MGPA szuka okazji

Po pierwszym zamknięciu w listopadzie minionego roku fundusz zgromadził 100 mln dolarów. W ciągu kilku najbliższych miesięcy nastąpi drugie jego zamknięcie, a po nim ostatnie, trzecie. - Naszym celem jest zebranie łącznie około 600 mln euro kapitału własnego. Jako pierwsi do funduszu dołączyli nasi obecni klienci, obecnie rozmawiamy także z innymi podmiotami, głównie firmami ubezpieczeniowymi i funduszami emerytalnymi ze Stanów Zjednoczonych, Europy i Azji - tłumaczy Karol Bartos, dyrektor generalny MGPA Polska. Ponadto MGPA ma zająć się zainwestowaniem około 800 mln euro (250 mln euro to kapitał własny, reszta to kredyty bankowe) jednego z klientów firmy, dla którego prowadzi indywidualny rachunek inwestycyjny. Na jego zlecenie MGPA poszukuje nieruchomości (tylko już wybudowanych) na czterech rynkach: w Wielkiej Brytanii, Francji, Niemczech i Polsce. W tych samych krajach MGPA będzie poszukiwać okazji inwestycyjnych dla swojego funduszu MGPA Europe Fund IV.

Nieruchomości z potencjałem
Na rynku polskim chcielibyśmy wydać w ciągu dwóch lat około 400-500 mln euro, łącznie ze wsparciem w postaci kredytów bankowych. Pulę postaramy się podzielić po równo między obiekty biurowe i handlowe, choć ostatecznie wszystko będzie zależało od dostępnych na rynku produktów. Priorytetem są dla nas nieruchomości istniejące, ale jeśli pojawi się obiecujące przedsięwzięcie deweloperskie, także możemy się w nie zaangażować. Tego typu projekty mogą stanowić nie więcej niż 50 proc. naszego portfela - wyjaśnia strategię dotyczącą MGPA Europe Fund IV Karol Bartos. Na ulokowanie środków ma 3 lata, kolejne osiem na zarządzanie portfelem. A gdzie szuka okazji? Przygląda się biurowcom w Warszawie oraz centrom handlowym poza stolicą. - Interesuje nas roczna stopa zwrotu w wysokości kilkunastu proc. Historycznie udało się osiągnąć 18 proc. - wspomina szef MGPA na Polskę. Na celownik wziął obiekty, które wymagają zmian - w jednym przypadku będzie to modernizacja, w innym wynajęcie pustych powierzchni, w jeszcze innym wymiana najemców i zmiana stawek czynszów.

- Negocjacje funduszy oportunistycznych z właścicielami nieruchomości np. w Warszawie nie należą do łatwych z prostego powodu: niewiele mamy tu produktów, które dałyby stopy zwrotu oczekiwane przez tego typu fundusz, czyli około 15-20 proc. Zwłaszcza, że właściciel ma na stole często niejedną korzystniejszą dla niego ofertę. Historycznie niewiele było takich przejęć, choć z ostatnich transakcji można wymienić zakup warszawskiego biurowca Moniuszki Tower przez Capital Catalyst, czy prawdopodobną sprzedaż Twarda Tower, także stołecznego budynku - zauważa Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych agencji CBRE.

Celem jednej z podróży służbowych Karola Bartosa był Lubin, miedziowe zagłębie Polski, gdzie w 2009 roku otwarto centrum handlowe Cuprum Arena. Powierzchnia najmu obiektu, zrealizowanego przez Prestiż MGC Inwest (za którym stoi Dariusz Miłek - jeden z najbogatszych Polaków), wynosi 34 tys. mkw. Czy dołączy on do opolskiej Karolinki (70 tys. mkw. powierzchni najmu) i Pogorii (36 tys. mkw.) z Dąbrowy Górniczej, dwóch centrów przejętych w 2010 roku przez MGPA Europe Fund III od firmy Mayland Real Estate? Karol Bartos nie komentuje. Na razie lista potencjalnych zakupów jest długa, podobnie jak droga do sfinalizowania negocjacji.
Zupełnie inny temat rozmów, prowadzonych przez przedstawicieli MGPA, to m.in. wynajęcie budynku dawnego komisariatu, który jest częścią kompleksu w Dąbrowie Górniczej. Inwestor ma już pozwolenie na prowadzenie prac budowlanych, teraz trzeba znaleźć najemców. Planowany termin otwarcia obiektu to przyszły rok. Tymczasem zakończono prace przy rozbudowie opolskiej Karolinki. Na dodatkowe 2,2 tys. mkw. wprowadza się Smyk Megastore. Trzecim obiektem w polskim portfelu MGPA jest warszawski wieżowiec Rondo 1, który został przejęty przez MGPA Europe Fund II. Gdy trafił do portfolio w 2006 roku (zakup wspólny z London & Regional) był wynajęty w 43 proc. Dziś w budynku, o blisko 60 tys. mkw. powierzchni biurowej, jest 4 proc. powierzchni wolnej.