Polska Odnowienia i leasing zwrotny na topie

Warto jednak zauważyć, że dzięki temu popyt brutto od stycznia do września 2025 roku wyniósł ponad 4,5 mln mkw., czyli 17 proc. więcej niż rok temu i tylko 6 proc. mniej od analogicznego okresu w rekordowym 2021 roku.

Europejski rynek magazynowy pozostaje uspokojony – choć nowy popyt na Starym Kontynencie odnotował kolejny wzrost względem poprzedniego kwartału, najemcy zachowują konserwatywne podejście do inwestycyjnego ryzyka. Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku było aż o 21 proc. niższe od 5-letniej średniej dla takiego okresu.

W rezultacie średni wskaźnik powierzchni niewynajętej dla europejskich rynków odnotował kolejny nieznaczny wzrost do 6,3 proc., co przełożyło się na jeszcze bardziej wyraźne ograniczenie powierzchni budowanej spekulacyjnie. Znajdujące się w trakcie realizacji 5,4 mln mkw. stanowi najniższy wynik od 2021 roku. Utrzymujące się trudności z wysokimi kosztami finansowania i niepewność geopolityczna dalej mają istotny wpływ na decyzje inwestycyjne. Solidne fundamenty gospodarcze Polski (według Oxford Economics, wzrost gospodarczy naszego kraju wyniesie w 2025 roku 3,4 proc. oraz 3,5 proc. w 2026 roku) powinny pozwolić na wzrost i rozwój rynku, jednak w długoterminowej i pozbawionej większych wstrząsów perspektywie.

Popyt: renegocjacje wciąż dominują

Aktualna sytuacja na rynku magazynowym w Polsce odzwierciedla ogólnoeuropejskie tendencje. Nowy popyt, który w okresie I–III kwartale 2025 roku osiągnął w Polsce 2,2 mln mkw., choć rósł kwartał do kwartału, nie przekroczył wyniku z analogicznego okresu 2024 roku (-12 proc.). Uspokojone, ale stosunkowo stabilne nowe zapotrzebowanie było rekompensowane przez odnowienia i przedłużenia istniejących umów. Polski rynek, oparty na nowoczesnej infrastrukturze o wysokiej jakości, sprzyja decyzjom o utrzymaniu najmu w dotychczasowych lokalizacjach, a rekordowe wolumeny renegocjacji dodatkowo wspiera 3- i 5-letni cykl trwania umów podpisanych w bezprecedensowych latach 2021 i 2022. W rezultacie odnowienia osiągnęły w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku wynik przekraczający 2,35 mln mkw.

Jeśli do popytu netto oraz przedłużeń umów dodamy wolumen coraz popularniejszych transakcji typu sale & leaseback, otrzymamy w analizowanym okresie popyt brutto na poziomie prawie 4,5 mln mkw., czyli 17 proc. więcej niż rok temu i tylko 6 proc. mniej od analogicznego okresu w rekordowym 2021 roku. Pozostaje to potwierdzeniem odporności, stopniowej poprawy kondycji oraz utrzymującej się atrakcyjności polskiego sektora przemysłowo-logistycznego – komentuje Maciej Kotowski, director, Research & Consultancy, JLL Polska.

Geografia popytu: bezpieczna „Wielka Piątka”

Wysoki wolumen renegocjacji oraz ograniczona skłonność do intensywnej ekspansji wśród wielu najemców wspierały aktywność na bezpiecznych rynkach „Wielkiej Piątki”. W sumie skoncentrowane tam było prawie 75 proc. całkowitego popytu odnotowanego do tej pory w 2025 roku.

Warszawa pozostała najbardziej aktywnym rynkiem logistycznym w kraju, gdzie zrealizowano 23 proc. całkowitego popytu brutto (ponad 1 mln mkw.). Wrocław, Śląsk i Polska Centralna odpowiadały za około 15 proc. każdy. Na magazynowej mapie Polski wyróżniały się również rynki nadmorskie – Trójmiasto (270 tys. mkw.) i Szczecin (270 tys. mkw.), które konsekwentnie umacniają swoją silną pozycję i zmniejszają dystans do pozostałych głównych rynków.

Pustostany: kosmetyczne spadki

Stopniowo rosnąca absorpcja i wciąż ograniczona aktywność deweloperów doprowadziły do kolejnego niewielkiego (0,4 pp rok/roku) spadku wskaźnika powierzchni niewynajętej. W III kwartale 2025 roku indeks ten wynosił 7,8 proc., co odpowiadało około 2,9 mln mkw. dostępnej powierzchni. Warto jednak podkreślić, że zasoby te pozostają rozdrobnione oraz rozproszone w wielu różnych budynkach i modułach.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej wahał się pomiędzy rynkami. W przypadku „Wielkiej Piątki” było to od 4,3 proc. w okolicach Warszawy do 10 proc. we Wrocławiu. Z kolei rynki takie jak Kraków, Szczecin, Opole, Olsztyn i Białystok utrzymywały wskaźniki poniżej 3,5 proc.

Podaż: deweloperzy coraz mniej aktywni

Ograniczona aktywność deweloperów znacząco wpłynęła na wynik nowej podaży, która w III kwartale 2025 roku wyniosła zaledwie 400 tys. mkw. Do tej pory w 2025 roku oddano do użytku około 1,5 mln mkw., czyli około 30 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok temu.

Ekspansja była napędzana przez Wrocław i Górny Śląsk, gdzie deweloperzy ukończyli odpowiednio 344 tys. mkw. i 275 tys. mkw. Dodatkowo zarówno rynek warszawski, jak i Centralna Polska odnotowały nową podaż przekraczającą 200 tys. mkw.

W III kwartale 2025 roku łączna powierzchnia projektów w budowie wzrosła nieznacznie do 1,56 mln mkw. Aktywność spekulacyjna obejmowała łącznie 700 tys. mkw. Niewielki wzrost powierzchni budowanej spekulacyjnie może wskazywać, że deweloperzy pozostają optymistyczni co do przyszłej zdolności absorpcji na kluczowych rynkach.

Czynsze: bez istotnych zmian

Ustabilizowana aktywność deweloperska zapewniła umocnienie obecnych wartości czynszów i większość lokalizacji utrzymywała zbliżone stawki. Niemniej presja na wzrost czynszów nadal trwa, szczególnie w przypadku najlepszych lokalizacji i nowo oddanych aktywów.

Czynsze dla podmiejskich parków logistycznych w ramach rynków „Wielkiej Piątki” wahały się od 3,5 do 5,5 euro/mkw./miesiąc. Lokalizacje miejskie utrzymywały stawki do 8 euro/mkw./miesiąc, a nawet więcej w przypadku najlepszych powierzchni w Warszawie.

Komfort pracownika w centrum uwagi najemców

Eksperci JLL wskazują, że spowolnienie na rynku jest wykorzystywane przez najemców i właścicieli magazynów do poprawy standardu zajmowanej powierzchni, wdrażania zmian w wewnętrznej kulturze pracy oraz wprowadzania innowacji, takich jak roboty i zaawansowana automatyka.

Choć na pierwszy rzut oka na rynku magazynów jest spokojniej, w rzeczywistości trwa tam cicha rewolucja. Widać wyraźnie, że dziś to człowiek i warunki, jakie mu się oferuje, stają się jednym z kluczowych elementów strategii firm. Dlatego dbanie o komfort pracy – wygodne strefy socjalne czy zieleń wokół – to już nie miły dodatek, ale konkretna inwestycja, która pomaga zdobyć najlepszych pracowników na trudnym rynku. Jednocześnie do magazynów na dużą skalę wchodzą roboty i inteligentne systemy. Oprócz ciągłej poprawy wydajności, dziś na pierwszy plan wysuwa się nowy cel: budowanie odporności na zakłócenia w łańcuchu dostaw. W efekcie magazyn z prostego budynku do przechowywania towarów zmienia się w serce nowoczesnej firmy. Te przedsiębiorstwa, które dziś najlepiej połączą zadowolonych pracowników z nowoczesną technologią, zyskają kluczową przewagę, gdy tylko gospodarka znów przyspieszy – mówi Mateusz Iłowiecki, senior director w dziale powierzchni magazynowo-przemysłowych, JLL Polska.