Zwycięstwo w bitwie z protestami

Batalia z organami administracji rządowej oraz lokalnej o zatwierdzenie projektu to nie wszystko. Równie istotnym zadaniem dla przedsiębiorcy realizującego inwestycję budowlaną jest przygotowanie się do odparcia protestów wniesionych przez "zainteresowane" osoby trzecie.

Potencjalna strona skarżąca
Prawodawstwo państw Europy Środkowej umożliwia szerokim, i często nieprecyzyjnie zdefiniowanym grupom ,osób mających interes prawny" lub ,stronom zainteresowanym", podważanie pozwoleń na lokalizację inwestycji lub pozwoleń budowlanych w trakcie ustawowych terminów przysługujących na zgłaszanie tego rodzaju skarg.

Definicja osób mających interes prawny/stron zainteresowanych
W przypadku Polski definicja ,osoby mającej interes prawny" zawarta jest w Kodeksie Postępowania Administracyjnego. Na jej podstawie uznaje się, że osoba posiada ,interes prawny", jeśli istnieje przepis prawny, który pozwala jej chronić swoje prawa lub domagać się czynności od organu administracji w danym postępowaniu administracyjnym.
Przepisy prawa dotyczące zagospodarowania przestrzennego przewidują, że każda osoba ma prawo do ochrony swojego interesu prawnego w trakcie zagospodarowywania terenu będącego własnością osoby trzeciej.  Ponadto, prawo budowlane przewiduje, że przy realizacji inwestycji budowlanej na nieruchomości muszą być uwzględniane uzasadnione interesy osób trzecich.

Czeskie prawo budowlane definiuje ,strony zainteresowane" w odniesieniu do różnych rodzajów postępowań (dotyczących zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, związanych z uzyskaniem pozwoleń na budowę, jak również uzyskanie pozwoleń na użytkowanie). Ustawa o postępowaniu administracyjnym przewiduje szerszą definicję ,stron zainteresowanych", która obejmuje wszystkie osoby twierdzące, że ostateczna decyzja organu administracyjnego ma wpływ lub mogłaby mieć wpływ na ich prawa. Na Węgrzech, podobnie jak w Polsce, grupa osób, które zaliczają się do ,stron zainteresowanych", jest szeroko zdefiniowana i jest zgodna z tradycją i postanowieniami Węgierskiego Kodeksu Cywilnego. Przepisy te ogólnie zabraniają właścicielowi gruntu jakiegokolwiek działania mogącego stanowić zakłócenie dla właścicieli sąsiednich działek.
Elementem komplikującym sytuację w Europie Środkowej są różnorodne przepisy prawa rozszerzające tradycyjną grupę ,stron zainteresowanych", którym przysługuje prawo zakwestionowania pozwoleń związanych z realizacją inwestycji budowlanych. I tak przykładowo, nowe przepisy polskiego prawa ochrony środowiska, wyraźnie przewidują udział w wielu postępowaniach administracyjnych organizacji zajmujących się ochroną środowiska. Jest to uregulowanie nawiązujące do istniejących przepisów Kodeksu Postępowania Administracyjnego. Większość z tych organizacji prowadzi działalność zgodną z prawem.  Niestety, niektóre z nich w większym stopniu, niż ochroną zagrożonych gatunków ptaków i roślin, są zainteresowane działalnością w zakresie kwestionowania pozwoleń na realizację inwestycji budowlanych w celu uzyskania korzyści majątkowych.

Podobnie jest w Czechach. Ustawa o ochronie przyrody i środowiska z 1992 r. przyznaje niektórym zarejestrowanym stowarzyszeniom ochrony środowiska i stowarzyszeniom obywatelskim, ograniczone prawo do udziału w postępowaniach dotyczących realizacji inwestycji budowlanych, które mogłyby zagrażać środowisku naturalnemu.

Ochrona przed protestami i skargami
W związku z działalnością ,stron zainteresowanych" ryzyko spowolnienia lub wstrzymania wydania pozwolenia na realizację projektu budowlanego w Europie Środkowej jest znaczne. Dlatego niezwykle istotne jest, aby przedsiębiorcy ściśle wypełniali wszystkie procedury prawne przy składaniu danego wniosku, np.
o pozwolenie na budowę. Także, powinni oni monitorować i wspomagać organy administracji w zakresie przestrzegania takich procedur ze względu na fakt skomplikowania regulacji prawnych w tym zakresie oraz w wielu przypadkach ze względu na to, iż regulacje te weszły w życie stosunkowe niedawno.
W Polsce nie istnieją żadne przepisy, które zagwarantowałyby przedsiębiorcom realizującym inwestycje budowlane pewność, że wszystkie potencjalne ,strony zainteresowane" zostały powiadomione o złożeniu wniosku o wydanie pozwolenia.  Ponadto w obowiązującym prawie nie ma żadnych skutecznych sposobów uzyskania zrzeczenia się ustawowych praw do odwołania się od decyzji, pomimo iż w praktyce takie oświadczenia o zrzeczeniu się takich praw są uzyskiwane jako pewnego rodzaju ,polisa ubezpieczeniowa". Nie są one jednak wiążące dla organów rozpatrujących protesty. Jednakże, w niektórych przypadkach można wcześniej przekonać organ administracyjny, że dana osoba nie ma przymiotu ,osoby zainteresowanej" lub ,mającej interes prawny", w związku z czym nie powinna otrzymywać zawiadomienia o wszczęciu postępowania o wydanie pozwolenia.
Aby uprościć formalne aspekty zawiadomienia wszystkich ,zainteresowanych stron" o postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia, czeskie prawo budowlane daje władzom budowlanym w szczególnych przypadkach możliwość powiadomienia wszystkich zainteresowanych stron poprzez publiczne wywieszenie ogłoszenia o wydaniu decyzji przez okres 15 dni.  To uniemożliwia stronom przeciwnym powołanie się na fakt, że zostały pominięte w postępowaniu, a co za tym idzie nie mogą na tej podstawie zakwestionować ważności decyzji dotyczących realizacji inwestycji budowlanych.
Na Węgrzech najbardziej powszechną metodą stosowaną dla usprawnienia procesu i uniknięcia przypadków kwestionowania pozwoleń, jest uzyskanie od wszystkich potencjalnych ,zainteresowanych stron" zrzeczenia się ustawowych praw do odwoływania się od decyzji w sprawie wydania takiego pozwolenia.  Jest to również realne w Czechach, ale możliwość ta ogranicza się jedynie do zrzeczenia się bieżących praw potencjalnych ,zainteresowanych stron". Zrzeczenie się nie może dotyczyć praw przysługujących w przyszłości.

Obrona przed protestami
Gdy "strona zainteresowana" jako strona skarżąca, spełnia odpowiednie warunki formalne, konieczne jest ustalenie, czy przy wnoszeniu skargi zostały spełnione wszystkie wymogi prawne. Ważność decyzji opiera się na zgodności z formalnymi i technicznymi wymogami administracyjno-prawnymi, w związku z tym istotną rolę przy zwalczaniu skargi mogą odgrywać błędy lub pominięcie czynności przez wnoszącego skargę.

Nieuzasadnione protesty
Niestety, protesty "zainteresowanych stron" są często wnoszone bez jakiejkolwiek podstawy prawnej, w celu wyłudzenia pieniędzy. Osoby takie nierzadko powołują się na przepisy, które - z technicznego punktu widzenia - umożliwiają im wniesienie protestu, pomimo że wnoszone zarzuty nie mają w rzeczywistości charakteru merytorycznego. W takim przypadku najszybszym i najbardziej efektywnym rozwiązaniem pod względem poniesionych kosztów, może być zawarcie ugody pieniężnej. Wnoszący skargę może jednak skorzystać z licznych sposobów obejścia nawet najstaranniej przygotowanej ugody.  Poza tym, w wielu przypadkach wspomniane ugody nie są wiążące dla organów administracji i dlatego nie zawsze takie rozwiązanie stanowi wystarczającą ochronę interesów inwestora. Trudno jest również utrzymać w tajemnicy fakt zawarcia takiej ugody, a wypłacenie jakiejkolwiek kwoty pieniężnej na rzecz jednej z ,zainteresowanych stron", może pociągnąć za sobą niekończące się skargi innych ,stron zainteresowanych".

Eric Rosedale
Autor jest szefem europejskiej grupy nieruchomościowej kancelarii Weil, Gotshal & Manges, uznany przez Chambers Global w "The World's Leading Lawyers" za jednego z najlepszych w Polsce specjalistów w dziedzinie prawa nieruchomościowego.