Polska Zapotrzebowanie rośnie

Obserwujemy konsekwentnie utrzymujący się trend zwyżkowy w aktywności najemców, napędzany przede wszystkim przez renegocjacje istniejących kontraktów.

Wzrost zapotrzebowania na magazyny

W III kwartale 2025 roku wolumen transakcji brutto na rynku magazynowym osiągnął 1,6 mln mkw., co oznacza wzrost o 42 proc. rok do roku. W ujęciu rocznym (suma z czterech ostatnich kwartałów) wartość ta wyniosła 6,6 mln mkw., czyli o 13 proc. więcej niż rok wcześniej. Największy udział w wolumenie transakcji miały trzy regiony: Warszawa II (26 proc.), Dolny Śląsk (18 proc.) oraz Polska Centralna (16 proc.), potwierdzając ich kluczową pozycję w strukturze popytu.

Struktura transakcji pokazuje zauważalny udział renegocjacji. W III kwartale 2025 roku przedłużenia umów to 46 proc. zawieranych kontraktów, nowe umowy najmu stanowiły zaś 43 proc. Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, ostrożna postawa najemców nieprzerwanie trwa od połowy 2022 roku, co stanowi sygnał, że niepewność gospodarcza wciąż determinuje strategie najemców i zmusza ich do przemyślanych decyzji.

Liderem największych transakcji najmu w III kwartale 2025 roku została firma Agata S.A., która wynajęła 128 tys. mkw. w Mapletree Piotrków III w Polsce Centralnej (renegocjacja z ekspansją). Kolejne duże umowy zawarli: ID Logistics w P3 Wrocław II (78 tys. mkw., renegocjacja), Pepco w 7R Park Gdańsk V (50 tys. mkw., nowa umowa) oraz najemca poufny w Panattoni Park Grodzisk VI (47 tys. mkw.).

Tym samym w okresie od początku lipca do końca września największy udział w popycie brutto miały firmy z sektora 3PL, które odpowiadały za 29 proc. wszystkich transakcji najmu. Na kolejnych miejscach znalazły się firmy oferujące meble, artykuły do domu & DIY (18 proc.) oraz firmy z sektora FMCG (14 proc.).

Koncentracja zasobów w kluczowych regionach

W okresie lipiec-wrzesień 2025 roku zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznej powiększyły się o około 400 tys. mkw., co oznacza, że nowa podaż była mniejsza o 15 proc. względem poprzedniego kwartału. Tym samym całkowite zasoby rynku uplasowały się na poziomie 36,45 mln mkw.

Analiza struktury geograficznej pokazuje silną koncentrację obiektów magazynowych w trzech kluczowych strefach: Warszawa I & II (7,1 mln mkw. – 20 proc. całkowitych zasobów), Górny Śląsk (6,2 mln mkw. – 16 proc.) oraz Dolny Śląsk (4,6 mln mkw. – 13 proc.). Dominacja tych lokalizacji wynika z ich strategicznego położenia, rozwiniętej infrastruktury transportowej oraz wysokiej atrakcyjności dla operatorów logistycznych i inwestorów.

Największe zrealizowane w III kwartale 2025 roku projekty przemysłowo-logistyczne obejmowały inwestycje o powierzchni od ponad 30 do blisko 60 tys. mkw. Największym oddanym obiektem był 7R Park Lublin we wschodniej strefie, liczący 57 tys. mkw. W Polsce Centralnej oddano projekty takie jak: Panattoni Park Zgierz II (42 tys. mkw.), Prologis Park Łódź (41 tys. mkw.) oraz Hillwood Zelgoszcz (blisko 32 tys. mkw.).

Stopniowe ożywienie aktywności deweloperów

Na koniec września 2025 roku w budowie znajdowało się 1,56 mln mkw. powierzchni. To niewielkie odbicie względem poprzedniego kwartału (wzrost o 6,1 proc.), które jednak nadal wpisuje się w utrzymujący się trend spadkowy.

Udział projektów realizowanych w formule spekulacyjnej utrzymuje się na poziomie 45 proc., co wskazuje na umiarkowany optymizm deweloperów w kontekście przyszłego popytu. Największą aktywność deweloperską odnotowano w strefie Warszawa II, która odpowiada za około jedną trzecią całkowitego wolumenu powierzchni w budowie na koniec września – podkreśla Ludwika Korzeniowska, dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Wśród największych projektów przemysłowo-logistycznych aktualnie w budowie dominują inwestycje realizowane przez deweloperów: 7R, Panattoni i Prologis. Największym powstającym obiektem jest 7R Park Gdańsk III w Trójmieście o powierzchni 80 tys. mkw. Niewiele mniejszy jest Panattoni Wrocław Campus 2 na Dolnym Śląsku (78 tys. mkw.), a tuż za nim plasuje się Panattoni Park Rzeszów West z 73 tys. mkw. W centralnej części kraju realizowane są projekty Prologis – m.in. Park Nadarzyn II (72 tys. mkw.) oraz Park Ujazd w Opolu (63 tys. mkw.).

Jak wygląda poziom pustostanów i czynszów?

Pod względem dostępności powierzchni w III kwartale 2025 roku na rynku oferowano 2,98 mln mkw. magazynów do wynajęcia, co oznacza wzrost o 9,1 proc. rok do roku. Przełożyło się to na wskaźnik pustostanów na poziomie 8,2 proc., stabilny w porównaniu z poprzednim kwartałem i jednocześnie o 0,1 pkt proc. wyższy niż w analogicznym okresie 2024 roku.

Najwyższy poziom niewynajętej powierzchni odnotowano kolejno w strefie Zachód (16,8 proc.), Trójmiasto (10,3 proc.) oraz Dolny Śląsk (9,9 proc.).

Czynsze na stabilnym poziomie

W III kwartale 2025 roku poziom czynszów wywoławczych pozostał niezmienny, a rynek nie wykazał istotnych wahań. Zwiększone możliwości negocjacyjne, obejmujące korzystniejsze zachęty pozaczynszowe, obserwowane są przede wszystkim na rynkach charakteryzujących się wyższym poziomem pustostanów – wskazuje Alicja Przychodzeń, dyrektorka, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Na koniec III kwartału 2025 roku stawki plasowały się na średnim poziomie 4,8 euro/mkw./miesiąc w zakresie logistyki i dystrybucji.