Strefy cienia

W Polsce rozpoczyna się dyskusja na temat przyszłości Specjalnych Stref Ekonomicznych. Mają bowiem funkcjonować do 2020 roku. Ich zwolennicy podkreślają, że stymulują one powstawanie miejsc pracy w regionach dotkniętych wysokim bezrobociem. Z kolei krytycy zwracają uwagę na fakt, że działalność w strefach zwolniona jest z podatków, tym samym budżet traci znaczne wpływy. Jednak pojawia się coraz więcej głosów, by ich działalność przedłużyć o kolejne lata - do 2026 roku.

Eldorado dla deweloperów?
Można było oczekiwać, że w miarę rozwoju, strefy staną się swoistym Eldorado dla deweloperów magazynowych. Tymczasem tak nie jest. Dyrektor międzynarodowej firmy, która niedawno otworzyła fabrykę w jednej ze stref, przyznaje wprost, że główną zaletą wejścia do SSE było to, że firma mogła ?obejść dewelopera". Dlaczego? Ponieważ stała się właścicielem własnego zakładu i wybudowała go o wiele taniej, dzięki oferowanym zachętom podatkowym.

Ale nie wszyscy podzielają ten punkt widzenia. Tom Listowski, szef działu obiektów przemysłowych w Polsce oraz relacji z klientami korporacyjnymi w Europie Środkowo-Wschodniej w Cushman & Wakefield, twierdzi, że deweloperzy mogą odgrywać, i odgrywają, istotną rolę w SSE. A szczególnie w przypadku firm, które chcą lokować swoje zakłady w strefach i korzystać ze zwolnień podatkowych bez ponoszenia kosztów budowy zakładu produkcyjnego. - Pieniądze przeznaczane na czynsze są - przy występowaniu o uzyskanie zwolnień podatkowych - uznawane za koszt kwalifikowalny. To dlatego deweloperzy stanowią alternatywę finansową dla spółek, które chcą działać w SSE i będą tworzyć nowe miejsca pracy, lecz wolą wynajmować obiekty. Firmy te, zamiast inwestować ogromne kwoty w budowę własnych obiektów, przeznaczają je na inwestycje w nowe technologie lub urządzenia - uważa Tom Listowski. Co więcej - jego zdaniem - dzięki deweloperom na wejście do stref mają szanse także małe i średnie firmy. W niektórych przypadkach deweloperzy magazynowi biorą też udział w przetargach na budowę projektów, które ostatecznie stają się własnością inwestora, zwanych ?design and build" (zaprojektuj i zbuduj). Tom Listowski wyjaśnia, że w takich przypadkach deweloper zwykle nie odpowiada za pozyskanie finansowania. To zadanie inwestora, który zazwyczaj finansuje budowę ze środków własnych, wypłacając wynagrodzenie dla dewelopera w transzach, w miarę realizacji określonych etapów.

SSE: kto tu buduje?
Jednym z deweloperów, który buduje magazyny i obiekty przemysłowe w strefach, jest australijska firma Goodman. Posiada ona obecnie projekty w SSE we Wrocławiu, Toruniu i Opolu. W planach ma także rozpoczęcie kolejnych projektów spekulacyjnych w Gliwicach i Wrocławiu. Doświadczenia dyrektora regionalnego firmy Goodman w Polsce, Błażeja Ciesielczaka, są pozytywne. - Specjalne Strefy Ekonomiczne są dla nas obiecujące. Szczególnie pod względem planistycznym i dostępnej infrastruktury zostały zwykle bardzo dobrze przygotowane na inwestycje. Dostrzegamy także synergię wynikającą z bliskiej współpracy między przedstawicielami stref, inwestorami i deweloperami na wszystkich etapach realizacji projektu - wyjaśnia Błażej Ciesielczak.

Innymi dużymi deweloperami, którzy rozpoczęli projekty w strefach, są: Segro realizujący Segro Business Park Gliwice w Katowickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej - Podstrefie Gliwice, firma Wikana realizująca Wikana Business Park w Lublinie (w ramach Specjalnej Strefy Ekonomicznej Europark Mielec) oraz Panattoni, które posiada projekty w różnych lokalizacjach (np. w Tarnobrzeskiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej Euro-Park Wisłosan). Co więcej, na wiosnę Panattoni pozyskało kontrakt na przebudowę nieukończonego zakładu Lenovo w Legnickim Polu w Legnickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej. Chiński producent komputerów wycofał się z tego projektu po upadku pierwszego dewelopera - firmy PLA Development. Obiekt ma stać się teraz fabryką amerykańskiej firmy z branży motoryzacyjnej - Lear Corporation. Skoro więc sytuacja w Specjalnych Strefach Ekonomicznych wygląda tak różowo, dlaczego nie działa w nich więcej deweloperów? - Moim zdaniem, głównym powodem braku aktywności deweloperów w SSE jest to, że to nie oni są głównymi beneficjentami ulg i przywilejów przez nie oferowanych. Dlatego, aby stymulować realizację takich projektów, strefy powinny koncentrować się na potrzebach firm i bardziej aktywnie działać w charakterze doradców na rzecz potencjalnych klientów. Może to oznaczać na przykład udzielanie wszelkich koniecznych informacji o możliwościach, jakie stoją przed firmą, która chce zrealizować projekt w SSE. A także organizację spotkań między deweloperami a inwestorami, tak aby połączyć ze sobą obie strony procesu realizacji powierzchni logistycznych - uważa Błażej Ciesielczak.

Szczęśliwi ludzie
Aktywny sposób działania, wykazywany dotąd przez wiele lokalnych władz na terenie stref, wydaje się stanowić główny czynnik przyciągający inwestycje zagraniczne. Znakomitym tego przykładem jest Wrocław, który od czasu utworzenia specjalnej strefy ekonomicznej, stał się dużym ośrodkiem branży IT i outsourcingu. Dzięki temu zdołał przyciągnąć część największych bezpośrednich inwestycji zagranicznych zrealizowanych w Polsce w ostatnich latach. Od czasu powstania strefy miasto poważnie się zmieniło i przeszło rewitalizację. Dzięki temu w przyszłości nadal będzie przyciągać nowych inwestorów. Ponadto pomogą w tym procesie ostatnio zrealizowane inwestycje: nowa autostrada i sieć dróg ekspresowych, lotnisko, dobrej jakości hotele, nowoczesne kompleksy biurowe i handlowe. Tom Listowski z Cushman & Wakefield twierdzi, że miasta regionalne w Polsce, które zdołały przyciągnąć niektóre spośród największych zrealizowanych dotąd bezpośrednich inwestycji zagranicznych, w dużym stopniu koncentrują się na tych ostatnich poprzez zagwarantowanie udogodnień dla spółek zagranicznych, ich przedstawicieli oraz ich rodzin, które zdecydują się przeprowadzić do Polski. - Zapewnienie szkół prowadzących nauczanie w języku angielskim, dostępność hoteli międzynarodowych sieci, domy i inne formy zamieszkania dla cudzoziemców, bliskość portów lotniczych i usługi socjalne dla mieszkańców niemówiących po polsku - te wszystkie czynniki powodują, że firmy wybierają to, a nie inne miejsce - zaznacza Tom Listowski.

Doświadczenia te wskazują, że mając wykształconą i posiadającą odpowiednie kwalifikacje siłę roboczą, w miejscu, w którym koszty pracy i koszty operacyjne są niższe niż w bardziej rozwiniętych krajach, a także dzięki pomocy życzliwie nastawionych lokalnych władz - można wygenerować bardzo duży popyt na siedziby firm międzynarodowych. W dzisiejszych, trudnych czasach, gdy potencjał dla projektów spekulacyjnych jest niewielki, może dziwić, że deweloperzy nie przyglądają się baczniej możliwościom realizacji projektów w strefach.