Tu zajdzie zmiana

Przenieśmy się na chwilę za ocean. Portal The International w artykule "Śmierć amerykańskich centrów handlowych i odrodzenie przestrzeni publicznych" zauważa, że centra handlowe tracą na znaczeniu. Szacuje się, że w najbliższych pięciu latach w USA upadnie około 15 proc. obiektów tego typu. Powstał nawet portal dokumentujący upadek amerykańskich centrów handlowych. Na stronie deadmalls.com jest już ponad 400 obiektów. Kolejne czekają w kolejce. Symboliczną datą był rok 2007 - wtedy to, jeszcze przed wybuchem światowego kryzysu, po raz pierwszy od 50 lat, w USA nie powstało żadne nowe centrum handlowe. Kolejne pojawiło się dopiero w 2012 roku w Salt Lake City. Co się dzieje? Tu zdania są podzielone. Analitycy wskazują, że przyczyną może być rosnące znaczenie handlu internetowego. Ale też, co ciekawe, zmiany, jakie następują w amerykańskich miastach. Coraz częściej władze miast stawiają na rewitalizację śródmieść i przedmieść. A to z kolei powoduje, że handel ponownie wraca na ulice. - Proces ewolucji centrów miast w USA następuje już od kilkunastu lat. Centrum, w którym są tylko biurowce i parkingi, to dla wielu z nich już historia. Doskonałym przykładem jest Dallas. Tam już w połowie lat 90. rozpoczął się proces stymulacji prawnej i podatkowej, który doprowadził do ożywienia centrum miasta, powrotu zabudowy mieszkaniowej i handlowej oraz atrakcyjnych funkcji publicznych - mówi architekt Marek Tryzybowicz, współzałożyciel pracowni Bose International Planning and Architecture.

Europejski problem
Wróćmy do Europy Środkowo-Wschodniej. Tu sytuacja jest zgoła odmienna. Patrząc na liczby, ciężko udowodnić, że ulice handlowe są w stanie zagrozić centrom handlowym. Miasta, w których handel odrodził się po upadku komunizmu, cierpią raczej na odwrotny problem. Zbyt duża liczba centrów handlowych zabija handel na ulicach. Z danych Jones Lang LaSalle wynika, że w samej tylko Polsce w 2013 roku ma zostać ukończone ponad 644 tys. mkw. powierzchni handlowej w centrach - najwięcej od 2009 roku. CBRE podaje, że w Warszawie w trakcie budowy znajdują się cztery obiekty o łącznej powierzchni 36,8 tys. mkw. Jak w takiej sytuacji ulice mogą zagrozić centrom? Dziś wydaje się to niemożliwe. - Generalnie handel przenosi się do centrów handlowych. To problem, który dotyka także Wielkiej Brytanii, gdzie przecież tradycje handlu ulicznego są znacznie bogatsze. Obecnie ulice nie rozwijają się tak, jak powinny. Ich potencjał jest hamowany. Główne problemy? Prawo własności - część sklepów należy do miasta, część do prywatnych właścicieli, część do spółdzielni. Taka niespójność powoduje, że każda ze stron ma inne cele. A to utrudnia dobre zarządzanie - zauważa Katarzyna Urbaszek z departamentu handlowego w CBRE. Jednocześnie trudno nie zauważyć, że część dużych sieci handlowych stara się zaistnieć przy głównych ulicach. Warto tu wymienić chociażby takie marki, jak H&M, Rossmann, Orsay czy COS (Collection of Style), czyli nowy koncept H&M, który w Warszawie pojawił się w projekcie przy ulicy Mysiej 3. - To są jednak wyjątki. Polskie ulice handlowe dają dużym sieciom ograniczone możliwości rozwoju. Brakuje np. odpowiedniej liczby dużych lokali. Wiele do życzenia pozostawia także infrastruktura parkingowa - dodaje Katarzyna Urbaszek.

Korzenie miasta
- Korzenie miasta to ulica, place i przemyślana, świadomie kształtowana, zwarta zabudowa - mówi Marek Tryzybowicz. Dlaczego więc centra handlowe zdominowały miasta? Na tak postawione pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Każde bowiem miasto jest inne. Warszawa w wyniku II wojny światowej straciła swój dziewiętnastowieczny charakter. Generalnie jednak miasta w Europie Środkowo-Wschodniej zachłysnęły się tzw. nowoczesnym handlem. Po upadku komunizmu szybko rosnąca konsumpcja pozwoliła rozwinąć się współczesnym formom handlu. - Pojawiły się hipermarkety, później obiekty handlowe z niewielką, wspierającą je galerią, a finalnie - współczesne centra handlowe. Ponadto, niezagospodarowane w śródmieściach tereny spowodowały, że duże zespoły handlowe mogły zaistnieć w centrach miast. Są one erzacem normalnej ulicy. Centra handlowe to pewnego rodzaju teatralna forma różnych funkcji zebranych pod jednym dachem. Do tego doszła kwestia wygody, czyli zapewnienia np. miejsc parkingowych czy toalet oraz ochrony przed czynnikami atmosferycznymi. Przy stosunkowo rozproszonej ofercie handlowej w obrębie miast, centra handlowe w sposób naturalny stały się bardzo atrakcyjnym miejscem dla klientów ?- zauważa Marek Tryzybowicz.

Galerie są niemodne?
Koronnym argumentem za rozwojem centrów handlowych jest ich zmasowana oferta. Atrakcyjne sklepy i odpowiednio dobrany zestaw najemców przyciąga rzesze klientów. Pytanie tylko, czy tak będzie zawsze? Robert Mandżunowski, prezes zarządu spółki LHI, ma wątpliwości. - W Polsce sieci handlowe na razie wolą poruszać się tylko w dobrze znanym sobie środowisku, jakim są centra handlowe. W perspektywie krótkoterminowej jest to bezpieczniejsze niż inwestowanie w lokalizacje uliczne. Jednak w perspektywie średnio- i długoterminowej ograniczanie oferty wyłącznie do sklepów w galeriach handlowych to błąd - mówi Robert Mandżunowski. Jego zdaniem sieci nie zauważają istotnej zmiany potrzeb zachodzącej wśród mieszkańców dużych polskich miast. - Oni, podobnie jak mieszkańcy dużych miast Europy Zachodniej, coraz częściej wybierają miejsca, w których można pobyć razem w miejskim otoczeniu, o różnorodnych funkcjach, chętnie z możliwością przebywania na powietrzu. Nie lubią centrów handlowych, często o wątpliwych walorach architektonicznych. Zdecydowanie wolą klimat Londynu niż atmosferę shopping malls na Staten Island. Skąd wzięła się popularność chociażby okolic Placu Zbawiciela w Warszawie, gdzie przez cały dzień, do późnych godzin tętnią życiem wszystkie okoliczne bary i restauracje? To miejsce z historyczną zabudową, otwarte na ludzi i w tym tkwi jego tajemnica. Takie i podobne im miejsca potrzebują też oferty handlowej. Myślę, że w ciągu pięciu lat nastąpi drastyczna zmiana zachowań konsumentów - przewiduje Robert Mandżunowski. To dlatego firma, którą zarządza, jest zdeterminowana, by inwestować przy głównych ulicach. - Interesuje nas okolica ulicy Chmielnej w Warszawie, gdzie będziemy realizować nowe inwestycje - zapowiada szef LHI. Firma zbudowała tam już Nowy Dom Jabłkowskich, a obecnie jest na finiszu kolejnego projektu - budynku biurowo-handlowego Chmielna 25.

Zbadać ulice
Właściciele centrów handlowych mają ułatwione zadanie, jeśli chodzi o badanie swoich klientów. Zarządcy centrów wykorzystują w tym celu elektroniczny pomiar ruchu, mogą też z łatwością określić, skąd pochodzą ich klienci. W przypadku ulic handlowych to zadanie jest dużo trudniejsze. Firma LHI podjęła się jednak zbadania ruchu pieszego na ulicy Chmielnej w Warszawie. Badanie przeprowadziła firma Millward/Brown. Okazuje się, że rocznie ulicą przechodzi blisko 12 mln osób (w ciągu tygodnia 233 tys.). Dla porównania, Arkadię, jedno z najbardziej popularnych w Warszawie (i Polsce) centrów handlowych, odwiedza rocznie blisko 21 mln osób. Z danych wynika, że odwiedzający ulicę Chmielną charakteryzują się stosunkowo wysokim statusem materialnym. Ponad połowa respondentów deklaruje, że pieniędzy wystarcza im na wydatki, a także oszczędności. 30 proc. przechodniów jako cel wizyty na ulicy podaje zakupy, 23 proc. - jedzenie. To też w pewien sposób obala jeden z mitów, że osoby przebywające na głównych ulicach handlowych są zainteresowane przede wszystkim gastronomią. Co chcą kupować? 75 proc. wskazuje na odzież, artykuły sportowe i artykuły dla dzieci. Wysoki odsetek zainteresowany jest zakupami spożywczymi - aż 58 proc. respondentów. Na kolejnych pozycjach znalazły się: elektronika (58 proc.), obuwie (49 proc.) i perfumy (41 proc.). Tylko 17 proc. poszukuje na Chmielnej banków.

Rola władz
Inwestorzy i analitycy rynku nieruchomości podkreślają, że w rozwoju ulic handlowych powinny pomóc władze. - W Wielkiej Brytanii zauważono ten problem. Sam premier David Cameron zareagował i zaprosił panią Mary Portas (uznaną w świecie handlowym profesjonalną konsultantkę, pracującą niegdyś dla Harrodsa i Topshop) do stworzenia raportu na temat przyszłości handlu na ulicach - mówi Katarzyna Urbaszek. Na ten problem zwraca też uwagę Robert Mandżunowski. - Pauperyzacja części centrów miast Europy Zachodniej nastąpiła mniej więcej dwadzieścia lat temu. Warszawa, z racji uwarunkowań historycznych, przeżywa ten problem znacznie później. Przy czym gdy w Europie Zachodniej lokalne władze w wielu przypadkach energicznie i z polotem poradziły sobie z tą sytuacją - m.in. wspierając odpowiednie inicjatywy, płynące od ludzi zawodów kreatywnych czy lokalnych przedsiębiorców ­­­­- w Warszawie jest dokładnie odwrotnie. Władze miasta patrzą wyłącznie z perspektywy budżetowej - stąd nieremontowane kamienice i wysokie stawki czynszów za miejskie lokale. W konsekwencji mamy coraz więcej upadających małych, miejskich biznesów: fryzjerów, krawców, pralni, galerii sztuki, małych sklepów. Zawsze u podstaw zmian miejsc zaniedbanych, a ważnych dla istoty "miejskości", leży prosta zasada: musi być tanio. Jeśli będzie można wynająć tanio lokal, to artyści czy rzemieślnicy zjawią się sami, a oni przyciągną kolejne osoby, w konsekwencji także deweloperów. Po jakimś czasie okaże się, że ci ludzie zmienili otoczenie i prestiż danego miejsca wzrósł - zauważa.

Przyszłość to wielofunkcyjność?
Rozwój internetu i zmiana zachowań konsumentów powinna już dziś być dzwonkiem alarmowym dla deweloperów i funduszy inwestujących w centra handlowe. Może się bowiem okazać, że za pięć do dziesięciu lat będzie trzeba całkowicie przewartościować podejście do takich inwestycji. - Wizja przyszłości? Atmosfera ulicy i funkcjonalność centrum handlowego bez wykluczania niszowych najemców. Taką hybrydą mogą być pasaże miejskie, czyli przykryte dachem ulice handlowe. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej już pojawiają się tego typu projekty - mówi Marek Tryzybowicz. Ma tu na myśli wielofunkcyjny projekt firmy Ballymore Properties - Eurovea w Bratysławie na Słowacji. Obiekt łączy w sobie funkcje biurowe, mieszkaniowe, hotelowe i handlowe. - Jego kręgosłupem jest przykryta dachem, wielopoziomowa ulica. Taki układ zadowala dużych, sieciowych najemców, a jednocześnie wytwarza odpowiedni klimat dla mniejszych firm. Wydaje mi się, że takie projekty są właśnie odpowiedzią na pytanie, jaka będzie przyszłość handlu - to ucieczka od monokultury do wielofunkcyjności - opowiada o projekcie Marek Tryzybowicz. W takim duchu przygotował też koncepcję zabudowy wzdłuż Alei Jerozolimskich (projekt powstał na zlecenie firmy AIG/Lincoln). - Jedna z wersji zabudowy tego niezwykle ważnego rejonu w Warszawie zakładała stworzenie atmosfery miejskiego pasażu poprzez wytworzenie spójnego komercyjnie zespołu różnych funkcji handlowych, biurowych, rozrywkowych, hotelowych, mieszkaniowych i symbolicznych. Całość miała być oparta o przedwojenną siatkę ulic. Od strony Alei Jerozolimskich przewidzieliśmy współczesne kamienice z handlowymi parterami, a dalej, za pierwszą linią zabudowy, zaproponowaliśmy przykryty dachem pasaż - opowiada Marek Tryzybowicz. Jego zdaniem takie projekty mogą zrewitalizować ścisłe centra miast i być odpowiedzią na nasze oczekiwania zróżnicowanej, barwnej miejskiej zabudowy. ­- Bo tu nie chodzi o to, żeby ulice handlowe były konkurencją dla centrów handlowych. One powinny być ich uzupełnieniem, dodatkową ofertą - dodaje Katarzyna Urbaszek.

Współpraca Ewa Andrzejewska