektywie kolejnych lat może istotnie poprawić warunki na rynku najmu.

W Warszawie deweloperzy coraz wyraźniej sygnalizują wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach biurowych. To bezpośredni efekt malejącego strumienia nowej podaży przy stabilnym popycie ze strony najemców. W rezultacie część inwestorów ponownie analizuje możliwość zakupu budynków biurowych w stolicy, szczególnie obiektów z potencjałem poprawy komercjalizacji lub wzrostu stawek czynszowych.

Oczekiwanie na kapitał core

W rozmowach z inwestorami wyraźnie widać ewolucję strategii. Po kilku latach dominacji podejścia value-add rynek zaczyna wypatrywać powrotu kapitału core, skierowanego do stabilnych, najlepiej zlokalizowanych aktywów z długoterminowymi umowami najmu. Część bieżących procesów sprzedaży sugeruje, że ten kapitał znów przygląda się Polsce, choć ostrożnie i selektywnie.

Nowi gracze w parkach handlowych

Parki handlowe utrzymują opinię jednego z najbardziej przewidywalnych segmentów rynku. Charakterystyczną cechą w tym momencie jest jednak zmiana profilu kupujących. Rosnącą aktywność wykazują inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej – z Czech, Słowacji i krajów bałtyckich oraz wybrane podmioty z Francji.

Przyjęta przez nich strategia to najczęściej akwizycja pojedynczych aktywów z myślą o stopniowym budowaniu portfela, który w kolejnych latach może zostać spieniężony jako większy pakiet. To model, który pozwala zarządzać ryzykiem przy jednoczesnym budowaniu skali.

Logistyka płynna, ale wciąż ostrożna

Logistyka pozostaje jednym z najbardziej aktywnych segmentów rynku. Trwa wiele procesów sprzedaży, zarówno pojedynczych aktywów magazynowych, jak i większych portfeli. Jednocześnie widoczne jest oczekiwanie na powrót instytucjonalnego kapitału core, który w poprzednich latach dominował w tym sektorze. Zainteresowanie koncentruje się na projektach z długimi umowami najmu, gwarantującymi stabilność dochodów. Ogólny obraz logistyki na MIPIM 2026 pozwala patrzeć w tym roku na sektor z ostrożnym optymizmem.

Nowe klasy aktywów zyskują na znaczeniu

Coraz częściej tematem rozmów są segmenty, które mogą rosnąć szybciej niż tradycyjne klasy aktywów. Szczególnie wyróżniają się data centers, centra badawczo-rozwojowe oraz nieruchomości medyczne i placówki opieki zdrowotnej. Napędza je zbieżność dwóch równoległych megatrendów - transformacji technologicznej i zmian demograficznych.

Polska jako stabilny punkt w niepewnym otoczeniu

Wątek geopolityczny nie znika z rozmów, ale zmienia swój charakter. Inwestorzy coraz powszechniej uznają, że ryzyko związane z wojną w Ukrainie zostało w znacznym stopniu wycenione i zdyskontowane w stopach zwrotu. Więcej niepewności generuje dziś sytuacja na Bliskim Wschodzie i jej potencjalne konsekwencje dla globalnej gospodarki. Na tym tle Polska jest coraz konsekwentniej postrzegana jako stabilny i przewidywalny rynek w regionie CEE.

Nowa faza cyklu

MIPIM 2026 potwierdza, że rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę cyklu. To nie powrót do euforii sprzed kilku lat, ale stopniowe odbicie oparte na selektywności i dyscyplinie kapitałowej. Inwestorzy wracają tam, gdzie widzą jakość, przewidywalność dochodu lub wyraźny potencjał wzrostu wartości. W Polsce na tym trendzie korzysta dziś przede wszystkim mieszkaniówka, najlepsze projekty biurowe w Warszawie oraz wybrane aktywa handlowe i logistyczne.