Grunt to mieszkanie

Pod względem sprzedaży lokali na polskim rynku mieszkaniowym tak dobrze nie było od dawna. Półroczne wyniki ogłaszano jako rekordowe. Wysoką sprzedażą chwalili się m.in. Robyg, Ronson Development, Marvipol, Dom Development, Inpro, Murapol. Jest więc popyt, a deweloperzy chcą ciągle uzupełniać ofertę. Pomaga im w tym zakup ziemi pod kolejne projekty. Tymczasem ceny za działki pod zabudowę mieszkaniową trzymają dość wysoki poziom, zwłaszcza w najbardziej popularnych lokalizacjach. Praski rynek mieszkaniowy również rośnie. Z raportu agencji JLL wynika, że w 2013 roku liczba sprzedanych mieszkań (5,1 tys.) wzrosła o 10 proc. względem 2012 roku. Co do podaży, po 13-proc. spadku liczby nowych projektów, do 3620 mieszkań, w porównaniu z 2012 rokiem, prognozy na 2014 rok mówią o wzroście do około 4 tys. lokali w przygotowaniu do realizacji.

Kupują więcej

Duże firmy deweloperskie w Polsce budują banki ziemi. Wzbogacanie portfela firmy o nowe nieruchomości odbywa się stale, jednak ostatnio głośno było o kilku dużych transakcjach. Po pierwsze chodziło o spore tereny w atrakcyjnych lokalizacjach. Po drugie o duże pieniądze. W przypadku zakupu przez kieleckie Echo Investment terenu po byłych Browarach Warszawskich na warszawskiej Woli mowa o 4,4 ha, które zostały kupione od hiszpańskiego Banco Financiero Y De Ahorros za 42 mln euro. Robyg poinformował o zakupie dwóch działek w Warszawie: na Żoliborzu i Mokotowie. Do banku ziemi firma przyłączyła teren między aleją gen. Sikorskiego a Puławską na Mokotowie (85 tys. mkw. za 68,5 mln zł) oraz grunt przy ulicy Przasnyskiej na Żoliborzu (niemal 5,5 tys. mkw. za około 10 mln zł). Nowo zakupione tereny umożliwią wybudowanie odpowiednio około 1 tys. i około 160 lokali. Podobnie Okam Capital, który w krótkim czasie nabył dwie działki na Służewcu Przemysłowym w Warszawie. W maju firma przejęła grunt przy ulicy Woronicza, na którym zaplanowano 18 tys. mkw. PUM. Natomiast przy skrzyżowaniu ulic Konstruktorskiej i Racjonalizacji firma zamierza zbudować 250 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 20 tys. mkw. To tylko ta część dokonywanych zakupów, którą deweloperzy chcą upublicznić. Spółki giełdowe mają taki obowiązek, ale albo mówią chętnie, albo wręcz przeciwnie – nie ogłaszają transakcji ze względów strategicznych. Czasami w ten sposób „zamykają” rynek przed konkurencją. Mimo to analitycy oraz pośrednicy w sprzedaży gruntów od ponad roku zauważają pewne ożywienie na wszystkich większych rynkach w kraju. – Kupują zarówno duże, notowane na giełdzie firmy deweloperskie (Robyg, Dom Development, LC Corp czy Echo Investment), te aspirujące do wejścia na parkiet (Atal i Murapol), jak i lokalni deweloperzy o silnej pozycji na swoich rynkach (Locum czy Vantage we Wrocławiu lub Instal i Wawel-Service w Krakowie). Ponadto – mimo obowiązującej od 2012 roku ustawy deweloperskiej – wciąż pojawiają się nowi inwestorzy gotowi zapłacić więcej niż średnia cena rynkowa, byle tylko móc rozpocząć projekt i sprzedać go, korzystając z dobrej koniunktury – podkreśla Piotr Byrski, dyrektor w agencji Leach & Lang Property Consultants. Natomiast po drugiej stronie Karpat, na praskim rynku mieszkaniowym, występuje obecnie zdecydowanie większy popyt niż podaż wysokiej jakości działek. – Dla właścicieli terenów w dobrych lokalizacjach teraz jest dobry moment na sprzedaż, choć z punktu widzenia szukających działek, podaż jest dość ograniczona – mówi Michal Marhoul, starszy konsultant w dziale obiektów mieszkaniowych w praskim biurze agencji JLL. – W ciągu dwóch ostatnich lat na rynku nie wystąpiły jednak żadne dramatyczne zmiany – wolumen sprzedaży jest stosunkowo stabilny. Coraz trudniej jest natomiast znaleźć dobre działki, a popyt na nie jest duży – dodaje Michal Marhoul. Lokalni deweloperzy są bardziej aktywni na terenach nieco oddalonych od centrum oraz na przedmieściach, gdzie obecnie sprzedaje się najwięcej gruntów. Istotnym czynnikiem powodującym taki trend jest stałe rozrastanie się miasta. Michal Marhoul wyjaśnia, że jeszcze kilka lat temu część lokalizacji popularnych wśród deweloperów obiektów mieszkaniowych – które dziś nazywamy Pragą Zachodnią i Pragą Wschodnią – nie kwalifikowało się jako leżące w granicach metropolii. Dziś, w odpowiedzi na zmiany, rozbudowywane jest metro i sieć komunikacji publicznej. Wraz z powiększaniem się Pragi, na jej mapie pojawiają się nowe obszary atrakcyjne dla deweloperów obiektów mieszkaniowych. – Dziesięć, piętnaście lat temu, przed kryzysem kredytowym, takie obszary – leżące na przykład na dawnych terenach przemysłowych – mogły nie być postrzegane jako zbyt atrakcyjne. Jednak od tego czasu widać inwestycje np. w parki biurowe w takich lokalizacjach – wyjaśnia ekspert JLL. Jednym z przykładów jest park biznesu BB Centre znajdujący się we wcześniej niemodnej 4. dzielnicy Pragi, która dziś staje się jedną z najbardziej interesujących dzielnic mieszkaniowych z prostego powodu: ludzie chcą mieszkać w miejscach, w pobliżu których coś się dzieje, w których mogą pracować czy pójść na kolację do restauracji.

Kupują wszyscy

Zainteresowanie gruntami wykazuje wiele podmiotów, a uwaga skupia się na każdym rodzaju działek. – Duży odsetek deweloperów zgłasza chęć zakupu działek inwestycyjnych praktycznie na każdym etapie przygotowania do przyszłej budowy. Nabywców znajdują zarówno działki z wydanym już pozwoleniem na budowę, jak i te, na których przygotowanie trzeba poświęcić dłuższy okres – nawet od roku do dwóch lat. W ten sposób niektóre firmy tworzą swój wewnętrzny bank ziemi na przyszłość. Największą aktywnością na rynku wyróżniają się czołowi gracze – dysponując znacznymi rezerwami finansowymi, są w stanie przeznaczyć swoje środki na zakup ziemi pod kolejne projekty i oferować wyższe stawki w porównaniu z mniejszymi deweloperami, którzy przymierzają się do zakupu tej samej działki. W ostatnim czasie obserwujemy również wzmożoną ekspansję ze strony inwestorów szukających nowych rynków w miastach, w których wcześniej nie byli obecni. Dzisiaj nikogo nie dziwi to, że firma z Warszawy przymierza się do nowego projektu w Krakowie czy Trójmieście. Lokalni inwestorzy muszą konkurować z firmami, które dopiero pojawiają się na danym rynku i, pomimo niewielkiej znajomości lokalnych realiów, potrafią zaskoczyć zarówno dotychczasową konkurencję, jak i samych nabywców, oferując niedrogie mieszkania przy zachowaniu odpowiednio wysokiego standardu wykończenia, jak i całej realizacji, co przejawia się również w podejściu do klienta – zauważa Robert Latuszek, analityk w departamencie projektów inwestycyjnych w Home Broker. Podobnego zdania jest Piotr Byrski. – Spośród inwestorów zagranicznych na największym, warszawskim rynku szczególnie aktywnie działają dziś deweloperzy belgijscy, francuscy i izraelscy, choć zdarzają się – jednak w stopniu znacznie mniejszym niż kiedyś – także hiszpańscy i irlandzcy, ale głównie ci, którzy nie przeinwestowali w latach 2007-2008 – zauważa Piotr Byrski. Rynek w Pradze rozwija się symetrycznie do tego, co obserwujemy np. w Warszawie. – Kupowane są działki każdej wielkości – nawet tak małe jak 1-2 tys. mkw. Na wszystkich segmentach rynku widać dziś aktywność, albo ze strony dużych graczy krajowych czy międzynarodowych realizujących projekty prestiżowe lub zakrojone na dużą skalę, albo ze strony mniejszych, krajowych deweloperów zainteresowanych realizacją projektów niszowych – uważa Michal Marhoul z JLL, podkreślając, że to właśnie realizacja obiektów biurowych i mieszkaniowych jest obecnie motorem wzrostu popytu na ziemię. Jego zdaniem, najlepszym scenariuszem z punktu widzenia deweloperów jest zakup gruntu z wydanymi warunkami zabudowy lub z pozwoleniem na budowę. Aby zakupy spekulacyjne miały sens, działki bez takich pozwoleń lub warunków muszą być bardzo tanie. – Z powodu powiększania się miasta wszystkie tereny na jego obrzeżach stanowią dla deweloperów obiektów mieszkaniowych interesujący kąsek. Jednak w przypadku braku planu zagospodarowania, osiągnięcie zysków z takich inwestycji może wymagać czasu. Rozbudowa metra, którego sieć ma w przyszłym roku powiększyć się o 4-5 nowych stacji, sprawia, że wszelkie takie obszary stają się szczególnie interesujące dla deweloperów – mówi ekspert JLL. Głównymi deweloperami działającymi na praskim rynku mieszkaniowym są lokalni gracze: Central Group, Ekospol oraz Finep, a także firmy skandynawskie – Skanska oraz YIT. Główny dyrektor handlowy Central Group, Jiří Vajner, uważa jednak, że na rynku gruntów pod realizację projektów mieszkaniowych w mieście dominują lokalni deweloperzy. – Większość zakupów gruntów realizowana jest przez silnych graczy lokalnych reprezentujących kapitał prywatny. Segment mieszkaniowy jest szczególnie zdominowany przez takie firmy. W 2009 roku wielu mniejszych deweloperów wstrzymało swoje inwestycje, koncentrując się głównie na sprzedaży istniejących zasobów lokali. Ale – z uwagi na warunki uzyskanego finansowania, ogólnie wyższe koszty oraz innego rodzaju trudności – w dużej mierze nie udawało im się obniżać cen za mieszkania. Dlatego obniżali je stopniowo i bardzo, bardzo powoli pozbywali się zasobów mieszkań, co zapewniało im długofalowe przepływy środków pieniężnych, jednak na niskim poziomie – podkreśla przedstawiciel Central Group. Nadal jednak nie byli zmuszeni wyprzedawać konkurencji gruntów lub przygotowywanych projektów po rozsądnych cenach, a ich oczekiwania cenowe pozostały na takim samym poziomie jak przed kryzysem. – Więksi i silniejsi gracze z mocnym zapleczem kapitałowym wykorzystali niewielką poprawę popytu, która wystąpiła w 2010 roku, by zrealizować nowe inwestycje mieszkaniowe często o wyższym standardzie niż te realizowane wcześniej oraz – co istotne – w o wiele bardziej przystępnych cenach. Logiczne jest, że istniejące zasoby lokali nie mogły konkurować z tą nową falą. Dlatego na rynku rozpoczęła się koncentracja, która przyspieszyła wraz z ponownym wzrostem popytu. W okresie 2009-2013 całkowita liczba mieszkań sprzedanych w Pradze wzrosła z 1,9 tys. do ponad 5 tys.

Kupują drożej

W związku z dość dobrą sytuacją na rynku mieszkaniowym wzrosły ceny gruntów pod nowe inwestycje. Dobrą działkę trudno znaleźć, jeszcze trudniej kupić ją w dobrej cenie. Jest to pozostałość po czasach boomu, która teraz odbija się czkawką. Deweloperzy winią za to luki w prawie, nieracjonalne zakupy ziemi – głównie przez zagranicznych inwestorów. – Moim zdaniem dużym błędem było dopuszczenie do sytuacji, w której podmioty zagraniczne z siedzibami na terenie Unii Europejskiej nie potrzebowały żadnych zezwoleń na zakup gruntów i w związku z tym windowały ceny w sposób nieuzasadniony, nieprawdopodobny. Niestety, mieliśmy w związku z tym duże problemy na rynku, bo wysoka cena gruntu przekłada się na brak działalności gospodarczej na danym terenie – nikt nie będzie budował na gruntach po wysokiej cenie, bo później nie sprzeda z zyskiem mieszkań. Właściciele gruntów żyją ułudą, że są milionerami. Mają grunt, który teoretycznie jest wart x, ale praktycznie za tę cenę x nikt go nie kupi. Nie ma na to szans. Te grunty są nieczynne dewelopersko i tym samym mieszkaniowo oraz gospodarczo – twierdzi Sławomir Horbaczewski, prezes zarządu lubelskiej spółki Wikana. To zdanie podzielają inni uczestnicy rynku, zauważając, że swego czasu na rynku mieszkaniowym znacznie przeinwestowano. Choć niektóre grunty powoli wracają do gry. – To właśnie Irlandczycy i w szczególności Hiszpanie, którzy weszli na polski rynek zaraz przed wybuchem światowego kryzysu finansowego, zdążyli zakupić wiele bardzo interesujących (i zazwyczaj drogich) nieruchomości – większość z nich zmieniła już właściciela, nierzadko trafiając w ręce rodzimego kapitału. Ostatnie transakcje dokonują się właśnie teraz. W czerwcu, po dwóch latach oczekiwania na kupca, hiszpański bank sprzedał firmie Echo Investment za 42 mln euro atrakcyjną nieruchomość w Warszawie między ulicami Grzybowską, Wronią, Chłodną i Krochmalną, którą przejął wcześniej od pogrążonego w problemach finansowych hiszpańskiego dewelopera. Nieliczne, niesprzedane jeszcze grunty z czasów boomu mają albo zawiłą sytuację planistyczną, albo ich właściciele pogrążeni są w zbyt skomplikowanych problemach finansowych – tłumaczy Piotr Byrski. Wiemy już, że jest drogo. To znaczy ile? – Dzisiaj – gdy sprzedaż mieszkań w największych miastach kraju przypomina gorączkę z 2007 roku – ceny gruntów również niebezpiecznie zaczynają zbliżać się do poziomów notowanych przed krachem na rynkach finansowych. Mniejsze projekty (do 10 tys. mkw. PUM) z pozwoleniem na budowę na dwóch głównych rynkach mieszkaniowych – tj. w Warszawie i Krakowie – osiągają w dobrych lokalizacjach ceny do (a czasami nawet ponad) 2 tys. zł za mkw. PUM i ustawia się po nie kolejka chętnych. Coraz częściej ceny dużych projektów mieszkaniowych (powyżej 50 tys. mkw. PUM) z planem miejscowym bądź decyzją WZiZT sięgają z kolei poziomu 1,5 tys. zł za mkw. PUM. Amatorów (choć jest to wciąż stosunkowo niewielka grupa) znajdują dzisiaj także grunty ryzykowne, których sytuacja planistyczna wymaga długoterminowego podejścia – a więc najczęściej bez planów miejscowych czy decyzji o warunkach zabudowy. Zainteresowani są nimi zazwyczaj deweloperzy, którzy budują banki ziemi, a jednocześnie ograniczają konkurencję, która gotowa byłaby jeszcze długo podbijać ich cenę – twierdzi Piotr Byrski. Konkurencja zatem jest dość duża. – O najbardziej atrakcyjne grunty musimy rywalizować z innymi firmami z branży, natomiast zwiększona konkurencja wpływa na ceny ziemi. Należy także pamiętać, iż wyceny gruntów są przez właścicieli zawyżane, co automatycznie przedłuża proces negocjacji ceny ostatecznej. Ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wzrosły w 2014 roku o średnio 5 proc. Przyczyną wzrostu cen jest ich wcześniejszy spadek. Generalnie rzecz biorąc branża wychodzi z fazy spowolnienia gospodarczego. W ciągu najbliższych 2-3 lat będziemy obserwować zwiększony popyt, jak i rosnącą podaż terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową – komentuje Arie Koren, prezes zarządu Okam Capital.

Bank rośnie

Co spowodowało, że deweloperzy wykazują większą aktywność na rynku inwestycyjnym? Czy to wysoki popyt skutkujący sprawniejszą sprzedażą mieszkań w istniejących bądź realizowanych projektach? – Hossa na rynku sprawia, że coraz więcej firm deweloperskich planuje realizację kolejnych inwestycji na początku przyszłego roku. Bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się nie tylko niedrogie działki na przedmieściach, ale także lokalizacje w modnych i prestiżowych dzielnicach – zauważa Arie Koren. Jest także druga strona medalu. – Błędem jest zwiększanie liczby inwestycji deweloperskich w momencie, gdy poziom cen mieszkań jest wysoki. Wtedy jest już za późno. Jeżeli ktoś w momencie pojawienia się optymizmu na rynku rozpoczyna jakąś inwestycje, to będzie ją prawdopodobnie kończył wówczas, gdy nie będzie optymizmu na rynku. To jest naturalne – zauważa Sławomir Horbaczewski, prezes zarządu Wikany. Jego firma, choć uwolniła 6 mln zł, nie przeznaczy ich na budowę banku ziemi. Lubelski deweloper posiada grunty, na których może powstać 2,6 tys. nowych mieszkań, co wystarczy na 3-6 lat funkcjonowania spółki. – Oczywiście, jeżeli trafi się bardzo atrakcyjna oferta, to weźmiemy ją pod uwagę. Zawsze trzeba być otwartym na bieżące okazje rynkowe – podkreśla Sławomir Horbaczewski. Natomiast firma Okam zamierza inwestować w nieruchomości w Warszawie z myślą o dalszym rozwoju. Strategia przyjęta przez spółkę zakłada, że w 2015 nabywców znajdzie 1 tys. nowych mieszkań z portfolio Okam. Na przestrzeni następnych pięciu lat ta liczba ma się zwiększyć nawet trzykrotnie. – Od momentu wejścia na polski rynek, czyli od 2004 roku, zainwestowaliśmy ponad 150 mln zł w zakup gruntów. Na przestrzeni najbliższych miesięcy chcemy przeznaczyć na ten cel kolejne 80 mln zł. Skupimy się na inwestycjach w grunty przede wszystkim w Warszawie. Moim zdaniem stolica Polski posiada największy potencjał rozwoju spośród wszystkich środkowoeuropejskich metropolii. Uważam, że za 5-10 lat będzie miała większe znaczenie gospodarcze i ekonomiczne niż Budapeszt, Wiedeń czy Ateny. W ciągu najbliższych miesięcy planujemy pozyskanie atrakcyjnych terenów w takich dzielnicach, jak Nowa Praga czy Ochota. Do końca roku chcemy sfinalizować dwie duże transakcje. Są to działki zarówno gotowe do budowy, jak i nieruchomości, które wymagają gruntowych remontów oraz szeroko zakrojonej rewitalizacji – zdradza Arie Koren, szef Okam Capital. Przedstawiciel Grupy Robyg podkreśla, że zakupy dokonane przez spółkę wiążą się ściśle z przyjętą strategią. – Grupa Robyg w 2013 roku przyjęła plan inwestycyjny na lata 2014-2016 zakładający przeznaczenie do 150 mln zł na zakup terenów pod inwestycje w Warszawie. Nie wyklucza kolejnych transakcji. – Jesteśmy zainteresowani różnymi rodzajami działek pozwalających na zbudowanie co najmniej 500 lokali w kilku etapach. Firma poszukuje terenów zarówno pod inwestycje krótko-, jak i długoterminowe, nie tylko w dzielnicach, w których już operuje, ale i w takich, jak Mokotów czy Praga – wymienia Oscar Kazanelson. Dla jednej z większych firm deweloperskich w Czechach ten rok również jest wyjątkowy. Z punktu widzenia Central Group 2014 jest jak dotąd najlepszy w dwudziestoletniej historii pod względem zakupów gruntów. – Jesteśmy dosłownie w szale zakupów. Kupiliśmy już jedenaście nowych lokalizacji odpowiednich do realizacji projektów o całkowitej wartości inwestycyjnej przekraczającej 5 mld koron (185 mln euro). Wśród nowych lokalizacji są odpowiednie na małe ekskluzywne projekty obejmujące ok. 20-30 lokali, projekty średniej wielkości oferujące łącznie 100-150 mieszkań, tereny o większej powierzchni zabudowy odpowiednie do realizacji ok. 700 lokali, a także duże tereny poprzemysłowe, odpowiednie do przekształcenia w ponad 1 tys. lokali – wyjaśnia Jiří Vajner. Liczby robią wrażenie, gdy weźmie się pod uwagę fakt, że spółka zwykle przeznacza co roku 1,5 mld koron (55 mln euro) na zakupy. ν