Sprzedaż kontra podaż

Najkrótszy komentarz do statystyk rynku za IV kwartał brzmi: rynek rośnie. Rośnie liczba mieszkań sprzedanych, wprowadzonych do sprzedaży, łączna liczba lokali w ofercie oraz niesprzedanych, gotowych mieszkań. Część z tych informacji ucieszy deweloperów – inne ich zmartwią, a ucieszą potencjalnych nabywców.

Sprzedaż w IV kwartale była najlepsza w roku i lepsza niż w I kwartale 2024 roku, jeśli wyłączymy z niego transakcje związane z „Bezpiecznym Kredytem 2 proc.” (które de facto zostały zainicjowane w ostatnim kwartale 2023 roku). W porównaniu z sytuacją sprzed roku kwartalna sprzedaż wzrosła na sześciu największych rynkach o ponad 17 proc., a przy uwzględnieniu Katowic wzrost wyniósł 14,6 proc. Około 11,6 tys. lokali sprzedanych w kwartale na siedmiu największych rynkach oznacza, że jesteśmy na poziomie sprzedaży z końca 2014 roku i początku 2015 roku.

Roczna sprzedaż na poziomie nieco powyżej 41 tys. mieszkań dla sześciu największych miast oraz niemal 43 tys. przy uwzględnieniu Katowic to wynik porównywalny z 2014 rokiem – wyraźnie lepszy niż w latach kryzysowych, ale daleki od boomu z lat 2016-2019 czy 2021 roku.

Liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była w większości miast zbliżona do wyniku sprzedaży. Gdyby brać pod uwagę tylko pięć miast, nadwyżka wprowadzeń nad sprzedażą wyniosłaby kilkaset lokali, a sytuacja byłaby bliska równowagi. Wyjątkiem była Łódź, gdzie na rynek trafiło 2,8 tys. nowych ofert – absolutny rekord kwartalnych wprowadzeń w tym mieście. W efekcie oferta, po niewielkim spadku w III kwartale, ponownie wyraźnie wzrosła.

W całym 2025 roku na sześciu rynkach do sprzedaży wprowadzono łącznie 48,7 tys. nowych mieszkań. W Katowicach liczba wprowadzonych lokali również była wyraźnie wyższa od sprzedaży, a roczny wynik wprowadzeń dla siedmiu miast wzrósł do niemal 52 tys. mieszkań.

Oferta wzrosła o 5,4 proc. kwartał do kwartału na sześciu głównych rynkach oraz o 5,5 proc. kwartał do kwartału przy uwzględnieniu Katowic (7M), osiągając rekordowy poziom 63,5 tys. mieszkań (6M) lub blisko 69,9 tys. po doliczeniu Katowic. Wzrost ten w dużej mierze wynikał z wysokiej liczby wprowadzeń w Łodzi – deweloperzy z tego miasta odpowiadali za ponad 58 proc. całkowitego przyrostu oferty w grupie siedmiu miast. Generalnie tylko w Warszawie poziom oferty pozostaje daleki od rekordów.

Niepokój może natomiast budzić liczba niesprzedanych, gotowych mieszkań. Na siedmiu rynkach ich liczba wzrosła w ciągu kwartału o 46 proc. do ponad 14,0 tys., co stanowi obecnie ok. 20 proc. oferty. Największe wzrosty odnotowano w Katowicach i Krakowie. W porównaniu z sytuacją sprzed roku liczba gotowych lokali wzrosła niemal trzykrotnie. Choć ich udział w ofercie jest nadal niższy niż rekordowe poziomy z lat 2012–2014, to sam wolumen w relacji do sprzedaży może budzić obawy.

Gotowe mieszkania są liczbowo niższe od kwartalnej sprzedaży jedynie w Trójmieście i Warszawie. W pozostałych miastach ich liczba jest znacznie wyższa – w Katowicach i Łodzi nawet odpowiednio trzykrotnie oraz 1,7 raza większa niż kwartalna sprzedaż. Tymczasem w typowym kwartale gotowe mieszkania stanowią 15-25 proc. sprzedanych lokali. W relacji do całorocznej sprzedaży w 2025 roku pula gotowych, niesprzedanych mieszkań odpowiada 16 proc. w Trójmieście i 22 proc. w Warszawie – to poziomy bezpieczne. W Krakowie, Poznaniu i Łodzi wskaźnik ten wynosi już 43-46 proc., a w Katowicach aż 75 proc., co może rodzić ryzyko problemów z płynnością części firm.

Relacja oferty do sprzedaży pokazuje silne zróżnicowanie rynków. Podobnie jak w poprzednich kwartałach Warszawa i Trójmiasto pozostają bliskie równowagi popytu i podaży. We Wrocławiu sytuacja nieco się poprawiła – przy utrzymaniu sprzedaży z IV kwartału obecna oferta wyprzedałaby się w mniej niż półtora roku. Trudniejsza sytuacja występuje w Krakowie i Poznaniu, gdzie teoretyczny czas wyprzedaży wynosi ok. siedmiu kwartałów. Jeszcze słabsza jest sytuacja w Łodzi – ok. dziewięciu kwartałów, czyli ponad dwa lata. W Katowicach wskaźnik sięga rekordowych 15 kwartałów, co oznacza niemal cztery lata teoretycznego czasu wyprzedaży.

Statystyki cenowe nie zaskakują. Średnie ceny ofertowe mieszkań pozostających w ofercie na koniec grudnia w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału wykazują stabilizację lub niewielkie wzrosty, nieprzekraczające 2 proc. W relacji rok do roku obserwujemy stabilizację lub wzrosty, przy czym – podobnie jak w poprzednich kwartałach – największy wzrost zanotowano w Trójmieście. Należy jednak pamiętać, że są to ceny ofertowe mieszkań, które nie znalazły nabywców.

W przypadku cen transakcyjnych w porównaniu z poprzednim kwartałem widocznych jest więcej spadków niż stabilizacji. Brak spadków dotyczy rynków bez nadwyżki podaży – Warszawy i Trójmiasta. Ceny mieszkań sprzedanych spadły kwartał do kwartału we Wrocławiu (o 4,4 proc.), Krakowie i Poznaniu (o 2,7 proc.). W pozostałych miastach utrzymała się stabilizacja. W relacji rok do roku wyraźny wzrost odnotowano jedynie w Warszawie (7,7 proc.), niewielkie wzrosty w Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach, natomiast w Poznaniu doszło do spadku o 3,6 proc. Na pozostałych rynkach obserwowano stagnację.

Grudzień był w 2025 roku miesiącem nietypowym – sprzedającym bardziej zależało na poprawie wyników przed końcem roku niż kupującym na finalizacji transakcji. Jednocześnie w porównaniu z początkiem roku wzrósł udział relatywnie tańszych mieszkań sprzedawanych z udziałem kredytu, a oferta w większości miast rosła, co sprzyjało stabilizacji lub obniżkom średnich cen transakcyjnych.

Ceny mieszkań wprowadzonych na rynek w ostatnich trzech miesiącach wzrosły w większości miast w porównaniu z poprzednim kwartałem (z wyjątkiem Krakowa i Katowic), jednak – poza jednym przypadkiem – pozostają wyraźnie poniżej rekordów z końca 2024 roku lub początku 2025 roku. Tylko w Poznaniu średnia cena nowych mieszkań była najwyższa w historii miasta i ponownie wyższa niż we Wrocławiu. Największy kwartalny wzrost cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży zanotowano w Warszawie – o 9,3 proc., co było efektem większego udziału segmentu apartamentowego.

IV kwartał 2025 roku utrwalił podział rynków na dwie grupy. Z jednej strony znajdują się zrównoważone rynki Warszawy i Trójmiasta, z drugiej – Kraków, Poznań, Wrocław, a przede wszystkim Łódź i Katowice, gdzie rosnąca oferta, w tym szybko powiększająca się pula gotowych mieszkań, wywiera presję na deweloperów i prowadzi do spadków średnich cen transakcyjnych.

W kolejnych kwartałach można spodziewać się dalszych promocji cenowych i działań wspierających sprzedaż. Kluczowe znaczenie dla rynku będzie miała sytuacja na rynku kredytów hipotecznych – ewentualne dalsze obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc w absorpcji nadpodaży. Bez takiego wsparcia deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży będą zmuszeni do dalszego uatrakcyjniania cen.