Cenny obiekt pożądania

Każdy właściciel centrum handlowego chce, aby jego galeria generowała jak najwyższe obroty. Jest na to kilka sposobów. - Wśród czynników wpływających na wzrost wartości centrum handlowego są m.in.: poprawa tzw. tenant-miksu (czyli doboru najemców pasujących do danego obiektu), przygotowane w odpowiedni sposób repozycjonowanie, a także modernizacja centrum, mająca wpływ na jego atrakcyjność dla klientów - co przełożyć się może na zwiększenie zarówno odwiedzalności, jak i koszyka zakupów. Narzędziem wykorzystywanym do osiągania wyższych przychodów są ponadto najmy krótkookresowe na tzw. wyspach. Dodatkowo dochodowość można zwiększyć, ograniczając koszty eksploatacyjne, dzięki zastosowaniu tzw. zielonych rozwiązań - mówi Anna Staniszewska, dyrektor zespołu doradztwa i analiz rynkowych w Europie Środkowej DTZ. A zarządcy dodają jeszcze kilka istotnych kwestii. - Szacujemy wartość swoich nieruchomości kilka razy w roku. Dla nas najważniejszym wyznacznikiem jest poziom czynszów oraz długość kontraktów. Z punktu widzenia dewelopera, to kryterium najbardziej miarodajne i opłacalne. Jednak wpływ na kształtowanie stawek czynszowych w centrach handlowych wywiera wiele innych czynników. Należą do nich ?m.in.: jakość najemców i ich lokalizacja na mapie galerii, układ komunikacyjny centrum, właściwe wykorzystanie powierzchni komercyjnej i wspólnej, odwiedzalność obiektu - mówi Michał Bogaczyński, dyrektor centrum handlowo-rozrywkowego Promenada w Warszawie, którego właścicielem jest Atrium Poland Real Estate Management. Z kolei Agnieszka Pyzanowicz-Francke, dyrektor Parku Handlowego Bielany we Wrocławiu, Inter Ikea Centre Group Poland, dodaje: - Przy wycenie wartości centrów handlowych bierzemy pod uwagę wiele kryteriów. Najważniejsze związane są ze stanem technicznym naszych budynków, poziomem wypracowywanych zysków przez dane centrum, okresem obowiązywania najważniejszych umów najmu, a także lokalizacją i poziomem odwiedzalności. Wpływ ma również jakość wyposażenia i utrzymania części wspólnych, terenów zielonych, parkingów i wszystkich elementów, które wchodzą w skład centrum. Właściwie większość działań skupionych wokół codziennego zarządzania centrum handlowym ma wpływ na jego wartość. Dbałość o budynek i jego sprawne funkcjonowanie, akcje marketingowe podnoszące liczbę klientów, dobrze podpisane umowy - to najważniejsze działania, które pomagają w osiągnięciu wyższej wartości centrum.

Cenna wiedza
Jak zatem skutecznie zarządzać obiektem? - Taki proces rozpoczyna się już od pomysłu i wyboru lokalizacji. Kolejnym krokiem jest stworzenie ciekawej oferty sklepów. Przemyślany i odpowiednio dobrany zestaw najemców gwarantuje zainteresowanie klientów - komentuje Elżbieta Sobolewska, dyrektor Galerii Świdnickiej i Pasażu Grodzkiego, centrów wybudowanych przez legnicką spółkę Rank Progress. Obecność rozpoznawalnych marek o silnej pozycji finansowej i rynkowej z pewnością jest atutem. Jednak najwięksi najemcy (tzw. anchors) mają swoje wymagania związane m.in. z wysokością stawek czynszowych, a ich siła negocjacyjna okazuje się bardzo duża. - Wiadomo, że kotwice są w centrach handlowych potrzebne. To one tworzą oś, nadają charakter strategii komercjalizacji obiektu. Jasne jest również to, że ci najemcy płacą mniej za metr kwadratowy ze względu na długość umowy oraz wielkość powierzchni, a wynajmujący będzie chciał tę różnicę wyrównać. Rezygnacja z części przychodów w przypadku kotwic wiąże się z tym, że inni najemcy zapłacą więcej. Ten mechanizm jest zrozumiały - kotwice podnoszą odwiedzalność. To obopólna korzyść - dodaje Michał Bogaczyński. Zwraca także uwagę na miejsce poszczególnych sklepów w układzie galerii. - Już w trakcie budowy określa się wskaźnik ERV (estimated rental value) - oczekiwany dochód czynszowy. To, że kotwica znajduje się w danej lokalizacji, nie jest przypadkiem, a to że dookoła niej są lokale o małej powierzchni, też jest zaplanowane. Przy operatorach spożywczych najlepiej natomiast sprawdzają się punkty usługowe. Każdy wynajmujący już na etapie budowy projektuje sklepy, długość witryny, dojście do strefy dostaw i robi to w sposób, który ma maksymalnie podnieść wartość danej inwestycji - podkreśla. Czynnikiem, który wpływa na wysokość czynszu, jest również miejsce w układzie komunikacyjnym. Znaczenie ma to, czy lokal znajduje się na rozwidleniu, czy na skrzyżowaniu dróg komunikacyjnych, pasaży i korytarzy. - Miejsce na lokal można zaprojektować w taki sposób, żeby jak najbardziej wyeksponować witrynę, która sama w sobie ma dużą wartość przy ustalaniu stawki czynszowej. W przypadku już istniejących sklepów, ważne jest, aby przeprojektować lokal i zamiast ściany (o ile to oczywiście możliwe) zaaranżować ekspozycję, co korzystnie wpływa na wycenę lokalu. Wtedy również najemca jest w stanie więcej zapłacić za taką przestrzeń - wyjaśnia Michał Bogaczyński.

Kolejnym elementem, na który zarządzający zwracają uwagę, są tzw. najmy krótkookresowe. Dotyczą one najczęściej wykorzystania powierzchni wspólnych przez stworzenie tzw. wysp: kiosków czy stoisk handlowych. - To na pewno dobry pomysł, jeśli oferta będzie uzupełnieniem głównej, atrakcyjnej propozycji handlowej obiektu - dodaje Elżbieta Sobolewska. Nie bez znaczenia jest fakt, że miejsce pod kioski jest droższe i, chociaż wynajem trwa zaledwie kilka miesięcy, generuje jednak spore zyski. Podobnie jest w przypadku relokacji najemców. Zmiana lokalizacji sklepu zawsze wiąże się z podwyżką czynszu.

Wartość centrum handlowego podnoszą również modernizacje sprzętowe oraz wprowadzenie rozwiązań energooszczędnych. Chociaż takie działania zwykle po kilku latach amortyzują się, to są dobrze odbierane przez najemców. - Odświeżenie wyglądu obiektu nie jest dostatecznym argumentem, aby zwiększyć czynsz. Najemcy interesują się raczej modernizacją sprzętową powierzchni. Chodzi m.in. o klimatyzację, schody ruchome, wentylację. To są elementy, które powodują wzrost czynszu i docelowo wzrost wartości centrum handlowego. Mam także na myśli wprowadzanie ekologicznych rozwiązań. Aktualnie wymieniamy w naszych centrach m.in. oświetlenie na to typu led, które nie tylko daje oszczędności i korzystnie wpływa na nasze miesięczne rachunki, ale i mniej nagrzewa wnętrze obiektu. Natomiast krany na fotokomórkę pozwalają na bardzo duże oszczędności zużycia wody - mówi Michał Bogaczyński.

Nie tylko czynsz
Powodzenie centrum handlowego to nie tylko dbałość o odpowiednio wysoki poziom czynszu. To klienci i ich portfele zapewniają sukces galerii i decydują o tym, który obiekt w mieście jest wiodący. - Do zadań zarządcy należy stałe wzmacnianie pozycji centrum. Jest to związane z budową wizerunku obiektu i jego rozpoznawalności. Organizowanie imprez, szeroko pojęty marketing - to jeden ze sposobów na przyciągnięcie jak największej liczby klientów. A wzrost footfallu przekłada się później na wyniki najemców. Te z kolei najlepiej świadczą o jakości danego obiektu - twierdzi Elżbieta Sobolewska. Natomiast Aneta Rogowicz-Gała, dyrektor działu property & asset management w Cushman & Wakefield, kładzie nacisk na współpracę z najemcami. - Bardzo ważne jest, aby przygotowując eventy, szczegółowo zaplanować budżet marketingowy i pomyśleć o współpracy z najemcami. Zawsze warto włączyć ich w takie działania. Wtedy jest to nie tylko promocja samego centrum jako miejsca, ale także oferty, którą prezentują najemcy. Marketing to także reklama w mediach regionalnych - klienci powinni dowiedzieć się jak najwięcej o akcjach proponowanych przez zarządzającego - dodaje ekspert Cushman & Wakefield. Podobnego zdania jest Agnieszka Pyzanowicz-Francke. - Dobre relacje z najemcami oraz dbałość o przyciągnięcie jak największej liczby klientów to recepta na sukces. Trzeba zwrócić uwagę na to, że zwiększenie wartości centrum w oczach klientów bezpośrednio przekłada się na zwiększenie wartości obiektu dla dewelopera i potencjalnego inwestora - dodaje przedstawicielka Inter Ikea Centre Group Poland. Stąd dołączanie do oferty centrum handlowego takich rozwiązań, jak kino, kręgielnia oraz organizacja stref rozrywki. Praktycznie każdy większy obiekt, planowany bądź już powstający, posiada podobne usługi. - To z pewnością zwiększa przepływ osób w centrum handlowym. Funkcje dodatkowe kreują także charakter danego miejsca, pozwalają deweloperowi stworzyć odpowiedni klimat i w ten sposób wyróżnić się na tle konkurencji, działają jak magnes, przyciągając klienta - dodaje Anna Staniszewska. Należy jednak pamiętać, że usługi tego typu nie wpływają znacząco na wzrost wartości, gdyż z reguły najemcy z tych branż płacą niższe czynsze w porównaniu z pozostałymi.

Produkt na sprzedaż
Centrum handlowe dla przeważającej części deweloperów jest produktem na sprzedaż. Jednak wielkie pieniądze idą tylko za najlepszymi obiektami (typu prime), chociaż inwestorzy interesują się również nieruchomościami o zupełnie innym charakterze. - King's Street Retail skupia się na akwizycji centrów handlowych charakteryzujących się dobrą lokalizacją, zdywersyfikowanym portfelem renomowanych marek, wysoką frekwencją odwiedzających oraz perspektywami dalszego rozwoju. Centra te zlokalizowane są zarówno w największych miastach, jak i na kluczowych rynkach regionalnych - tłumaczy Paul Kusmierz, prezes zarządu Master Management Group.
Eksperci oceniają, że sytuacja jest ciekawa. - Aktywni inwestorzy poszukują dwóch typów nieruchomości: dominujących centrów handlowych w dużych miastach oraz mniejszych i starszych obiektów poza największymi aglomeracjami. Jednak, aby dana nieruchomość wzbudziła zainteresowanie, w każdym przypadku musi spełnić kilka warunków - mówi Michał Ćwikliński, dyrektor działu inwestycji Savills. - W przypadku pierwszego typu obiektów liczy się pozycja danego centrum względem konkurencji, wysokość obrotów najemców, relacja czynszu do obrotów utrzymująca się na poziomie 10-15 proc. Natomiast mniejsze obiekty mogą liczyć na zainteresowanie, jeśli mają zagwarantowane umowami długie okresy najmu, co pozwala inwestorowi przede wszystkim uzyskać dobre warunki kredytowania, a tym samym wyższy zwrot na kapitale - twierdzi Michał Ćwikliński.

To tylko niektóre założenia. Wymogów jest znacznie więcej. Podmioty, które rozpoznają rynek pod kątem zakupów nieruchomości handlowych, biorą pod uwagę takie czynniki, jak: lokalizacja, sytuacja ekonomiczna mieszkańców miasta, ich średnie zarobki i dochód rozporządzalny, ilość powierzchni handlowej przypadającej na mieszkańca, relację wysokości sprzedaży na metr kwadratowy i wysokości czynszu. W przypadku centrów handlowych starszej generacji inwestorzy kładą nacisk na 100-procentową komercjalizację obiektu oraz redukcję zadłużeń finansowych najemców. W tym przypadku ważne jest, aby pomóc najemcom zwiększyć ich płynność finansową i poprawić płatności bieżących rachunków, m.in. poprzez przygotowanie terminarzy płatności, czyli harmonogramów spłat zaległości. Dzięki temu właściciel obiektu unika zwolnienia powierzchni i wakatów. Przy ocenie wartości centrum handlowego i jego atrakcyjności w oczach potencjalnego nabywcy liczy się przede wszystkim poziom czynszów i stopy zwrotu. - Warto zastanowić się nad wprowadzeniem czynszu od obrotów, co zapewnić może dodatkowe przychody z czynszu w przyszłości. Ponadto standardem są 10-letnie umowy najmu w przypadku operatorów spożywczych, ale inwestorzy szukają takich obiektów, które mają podpisane umowy z najemcami na 15 lat. W takim przypadku wartość centrum handlowego wzrasta, mimo niższych stawek czynszowych, gdyż inwestorzy są skłonni zaoferować za nie niższą stopę kapitalizacji. Poza tym ważne jest, by podpisywane umowy miały charakter instytucjonalny, czyli przyjazny deweloperowi, posiadały indeksację i jasno określone zapisy dotyczące opłat wspólnych - podkreśla Michał Ćwikliński. Trochę więcej wysiłku należy włożyć w zwiększenie wartości obiektów kilkuletnich. - Proces przygotowujący centrum do ewentualnej sprzedaży powinien być zaplanowany z wyprzedzeniem. Inwestorzy kładą nacisk na stan komercjalizacji obiektu, jakość zawartych umów najmu, terminowość płatności czynszowych, obroty generowane przez najemców i stan techniczny budynku. Dlatego tak ważne jest kompleksowe podejście do wszelkich zagadnień mających wpływ na wyniki centrum. Rola zarządcy polega też na tym, żeby wspomóc najemców w osiąganiu przez nich optymalnych wyników finansowych. Niebagatelny wpływ na to mają relacje i elastyczność w uzgadnianiu zamierzonych celów - komentuje Aneta Rogowicz-Gała.

Wartość centrum handlowego można zatem określić trzema wyrażeniami: zadowolony klient, zadowolony najemca, zadowolony deweloper.

Sprzedane i sprzedawane
Dane za pierwszy kwartał 2012 roku dotyczące inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wskazują, że sektor handlowy pozostał atrakcyjny dla inwestorów. Wartość transakcji w tym okresie przekroczyła 728 mln euro, a 80 proc. z nich dotyczyło właśnie centrów handlowych. Na tym wyniku zaważyło kilka umów: sprzedaż za 475 mln euro 77 proc. udziałów w warszawskich Złotych Tarasach przez ING (kupującym był fundusz zarządzany przez Axa Real Estate i CBRE Property Fund Central Europe LP), sprzedaż Alfa Centrum w Olsztynie przez Arka Property Funds funduszowi Rockspring Property Investment za 84 mln euro oraz przejęcie Galerii Tęcza, należącej do Rank Progress, za 37 mln euro. Nabywca tego obiektu - Blackstone Real Estate Group - stworzył zresztą własną platformę centrów handlowych - King's Street Retail, na którą składają się: wrocławska Magnolia Park, kłodzka Galeria Twierdza, zamojska Galeria Twierdza, poznańska Galeria Pestka oraz Wzorcownia Włocławek. Blackstone przymierza się także do kolejnego zakupu. Na celowniku jest Galeria Leszno (firma nie potwierdza, ale także nie zaprzecza, że jest zainteresowana tym obiektem). Drugi kwartał tego roku nie przyniósł na razie większych transakcji. W Polsce wartość transakcji zawartych w drugim kwartale 2012 r. wyniosła 127,8 mln euro i była o ponad 200 mln euro niższa w porównaniu z ubiegłym rokiem - wynika z raportu Cushman & Wakefield. Na sprzedaż czekają takie nieruchomości handlowe, jak Centrum Handlowe Karolinka w Opolu i CH Pogoria w Dąbrowie Górniczej (właścicielem obu jest MGPA, a zarządcą Mayland Real Estate). Być może dojdą do skutku negocjacje, które prowadzi Immofinanz w sprawie katowickiej galerii Silesia City Center. Natomiast wśród inwestorów aktywni są: Invesco, GLL Partners, Rockspring, Atrium European Real Estate, Blackstone oraz Heitman, który na początku lipca przejął za 95 mln euro od TK Development tarnowską Galerię Tarnovia oraz projekt centrum w Jeleniej Górze. Transakcja zostanie sfinalizowana w sierpniu. Pod koniec tego roku Apsys podpisze także umowę sprzedaży łódzkiej Manufaktury. Nabywcą jest niemiecki fundusz Union Investment.