Stereotypy i zielony lukier

Goście redakcji "Eurobuild CEE":

Kinga Nowakowska
Head of asset management sales and marketing Grupy Capital Park. Obecnie spółka posiada portfolio nieruchomości obejmujące 72 aktywa o łącznej powierzchni ponad 308 tys. mkw. brutto.

Michał Świerczyński
Wiceprezes zarządu firmy Polnord. Spółka notowana jest na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Deweloper realizuje przede wszystkim projekty mieszkaniowe, jednak w 2010 roku rozpoczęł budowę kompleksu biurowego w warszawskim Miasteczku Wilanów.

Arkadiusz Rudzki
Dyrektor ds. leasingu i asset management w szwedzkiej firmie Skanska Property Poland. Pierwsze polskie projekty biurowe spółki powstały w Warszawie, dziś jest ona obecna także poza stolicą.

Marek Kuryłowicz
Prezes zarządu Autorskiej Pracowni Architektonicznej Kuryłowicz & Associates. Na jej deskach powstały projekty takich biurowców, jak: Focus Filtrowa, Wolf Nullo, Wolf Marszałkowska czy Prosta Tower.

Waldemar Lesiak
Dyrektor działu projektów biurowych i hotelowych w kieleckiej firmie Echo Investment. Deweloper zrealizował takie projekty biurowe, jak: krakowski Avatar, Centrum Biznesu w Łodzi czy warszawski kompleks biurowy Park Postępu.

Tomasz Buras
Dyrektor działu powierzchni biurowych w agencji Savills, która posiada międzynarodową sieć ponad 200 biur i przedstawicielstw na całym świecie.

Zuzanna Wiak, "Eurobuild CEE": W 2011 roku w Warszawie wynajęto ponad 573 tys. mkw. powierzchni biurowej. To najwyższy poziom popytu w historii rynku biurowego. W miastach regionalnych popyt także był bardzo wysoki. Czy trend ten będzie się utrzymywał?

Tomasz Buras, Savills: Rzeczywiście, miniony rok trzeba uznać za rekordowy. Nie mamy nic przeciwko temu, by bić rekordy co roku. Czy uda się również w 2012? Wszystko zależy od tego, co zdarzy się w jego drugiej połowie. Pierwsze miesiące nastrajają optymistycznie, do wakacji wysoki popyt ma szansę się utrzymać. Nie wiemy jednak jak to, co dzieje się w światowej gospodarce, wpłynie na polski rynek nieruchomości. Najemcy są aktywni w sektorach, w których dużo się dzieje, np. w sektorze bankowym może pojawić się w tym roku kilka ciekawych umów najmu. Na polski rynek wchodzą dwa chińskie banki, a rosyjski bank planuje zakupy w Polsce. Ciekawym źródłem nowego popytu może być sektor związany z gazem łupkowym.

Zuzanna Wiak: A poza bankami? Na kogo jeszcze mogą liczyć właściciele biurowców?

Tomasz Buras: Wciąż bardzo aktywne są firmy z sektora farmaceutycznego - w skali globalnej doszło tu do kilku fuzji i przejęć. To spowodowało, że na naszym rynku również obserwowaliśmy konsolidacje, ale też i ekspansje. Natomiast większych zmian nie ma w sektorach IT i szeroko pojętych usług finansowych. W miastach regionalnych nadal bardzo aktywny jest sektor offshoringu i outsourcingu. Stanowi on główne źródło popytu i jest siłą napędową tych rynków.

Zuzanna Wiak: Czy ta siła napędowa regionów jest wystarczająca?

Waldemar Lesiak, Echo Investment: W regionach można odnieść sukces. Trzeba jednak pamiętać, że różnice między poszczególnymi miastami są dość istotne. We Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie popyt na biura jest duży. We Wrocławiu zawarliśmy kilka znaczących umów. Na rynku łódzkim zaś nie dzieje się najlepiej. Rynki regionalne są nieprzewidywalne - jeżeli skrócimy perspektywę do miesiąca, to każdy z nas może przewidzieć, co się wydarzy. Ale w skali roku jest to bardzo trudne.

Zuzanna Wiak: Jak w takim razie podejmować decyzje o nowych inwestycjach?

Waldemar Lesiak: Stosujemy podejście konserwatywne. Już na początku procesu inwestycyjnego wiemy, jaki ma być końcowy produkt. Odpowiadamy sobie na pytania: czy etapować projekt, jak będą wyglądały poszczególne kondygnacje? Dzięki temu możemy kontrolować i ograniczyć ryzyka. Trzeba też pamiętać o cenie gruntu. Te wszystkie uwarunkowania muszą mieć swoją logikę. Tworzymy projekty, które mają zostać wynajęte. Ale - co istotne - wynajęte w zaplanowanym czasie, na zaplanowanych warunkach.

Tomasz Buras: Echo Investment, jak i Skanska dosyć agresywnie działają na wrocławskim rynku. Budujecie jeden projekt, drugą działkę kupiliście. Skanska ma tam trzy grunty. Nie za dużo?
Waldemar Lesiak: To dobre pytanie. Grunt we Wrocławiu, gdzie obecnie powstaje Aquarius Business Park, kupiliśmy w bardzo dobrej cenie. Jest to teren, który od początku objęty był miejscowym planem zagospodarowania. Oczywiście mamy świadomość, że interpretacja planów bywa czasem bardzo trudna i wymaga wiele wysiłku. Jednak plan określa jakieś pryncypia, co ułatwia działanie. Aquarius Business Park powstanie w dwóch fazach, ale mamy już w ręku pozwolenie na budowę całości. Etapowanie pozwala uniknąć nadwyżki podaży.

Zuzanna Wiak: Skanska też działa w regionach. Wasze doświadczenie jest podobne?

Arkadiusz Rudzki, Skanska Property Poland: Bardzo. Dla nas również istotne są: lokalizacja, fazowanie projektu, dobra cena zakupu gruntu, elastyczność na etapie budowy. Wszystkie projekty, które realizujemy w miastach regionalnych (za wyjątkiem Poznania) powstawać będą w kilku etapach. Widzimy duży potencjał rynków regionalnych i dlatego jesteśmy na nich bardzo aktywni. Warto tu jeszcze dodać, że bardzo istotne dla rozwoju tych rynków jest przyjazne podejście lokalnych władz.

Zuzanna Wiak: Łatwiej inwestować w stolicy czy w regionach?

Arkadiusz Rudzki: To zależy od dojrzałości rynków regionalnych. Współpracujemy z klientami, którzy od wielu lat rozwijają się poza stolicą i czują się z tym dobrze. Wrocław i Kraków to dojrzałe rynki, które wchodzą już w drugi i trzeci cykl najmu. Część miast można określić jako perspektywiczne. Zaliczyłbym do nich Poznań, Katowice i Łódź - choć tu sytuacja jest trochę trudniejsza. W Łodzi zbyt duży optymizm inwestorów we wcześniejszych latach spowodował, że rynek ten zmaga się obecnie ze stosunkowo wysoką podażą powierzchni biurowej, która zostanie wchłonięta w relatywnie dłuższej perspektywie czasu.
Marek Kuryłowicz, APA Kuryłowicz & Associates: Z naszej perspektywy na rynkach regionalnych widać bardzo dużą poprawę świadomości lokalnej. Mamy przyjemność pracować z dużymi spółkami, świetnie znającymi realia rynku, ale pracujemy też z mniejszymi graczami. Jeszcze kilka lat temu miewaliśmy klientów, którzy planowali np. w Toruniu budowę 100 tys. mkw. biur. Teraz podejście się zmieniło - lokalni gracze wiedzą już, że nie należy budować więcej niż 10-15 tys. mkw. na raz, że rzut piętra powinien mieć od 1 tys. do 1,2 tys. mkw. powierzchni.

Zuzanna Wiak: Czyli możemy mówić o większej dojrzałości rynku?

Marek Kuryłowicz: Właśnie tak. Obecnie wszyscy starają się spełnić oczekiwania potencjalnych kupców. Dowodzą tego wszystkie te parki biznesowe W wielu przypadkach stanowią one bardzo podobne produkty. Tu oczywiście rodzi się pytanie, czy to nie spowoduje, że będzie to bardzo ?płaski" rynek, wypełniony obiektami robionymi według jednakowych wytycznych.

Zuzanna Wiak: Czy obserwacje Capital Park są podobne?

Kinga Nowakowska, Capital Park: Jesteśmy nietypowym graczem. Nie budujemy klasycznych biznesparków. Szukamy ciekawych nieruchomości - takich, którym możemy dodać wartość. Dlatego w regionie skupiamy się na małych projektach biurowych. Mamy np. niewielki budynek w Łodzi (2 tys. mkw.), posiadamy też bardzo interesujący projekt na starówce w Gdańsku - powstaje tam Neptun House o powierzchni 3 tys. mkw. Duże projekty realizujemy jedynie w Warszawie. Na pewno w żadnym regionalnym mieście nie zdecydujemy się na zbudowanie 100 tys. mkw. biur. Unikamy też budowania spekulacyjnego.

Zuzanna Wiak: Czy to dotyczy również warszawskich projektów?

Kinga Nowakowska: Tak. Zarówno Royal Wilanów, jak i Eurocentrum Office Complex. Ten drugi to bardzo duży projekt, jeden z większych w kraju. To będzie ekologiczny, certyfikowany budynek praktycznie w centrum Warszawy. Projekt w Wilanowie to 35 tys. mkw., w pięknej lokalizacji, nietypowej dla biurowca. Dlaczego Wilanów? Myślę, że większość najemców odczuwa zmęczenie pracą na Służewcu, gdzie na wjazd lub wyjazd z biurowca trzeba czasem czekać blisko godzinę. Dlatego będziemy szukać lokalizacji z wdziękiem i urokiem. Wydaje się, że Wilanów jest właśnie takim miejscem.

Zuzanna Wiak: Polnord jako jeden z pierwszych deweloperów postawił na inwestycję biurową w Wilanowie. Było warto?

Michał Świerczyński, Polnord: W Wilanowie chcemy docelowo wybudować 140 tys. mkw. biur i na tym projekcie będziemy koncentrować siły. Jest to nasze pierwsze doświadczenie na rynku powierzchni biurowych. Wilanowska działka objęta jest planem zagospodarowania, dzięki czemu spodziewamy się, że realizacja kolejnych etapów kompleksu Wilanów Office Park będzie przebiegać zgodnie z naszymi założeniami. Ukończyliśmy już pierwszy budynek, drugi oddamy do użytku w lipcu. Przed przystąpieniem do wynajmu chcieliśmy przygotować otoczenie projektu, aby zwiększyć dodatkowo jego atrakcyjność. Powstało przedłużenie alei Rzeczypospolitej do samego projektu, jest też wahadłowa linia autobusowa łącząca Wilanów ze stacją metra.

Zuzanna Wiak: Coraz więcej osób rezygnuje z samochodu na rzecz komunikacji miejskiej i rowerów. Czy to ma znaczenie dla Państwa projektu?

Michał Świerczyński: Tak. Jednym z elementów wpływających pozytywnie na atrakcyjność naszego projektu jest dojazd - okazuje się bowiem, że z komunikacją miejską wcale nie jest tak źle. Mam też nadzieję, że w nieodległej perspektywie zaczną się prace nad ursynowsko-wilanowskim fragmentem obwodnicy miasta, dzięki której dojazd do nas będzie jeszcze łatwiejszy.
Zuzanna Wiak: Czy rzeczywiście jest tak, że najemcy mają już dość warszawskiego Służewca?

Tomasz Buras: Służewiec to obecnie bardzo duży obszar biznesowy. Wszyscy narzekają, że ciężko wyjechać tam z podziemnych parkingów. Jednak jest to bardzo ważna lokalizacja, w rzeczywistości to drugie centrum Warszawy. I to się raczej nie zmieni. Natomiast Wilanów... tu pojawia się kwestia wypromowania tej lokalizacji. Jest trochę tak, że w obiegowej opinii Miasteczko Wilanów to same bloki mieszkalne, i nic poza tym. Trzeba więc zacząć od zmiany postrzegania tej dzielnicy.

Marek Kuryłowicz: W takim razie może Państwa ucieszyć wiadomość, że projekt ratusza w Wilanowie, który obecnie straszy swoim szkieletem, wraca do łask. Właśnie rozpoczynamy pracę nad jego dokończeniem. Plan jest taki, by w 2014 roku zasiedlić go - tak, żeby był dumą Wilanowa, a nie powodem do wstydu.
Michał Świerczyński: Tu warto też dodać, że Wilanów uzyska niebawem połączenie komunikacyjne z Ursynowem. Są pieniądze w budżecie Ursynowa na przedłużenie ulicy Ciszewskiego. Wiem, że władze Warszawy chcą dofinansować ten projekt, bo administracja lokalna nie udźwignie jego kosztów. Prowadzimy również rozmowy z burmistrzami obu dzielnic na temat budowy ulicy Branickiego, która połączy się z Płaskowicką, zanim powstanie autostrada A2.

Zuzanna Wiak: Nie da się jednak ukryć, że budowa drugiej linii metra podniesie atrakcyjność inwestycyjną Woli. A to może osłabić biurową pozycję Wilanowa.

Kinga Nowakowska: Nie obawiamy się takiego scenariusza. Wilanów ma swój kameralny charakter, który zapewne znajdzie miłośników. Z kolei na Woli posiadamy wielofunkcyjny projekt rewitalizacji ArtNorblin, w którym powstanie atrakcyjna powierzchnia biurowa, o unikalnym, postindustrialnym charakterze. Wola to inna dzielnica, inna koncepcja, która przyciągnie innego najemcę.

Zuzanna Wiak: A co z Pragą? Czy tam może powstać kolejne, atrakcyjne miejsce na inwestycje biurowe?

Marek Kuryłowicz: Z naszych doświadczeń wynika, że wielu inwestorów biurowych wciąż niechętnie patrzy na Pragę. Analizują to miejsce pod względem czynszów, jakie mogliby uzyskać, i wyniki tych analiz na razie nie napawają optymizmem. Żeby przyciągnąć najemców, opłaty nie mogą być wysokie, a koszty budowy są tam podobne. I to teoretycznie zamyka rozważania o inwestowaniu w tamtym rejonie. Z drugiej strony, z zaciekawieniem obserwuję to, co dzieje się przy ul. Mińskiej czy na terenie byłej fabryki wódek Koneser. Właściciele tych działek zręcznie budują atmosferę nietypowych i klimatycznych miejsc wokół tych lokalizacji i sądzę, że za parę lat będą mogli inkasować zyski ze swoich starań.

Zuzanna Wiak: Widać, że stereotypy wciąż mają duże znaczenie w tworzeniu nowych miejsc na inwestycje...

Tomasz Buras: Rzeczywiście tak jest. Stereotypowo wciąż postrzegany jest właśnie Wilanów. Kiedy jechałem pierwszy raz na prezentacje projektu Polnordu, sam byłem mile zaskoczony, że dojazd z centrum zajął nieco ponad 20 minut. Więc zły dojazd do tej dzielnicy to stereotyp, który trzeba obalić. Druga sprawa to infrastruktura - dziś bardzo krytykowana, a przecież za jakieś dwa, trzy lata ulegnie znacznej poprawie.

Arkadiusz Rudzki: Wilanów, w przeciwieństwie do biznesowej części Mokotowa, jest lepiej przygotowany do rozwoju. Na Służewcu powstało bardzo dużo biurowców w krótkim czasie, ale nie towarzyszyła temu poprawa infrastruktury komunikacyjnej. Tymczasem Wilanów objęty jest planem miejscowym - dzięki temu łatwiej będzie infrastrukturalnie przygotować ten obszar na zwiększoną aktywność deweloperów komercyjnych.

Zuzanna Wiak: Wspomnieli Państwo o promowaniu nowych lokalizacji biurowych. A co z marketingiem samych biurowców? Odnoszę wrażenie, że obecnie najważniejsze stało się podkreślanie, że projekt jest ekologiczny. Czy to zielone szaleństwo to tylko chwyt marketingowy?

Arkadiusz Rudzki: To zdecydowanie nie jest marketing. Tu rzeczywiście chodzi o ochronę środowiska oraz o budowanie tzw. wartości dodanej poprzez większą świadomość użytkowników zielonych budynków w zakresie np. oszczędzania energii elektrycznej czy wody. Dla wielu najemców korporacyjnych jest to bardzo istotny czynnik bo przekłada się na wymierne finansowe oszczędności. Dziś większość budowanych budynków stara się o różne certyfikaty ekologiczne. Jednak chcemy pójść o krok dalej. Naszym celem jest zbudowanie w przyszłości pasywnego budynku biurowego.

Zuzanna Wiak: Europejskie doświadczenia w budowaniu pasywnych biurowców raczej rozczarowały.

Arkadiusz Rudzki: Rzeczywiście jest to ambitny cel. Jednak w budynku Atrium 1, którego budowę niedawno rozpoczęliśmy chcemy wykorzystać źródła geotermalne do ogrzewania biurowca zimą i chłodzenia latem przez co zdecydowanie ograniczymy zużycie energii elektrycznej, która potrzebna jest do zasilania tradycyjnych systemów klimatyzacji. Mamy już przygotowaną odpowiednią infrastrukturę w tym zakresie. Spodziewamy się, że dzięki zastosowaniu zaawansowanych rozwiązań technicznych, uda nam się osiągnąć najwyższe możliwe poziomy certyfikacji. Rozwiązania, które stosujemy w naszych niektórych projektach, to chociażby kontrola natężenia oświetlenia, wykorzystanie paneli fotowoltaicznych czy systemów zastosowania wody szarej. Budujemy także parkingi i inne udogodnienia dla rowerzystów, bo to również pozwala na zwiększenie świadomości użytkowników naszych budynków w zakresie ochrony środowiska. Dodatkowo rozwiązania dla rowerzystów pozwalają uzyskać punkty w systemie certyfikacji, ale jest to powszechna praktyka.

Michał Świerczyński: Powiem więcej - udogodnienia dla rowerzystów to jeden z tańszych sposobów na ich pozyskanie.

Arkadiusz Rudzki: Przeprowadziliśmy analizy na własnym, proekologicznym biurze, certyfikowanym w systemie LEED Commercial Interior. Rezultat? Zużycie energii spadło o kilkadziesiąt proc. Jak wspomniałem, chcemy wybudować biurowiec, który będzie jeszcze bardziej zaawansowany technicznie, który będzie wykraczał poza ogólnie przyjęte normy certyfikacji budynków. Jestem przekonany, że wpłynie to zdecydowanie na zmniejszenie opłat eksploatacyjnych budynku.

Tomasz Buras: Tych oszczędności eksploatacyjnych to chyba jeszcze nie widać, bo to są rachunki za samą energię elektryczną.
Arkadiusz Rudzki: Widać w budynkach, które Skanska już wybudowała w ostatnich latach. Opłaty eksploatacyjne nie wzrastają. Udaje się je utrzymać na racjonalnym poziomie. Na przykład, w budynku w którym mieści się warszawskie biuro Skanska Property Poland, ustabilizowały się na poziomie kilkunastu zł za mkw.

Kinga Nowakowska: Nasz projekt Eurocentrum jest już precertyfikowany w systemie LEED CS na poziomie Gold. Wszystkie analizy wskazują na to, że oszczędność zużycia wody pitnej będzie na poziomie 60 proc. Natomiast oszczędność zużycia energii elektrycznej wahać się będzie od 25 proc. na poziomie ogólnobudynkowym do 40 proc. na powierzchniach najemców. To są konkretne oszczędności, które najemcy bardzo skrupulatnie analizują.

Arkadiusz Rudzki: Uważam, że świadomość ekologiczna jest coraz większa. Myślę, że zbliżamy się do takiego punktu, w którym najemca korporacyjny będzie gotowy ponieść dodatkowe koszty za ulokowanie biura w budynku przyjaznym środowisku i certyfikację własnych powierzchni biurowych, jeśli przyniesie to wymierne oszczędności wynikające z zastosowanych przez dewelopera rozwiązań.

Kinga Nowakowska: Ale czy rzeczywiście jest tak, że oczekujemy, iż najemca zapłaci więcej? Nasza analiza kosztów pokazała, że wzrost kosztów budowy jest śladowy i niemal nieodczuwalny w całościowym budżecie. Natomiast nie spodziewamy się, że dzięki tym rozwiązaniom wynajmiemy drożej budynek. Możemy go natomiast drożej sprzedać.

Marek Kuryłowicz: Trzeba jednak pamiętać, że certyfikaty - zarówno LEED, jak i BREEAM - są już na tyle popularne, że niemal każdy deweloper chce je uzyskać. Niektórzy z nich traktują je jedynie jako znaczek na reklamie swojej firmy. Problem w tym, że na razie też tak można.
Zuzanna Wiak: Czyli jednak te certyfikaty to takie małe oszustwo?

Marek Kuryłowicz: Myślę, że firmy certyfikujące budynki mają niezłe dochody, i nie ma w tym nic złego, bo na szczęście te pieniądze przeznaczane są również na rozwój świadomości i szerzenie postawy ekologicznej. A to właśnie inicjatywy oddolne często pomagają przekonać inwestorów, że należy szukać bardziej przyjaznych środowisku rozwiązań. Duzi gracze, tacy jak Skanska czy Echo Investment, już teraz podążają tą drogą i szukają rozwiązań nie tylko potrzebnych do uzyskania certyfikatu, ale wychodzą poza te schematy i mają własne pomysły na zrównoważone budownictwo. Myślę, że największe firmy zaczną w końcu tworzyć swoje działy zajmujące się ekologią. I to dopiero będzie miało przełożenie na środowisko oraz realizowane przez nich przedsięwzięcia.