Galerie pierwszego wyboru

Aneta Cichla, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Kiedy tak naprawdę deweloperzy rozpoczynają wynajem centrum handlowego będącego dopiero w planach?

Jacek Wachowicz, członek zarządu GTC: Nasz zespół zaczyna projektować skład najemców, ofertę i profil planowanych centrów handlowych dość wcześnie – jeszcze na etapie koncepcyjnym. Chcemy w tym czasie oddać głos głównym najemcom, z którymi współpracujemy. Oni współuczestniczą, oczywiście w określonym zakresie, w projektowaniu komercyjnym obiektu. Podczas takich spotkań dowiadujemy się wiele o funkcjonowaniu danej marki, jej potrzebach i oczekiwaniach względem powierzchni handlowej. Znamy te firmy bardzo dobrze, ale strategie prowadzenia biznesu ewoluują, a my staramy się być zawsze na bieżąco i uzyskać pełny obraz sytuacji. Taką metodę zastosowaliśmy w przypadku Galerii Północnej. Wspólnie z najemcami zastanawialiśmy się, jak najlepiej zaprojektować ten obiekt, tak aby odpowiadał najnowszym trendom. Wysłuchaliśmy wielu uwag, część z nich uwzględniliśmy. Pierwsze umowy najmu w Galerii Północnej podpisywaliśmy rok temu, czyli półtora roku przed rozpoczęciem budowy, która ruszy jesienią. Podobny schemat postępowania dotyczy projektu w Wilanowie.

Co Państwo biorą pod uwagę, konstruując skład najemców?

Przede wszystkim to, czego oczekuje rynek. Mam tu na myśli klientów, bo ostatecznie to oni będą kupować i spędzać czas w naszych obiektach, i to dla nich budujemy galerie. A oni chcą nowych, ciekawych pomysłów i rozwiązań handlowych. Przeprowadzaliśmy sondaże, badania i ankiety preferencji zakupowych oraz oczekiwań mieszkańców czy to Białołęki, czy Wilanowa. Prowadziliśmy też konsultacje społeczne w związku z planowanymi obiektami. Dostosowaliśmy profilowanie naszych centrów do wyników, które uzyskaliśmy. W obu przypadkach spotkaliśmy się z pozytywnym odzewem na pomysł budowy galerii. Bardzo często ankietowane osoby wskazywały, że w tej okolicy brakuje szerokiej, nowoczesnej oferty – na tej podstawie rozpoczęliśmy planowanie komercyjne Galerii Północnej i Galerii Wilanów.

Kim zatem jest nowoczesny klient? Czego potrzebuje?

W obu przypadkach – Galerii Północnej i Galerii Wilanów – to klient bardzo wymagający. Ankietowane osoby podkreślały, że wybiorą najlepszy, najnowocześniejszy projekt. Nasze galerie mają być pierwszym wyborem, biorąc pod uwagę czas dojazdu, ofertę w porównaniu z konkurencyjnymi obiektami. To jest możliwe, ponieważ wiemy, co trzeba zrobić, aby pozyskać klienta. Przede wszystkim zaoferujemy atrakcyjną, rozbudowaną strefę rozrywkową, kinową, restauracyjną oraz tereny rekreacyjne, które stworzymy wokół obiektu i wewnątrz. Powstaną także nowoczesne rozwiązania parkingowe zasilające obiekt z górnych poziomów, jak i z podziemia. Po analizie odpowiedzi zauważyliśmy, że na pierwszy plan wysuwała się również potrzeba obecności najemców sieciowych, ale ze sklepami flagowymi. Taki np. będzie salon Reserved w obu projektach. Podobnie z kinem Cinema City, które uruchomi w Galerii Północnej swój najnowocześniejszy produkt. Będą to najnowsze rozwiązania technologiczne i nowoczesny koncept wystroju wnętrza. Jesteśmy w trakcie podpisywania analogicznej umowy dla Galerii Wilanów.

Może deweloperzy powinni zacząć myśleć o ofercie dla osób starszych. Z jednej strony polskie społeczeństwo się starzeje, z drugiej – brak odpowiedniej propozycji dla seniorów.

Naszym zamysłem jest stworzyć takie miejsce, które będzie atrakcyjniejsze dla odwiedzających niż konkurencja. Takie, które zaoferuje ciekawszy zestaw najemców, lepszą funkcję rozrywkową czy gastronomiczną. Poświęciliśmy wiele energii na zbadanie rynku i oczekiwań konsumentów, wynieśliśmy też wiele doświadczeń z naszych wcześniejszych projektów handlowych. Jeśli chodzi o samych klientów, jeszcze nie mamy rynku, w którym osoby starsze byłyby dominującą grupą i to się przez wiele lat nie zmieni. Uważnie śledzimy trendy i zmiany w zwyczajach konsumenckich. Kiedy nastąpią w nich zauważalne przesunięcia, na pewno dostosujemy swoje projekty tak, aby jak najlepiej wpisać się w potrzeby seniorów.

Wspomniał Pan o rosnącej roli oferty rozrywkowej. Co jeszcze liczy się obecnie przy profilowaniu galerii handlowej?

Oferta rozrywkowa to obecnie ważny element oferty galerii handlowej. W przypadku obiektu w Białołęce część kinowa, a zwłaszcza foyer, będzie połączona z rozszerzoną strefą restauracyjną, barową, rozrywkową, tak aby wszystko stanowiło jeden organizm. Przykładamy wagę do tego, by sklepy, które powstaną wokół tej strefy w obu obiektach, były jak najnowocześniejsze i oferowały więcej niż w innych lokalizacjach. To, co zaproponujemy w związku ze spędzaniem wolnego czasu, będzie dużo ciekawsze i atrakcyjniejsze niż w starszych obiektach. Nacisk położymy także na strefę stricte gastronomiczną. W Polsce rozwija się wiele ciekawych lokalnych konceptów restauracyjnych i fast food. Warto je zaproponować. Połączymy najemców oferujących kuchnię typu casual dining, fast food, restauracje oraz kawiarnie. Strefa restauracyjna ma być wyjątkowa pod względem kompozycji najemców, jak również designu. Zatrudniliśmy w tym celu zagranicznego konsultanta, który wspomagał innego dewelopera przy tworzeniu oferty gastronomicznej i koncepcji restauracyjnej w najnowszych galeriach handlowych w Pradze i Bratysławie. Nadal prym będzie wiodła moda. W ofercie znajdą się marki znane i nieznane, które na Białołęce czy w Wilanowie zadebiutują lub otworzą jeden ze swoich pierwszych sklepów w Polsce.

Rozrywka i rekreacja to także modne ostatnio kluby fitness. Szyld jakiego klubu fitness zawiśnie na Galerii Północnej?

Koncept fitness będzie obecny w Galerii Północnej, ale nie zakładam, że w standardowym formacie. Chcemy się wyróżnić. Zaproponować coś innego, coś ciekawszego niż to, co jest dostępne w innych galeriach. Operatorzy sieci fitness są bardzo zainteresowani lokalizacją w naszych obiektach, ale my szukamy oryginalnych rozwiązań, dlatego nie podjęliśmy jeszcze ostatecznej decyzji, jak ukształtujemy tę strefę.

Jak zatem będzie wyglądać ten obiekt?

W Galerii Północnej przewidujemy przestrzeń publiczną na świeżym powietrzu. Zagospodarujemy w tym celu dach, gdzie z jednej strony będzie się mieścić część kinowo-restauracyjno-rozrywkowa, a z drugiej strony budynku – parking. Ci, którzy przyjadą, aby skorzystać z naszej oferty będą mieli bezpośredni dostęp do tej części. Między tymi strefami zaaranżowaliśmy otwarty teren wspólny z zielenią i alejkami spacerowymi. Latem planujemy wystawić tam stoliki restauracyjne i kawiarniane, udostępnić tereny rekreacyjne do uprawiania sportów. Ten pomysł będziemy rozwijać także w projekcie w Wilanowie, gdzie zadeklarowaliśmy urządzenie skwerów miejskich wokół budynku. Dla Galerii Północnej staramy się o certyfikat ekologiczny LEED już na etapie projektowania. Oprócz rozwiązań związanych z ekologią, pojawią się nowoczesne systemy nawigacyjne i informacyjne.

Powróćmy do kwestii najemców z zagranicy. Jak dzisiaj rozmawia się z zagranicznymi najemcami?

Są to zwykle długie rozmowy. Zagraniczne firmy działają według własnej strategii rozwoju – aby udało się taką markę pozyskać, musi w jednym czasie wystąpić wiele różnych czynników. Chodzi o znalezienie lokalnych partnerów (jeśli mowa o firmach rozwijających się przez franczyzę) i odpowiednich projektów handlowych. Wszystko poprzedzone i poparte badaniami atrakcyjności danego produktu dla polskich klientów. Z tymi najemcami zaczęliśmy rozmawiać na wstępnym etapie projektowania obiektu – w ten sposób łatwiej wpisać się w strategiczne plany rozwoju danej marki na przyszłość.

Kogo z zagranicy zaprosicie zatem do Galerii Północnej?

Francuska sieć Kiabi otworzy w Galerii Północnej swój sklep o powierzchni 1,5 tys. mkw. Mamy podpisanych kilka listów intencyjnych, kolejne są w negocjacjach.

Czy podczas wynajmu pomaga Państwu fakt, że oferujecie powierzchnie w dwóch galeriach?

Są tacy najemcy, których interesuje tylko jedna galeria, z różnych względów. Z większością rozmawiamy jednak o obu projektach. Efekt skali się pojawił, ale głównie dlatego, że w Warszawie nic się nie wybudowało przez ostatnie kilka lat. Naszą przewagą jest lokalizacja w dwu różnych miejscach w Warszawie oraz zaawansowanie inwestycji – budowy lada dzień się rozpoczną.

Dlaczego proces wynajmu obiektów handlowych wydłużył się w ostatnim czasie, a galerie w dniu otwarcia nie są w pełni wynajęte?

Nasze będą. W Galerii Północnej mamy najemców na 30 proc. dostępnej powierzchni, tj. 20 tys. mkw., a rozmowy dotyczące kolejnych 20 proc. są bardzo zaawansowane. Galeria Wilanów ma nieco mniejszy stopień komercjalizacji, ale to się bardzo szybko zmieni, ponieważ nic od dawna nie powstało w Warszawie i długo nic nie powstanie, przynajmniej w otoczeniu naszych obiektów. My będziemy pierwsi. Natomiast podstawą są plany ekspansji najemców. Jeśli firmy nie planują rozwoju, to chociaż budowalibyśmy galerie ze złota, to nic nie pomoże. W obecnie prowadzonych przez nas inwestycjach zainteresowanie najemców jest widoczne. Warszawa ma jeden z niższych poziomów nasycenia powierzchnią handlową, co czyni ją atrakcyjnym polem do ekspansji dla sieci handlowych. Do tego dochodzi siła nabywcza mieszkańców miasta – w Wilanowie sięgająca nawet 170 proc. średniej dla kraju.

Na jakim etapie jest realizacja Galerii Północnej?

Zakończyliśmy wszystkie procedury przygotowawcze. Spodziewamy się otrzymać pozwolenie na budowę w połowie roku. Realizacja obiektu ruszy natychmiast po uprawomocnieniu się decyzji.

Aby szybko rozpocząć budowę, konieczny jest generalny wykonawca...

Jest już wybrany. Nie mogę jednak zdradzić jego nazwy. Jesteśmy gotowi do natychmiastowego rozpoczęcia budowy i, jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, otwarcie nastąpi wiosną 2017 roku.

Aktywny gracz

Od powstania w 1994 roku Grupa Globe Trade Centre jest aktywna na rynkach nieruchomości w Polsce, Rumunii, Serbii, Chorwacji, Bułgarii, Słowacji i na Węgrzech. Firma zbudowała 60 obiektów komercyjnych oferujących ponad 1 mln mkw. powierzchni najmu oraz dziewięć projektów mieszkaniowych liczących ponad 400 tys. mkw. powierzchni. Dziś GTC jest właścicielem i zarządcą 34 budynków komercyjnych i biurowych, a także centrów handlowych, których łączna powierzchnia wynosi ponad 652 tys. mkw.

Nieruchomości i narty

Jacek Wachowicz jest członkiem zarządu GTC od roku 2011. Karierę zawodową rozpoczął w 1992 roku w Raiffeisen Centro Bank w Warszawie. W latach 1995-2002 pełnił szereg funkcji w Cargill Financial Markets w Wielkiej Brytanii. W latach 2002-2007 był dyrektorem ds. inwestycji w Europie Środkowej i Wschodniej w funduszu Heitman Real Estate Investment Management w Londynie i w Warszawie. W latach 2007-2008 pełnił funkcję dyrektora zarządzającego TriGranit Development Polska i był odpowiedzialny za działalność tej spółki w Polsce. Między 2008 a 2010 rokiem prowadził własną firmę doradczą na rynku nieruchomości. Prywatnie entuzjasta sportu, w szczególności narciarstwa wysokogórskiego.