15 kwietnia w hotelu Hilton odbyło się śniadanie biznesowe zorganizowane przez „Eurobuild CEE” przy współudziale partnera wydarzenia - firmy Dekada Realty. Spotkanie dotyczyło zapisów o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych (WOH), które pokutują w ustawie planistycznej jako relikt (uchylonej w 2008 roku wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego) ustawy o WOH. Zapisy te utrzymują limit możliwej powierzchni obiektu handlowego i utrudniają proces inwestycyjny.
Zaproszeni paneliści - Bartosz Clemenz i Przemysław Kozdój z kancelarii Greenberg Traurig Grzesiak - przedstawili prawne aspekty zapisów o WOH. Aleksander Walczak, prezes zarządu Dekada Realty (partnera wydarzenia), omówił skutki tych zapisów dla rozwoju nowoczesnego handlu i przebiegu inwestycji deweloperskich. Głos w dyskusji zabrali również: Barbara Dyś, pełnomocnik zarządu ds. rozwoju Rank Progress oraz Dariusz Anisiewicz, architekt, specjalista ds. postępowań planistycznych Echo Investment. Dyskusja dotyczyła zawiłości prawnych, niejasności i trudności wynikających z reglamentacji powierzchni handlowej. - Chcielibyśmy zmotywować rynek do wystąpienia z inicjatywą zniesienia ograniczeń dotyczących powierzchni handlowej w ustawie planistycznej, pozostawiając jednocześnie radom miejskim decyzję o wskazaniu obszarów handlu w mieście bez limitowania powierzchni handlowej takich obiektów - powiedział Aleksander Walczak.
Na spotkaniu przedstawiono projekt listu otwartego do deweloperów powierzchni handlowych w sprawie zmian w ustawie z dnia 24 kwietnia 2012 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Będzie on podlegał dalszym ustaleniom z zainteresowanymi uczestnikami rynku. Liczymy na kontakt i Państwa opinie w tej sprawie na adres: aneta.cichla@eurobuildcee.com
Warszawa, 15.04.2015
LIST OTWARTY
DEWELOPERÓW POWIERZCHNI HANDLOWYCH
W SPRAWIE ZMIAN W USTAWIE
z dnia 24 kwietnia 2012 r. o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym
Otrzymują:
Departament Polityki Przestrzennej Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju
Komisja Infrastruktury Sejmu RP
Handel i usługi to jedna z ważniejszych gałęzi polskiej gospodarki. Ponad 60 proc. pracujących Polaków zatrudnionych jest w tym sektorze i współczynnik ten systematycznie wzrasta. Nie ulega wątpliwości, że należy wspierać rozwój tej dziedziny gospodarki; zwłaszcza w sytuacji redukcji pracowników przez zakłady przemysłowe ze względu na wysoki poziom automatyzacji produkcji. Obecność nowoczesnych obiektów handlowych w polskich miastach to wpływy do budżetu samorządów z podatku od nieruchomości i od zatrudnionych pracowników, a także nowe miejsca pracy, tak bardzo potrzebne zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. W tym kontekście konieczne jest uproszczenie procedury prowadzącej do powstawania tego typu obiektów i likwidacja sztucznych barier. W chwili obecnej obowiązujące przepisy są przestarzałe, wewnętrznie sprzeczne, nieprzystające do aktualnych warunków rynkowych, przez co hamują i wydłużają proces powstawania nowych obiektów handlowych, a co za tym idzie – rozwój miast. Są też często powodem budowania złej struktury nowoczesnego handlu, pod wpływem rozstrzygnięć o charakterze polityczno-biznesowym a nie obiektywnych wymogów rynku.
W 2003 roku do Ustawy o Planowaniu Przestrzennym wprowadzono zapis o tzw. wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, który wymagał, by każda inwestycja, licząca więcej niż 2 000 m2 powierzchni handlowej uzyskała stosowne potwierdzenie w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalanego raz na kilka lat przez lokalne władze samorządowe. Decyzją Sejmu RP, motywowaną raczej przesłankami politycznymi i populistycznymi niż rzeczywistą potrzebą gospodarczą, w 2007 roku ów zapis zaostrzono, wprowadzając jako obowiązujący limit powierzchnię 400 m2. Po zdecydowanych protestach środowiska deweloperów i wstrzymaniu wielu inwestycji handlowych, w 2008 r. Trybunał Konstytucyjny uchylił w całości tzw. Ustawę o WOH. W ocenie Trybunału, ustawodawca poddał zasadę wolności gospodarczej zbyt istotnym ograniczeniom administracyjnym.
Warto przypomnieć, że przepisy o WOH powstały w odpowiedzi na mnożące się od końca lat 90-tych hipermarkety i centra handlowe o wątpliwej jakości architektonicznej, tzw. blaszaki. Nie bez znaczenia były też liczne afery korupcyjne dotyczące dysponowania gruntami miejskimi na cele nowych inwestycji handlowych lub wydawania zezwoleń na lokalizację takich inwestycji. Wprowadzenie Ustawy o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych w 2007 roku i radykalne zmniejszenie limitu do 400 m2 było natomiast motywowane absurdalną tezę, iż za problemy gospodarcze kraju odpowiadają niepłacące podatków, zagraniczne hipermarkety niszczące rzekomo rodzimy handel. Nie uwzględniono wówczas pozytywnych tendencji w rozwoju nowoczesnego handlu w Polsce, malejącego znaczenia hipermarketów spożywczych oraz pojawiających się centrów handlowych kolejnych generacji z bogatą ofertą typu „fashion”, obejmującą sklepy o powierzchni zdecydowanie przekraczającej ustanowione dość przypadkowo limity ustawowe.
W obecnych realiach rynku nieruchomości handlowych nie ma uzasadnienia do ograniczania wolności gospodarczej prywatnych inwestorów poprzez utrzymywanie limitu możliwej powierzchni obiektu handlowego. Przepisy Ustawy o Planowaniu Przestrzennym dające samorządom prawo do decydowania o lokalizacji handlu i usług w mieście są wystarczające, natomiast wyznaczanie konkretnej, nieprzekraczalnej powierzchni handlowej wprowadza element sztucznej, niczym nie uzasadnionej uznaniowości administracyjnej, wpływającej na wymiar i sens obiektu handlowego. Zamiast decyzji opartej na rzetelnej i profesjonalnej analizie możliwości wybudowania i działania obiektu handlowego opartej o potencjał danego rynku i lokalizacji, pojawia się decyzja uznaniowa, podjęta przez organ o charakterze politycznym, często pod wpływem miejscowych lobbystów, którzy obawiają się wpływu nowej inwestycji na lokalny handel. Odgórne wskazywanie przez samorząd lokalizacji, gdzie może być wybudowany obiekt wielkopowierzchniowy prowadzi też w wielu wypadkach do tworzenia złej struktury obiektów handlowych, np. poprzez lokalizowanie ich na obrzeżach miast i doprowadzanie w ten sposób do upadku handlu w historycznych centrach miast. Powoduje też nierzadko omijanie prawa poprzez budowanie kilku odrębnych formalnie budynków pod jednym dachem, aby uniknąć przekroczenia limitu powierzchni.
To inwestor, a nie lokalne władze, ponosi koszty budowy obiektu handlowego oraz bierze na siebie ryzyko związane z ewentualnym niepowodzeniem swojego przedsięwzięcia. Tymczasem w obowiązującym aktualnie stanie prawnym urzędnicy i radni – często nie rozumiejący realiów rynku nieruchomości komercyjnych – dyktują deweloperowi jakie parametry przestrzenne, a co za tym idzie – finansowe, musi spełniać jego inwestycja.
Zmiana obecnie istniejącego prawa i obowiązku uzyskania odpowiedniego zapisu w Studium, znacznie skróciłyby czas oczekiwania na decyzje dotyczące lokalizacji nowych obiektów handlowych i przede wszystkim spowodowałaby podejmowanie decyzji pod wpływem rzetelnej analizy opłacalności wybudowania obiektu, a nie lokalnych rozgrywek polityczno-biznesowych.
Zwracamy się z prośbą o zmianę obowiązującej Ustawy o Planowaniu Przestrzennym poprzez likwidację zapisów o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych.
