Fabrykant mile widziany

Aktywność najemców z sektora produkcyjnego na polskim rynku magazynowo-przemysłowym notuje systematyczny wzrost. Jak wynika z tegorocznego raportu firmy Colliers International „Logistyka vs. Produkcja”, tendencja ta sięga 2009 roku. – Firmy produkcyjne coraz chętniej modyfikują swoje strategie biznesowe i decydują się na najem powierzchni produkcyjnej zamiast tradycyjnej budowy własnych fabryk – wyjaśnia Maciej Chmielewski, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w firmie Colliers International. Opinię tę potwierdzają deweloperzy. – W ciągu ostatnich kilku lat popyt na powierzchnie produkcyjne zdecydowanie się zwiększył. Prologis od początku kształtował ten rynek, a niektóre firmy prowadzą już działalność produkcyjną w naszych budynkach od ponad ośmiu lat – powiedział Paweł Sapek, szef firmy Prologis na Polskę. Obecnie około 10 proc. portfela firmy zajmują najemcy z sektora produkcyjnego.

Z usług deweloperów magazynowych korzystają przede wszystkim przedsiębiorstwa prowadzące produkcję lekką i nieuciążliwą, taką jak choćby produkcja opakowań czy elementów z branży motoryzacyjnej. Natomiast produkcję ciężką firmy prowadzą nadal niemal wyłącznie w swoich własnych obiektach. Ale to ostatnie zjawisko też zaczyna ulegać zmianie. Kiedy w 2008 roku firma Panattoni Europe otwierała swój oddział BTS w Polsce, należała do pionierów rozwiązań szytych na miarę na magazynowym rynku deweloperskim. Od tamtego czasu zrealizowała około 30 takich obiektów o łącznej powierzchni około 1 mln mkw., z czego blisko połowa to BTS-y produkcyjne (400 tys. mkw.). Tak jak w przypadku Bombardiera, dla którego zbuduje fabrykę o powierzchni 19,4 tys. mkw., zdarzają się czasem obiekty, których budowa jest bardzo wymagająca, co z kolej przekłada się na długi czas planowania i uzgodnień. – Ponad rok pracowaliśmy, nim doszło do podpisania umowy. Omawialiśmy każdą instalację, proces technologiczny i komunikację wewnątrz obiektu – tłumaczy Marek Foryński, dyrektor Grupy BTS Panattoni Europe.

Przeważa wersja standard

Większość projektów z sektora produkcyjnego nie jest jednak aż tak czasochłonna i wymagająca. Najemcy są w stanie korzystać ze standardowych budynków magazynowych po niewielkich przeróbkach. – Wycina się dodatkowe okna, zwiększa wentylację, dodaje dodatkowe przyłącza mocy i można rozpocząć produkcję. To jest zazwyczaj produkcja o niewielkiej skali, która na ogół nie ingeruje w sam budynek – tłumaczy Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowych, JLL.

Istotnym czynnikiem jest także czas. – Decyzja o lokalizacji jest wynikiem analizy, w której staramy się odpowiedzieć na pytanie, co jest dla klienta najważniejsze: czy jest to strefa ekonomiczna, czy siła robocza, czy właśnie czas realizacji projektu. Wówczas badamy dostępność nieruchomości najlepiej pasujących do tych oczekiwań – tłumaczy Tomasz Olszewski. Czas ten nierzadko można skrócić poprzez wykorzystanie terenu w obrębie parku logistycznego, który posiada już niezbędne pozwolenia na budowę. – W takim przypadku dostarczenie nowego obiektu pod produkcję może zająć około 6-8 miesięcy, o ile mamy do czynienia z sytuacją idealną, gdzie jest już zapewniony odpowiedni dostęp do mediów i grunt ma właściwą nośność. Gdy nie ma takich pozwoleń i trzeba je dopiero uzyskać, budowa wydłuża się do ok. 10-12 miesięcy – mówi Piotr Bzowski, dyrektor ds. najmu i rozwoju w P3 Logistic Parks Polska.

Deweloper gwarantem spokoju

Najmy budynków produkcyjnych podpisywane są na długie okresy wahające się w granicach od 10 do 20 lat. Długi okres najmu pozwala zabezpieczyć inwestorowi zwrot wyższych wydatków związanych z dostosowaniem budynku do potrzeb najemcy i zrekompensować ewentualne trudności ze znalezieniem kolejnej firmy zainteresowanej nietypowym obiektem. Aby ułatwić to ostatnie, deweloperzy projektują obiekty produkcyjne tak, aby w przypadku sprzedaży, dało się je łatwo konwertować na budynki magazynowe. – W większości przypadków produkcji wystarczy budynek o wysokości 6-8 m. Buduje się je jednak w standardowej wysokości 10 m i wzmacnia posadzkę, aby dostosować obiekt do wymogów wysokiego składowania. Robimy zatem coś, co ma nie tylko wartość techniczną, ale i inwestycyjną – tłumaczy Marek Foryński. Tej wiedzy nie mają często prywatni inwestorzy, którzy budują fabrykę bez dewelopera. On często proponuje optymalizację projektu z korzyścią dla wynajmującego. – Nieraz widzę hale produkcyjne, w których jest mnóstwo kosztownych rozwiązań. Często zastanawiamy się, co by było, gdyby taki klient najpierw zasięgnął opinii eksperta. Czy chciałby skorzystać z możliwości optymalizacji? Sądzę, że tak – uważa szef Grupy BTS w Panattoni Europe. Wreszcie deweloper oszczędza firmie produkcyjnej wiele pracy, ryzyka i nerwów, gdyż gwarantuje dostarczenie gotowego obiektu w określonym czasie.

Dotrzeć do nieświadomych

Spośród 9,2 mln mkw. wynajętych obiektów magazynowo-przemysłowych w Polsce 1,2 mln mkw. zajmowane jest przez klientów zajmujących się produkcją. Statystyki jednak obejmują tylko obiekty wynajmowane i nie uwzględniają prywatnych wolnostojących zakładów produkcyjnych. – Gdy patrzymy na wszystkie dane, jakimi dysponujemy i aktywność na rynku, dochodzimy do wniosku, że prawdopodobnie trzy czwarte producentów nadal buduje swoje fabryki na własność – mówi Joerg Kreindl, starszy dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w CBRE. Jedną z przyczyn może tu być niska świadomość klienta. – Dotychczas firmy nie kojarzyły deweloperów z tym segmentem i nie orientowały się, że są możliwości najmu powierzchni produkcyjnej – mówi Maciej Chmielewski. Dla dewelopera główna trudność polega na tym, jak tę świadomość wzmocnić. – O tym, jak dużo firm lokuje swoją działalność w Polce świadczy chociażby rekordowa wysokość inwestycji bezpośrednich. Mamy jednak wrażenie, że sporo z nich w ogóle nie trafia do deweloperów. Robimy wszystko, aby być dużo bardziej rozpoznawalni – twierdzi Marek Foryński.

Około połowy klientów z sektora produkcyjnego, którzy trafiają do agencji CBRE, nie jest zainteresowana wynajmem. Aby wyjść naprzeciw tym oczekiwaniom, dwa lata temu firma rozszerzyła w regionie Europy Środkowej swoją działalność o zarządzanie procesem budowy (project management/construction management). – Stworzyliśmy szersze spektrum usług wyraźnie potrzebnych producentom. Biznes związany z najmem odpowiada tylko na część zapotrzebowania. Projekty realizowane na właśność stały się dla nas istotne, ponieważ pozwają nam sprzedawać ziemię, oferować usługi zarządzania procesem budowy, a dalej możemy także sprzedawać usługi facility management – podkreśla Joerg Kreindl.

Coraz większa elastyczność

Również deweloperzy dostrzegają możliwość odpowiedzi na to zapotrzebowanie. Zamiast najmu proponują model przewidujący wybudowanie klientowi obiektu na własność (buit-to-own). Deweloper wówczas przestaje być inwestorem, gdyż jest nim zleceniodawca, a sam zadowala się prowizją od usług deweloperskich. Zbliża go to do roli, jaką pełni generalny wykonawca. – Zdarza się zresztą, że o ten sam projekt rywalizujemy z generalnymi wykonawcami i wygrywamy m.in. dzięki zdobytemu doświadczeniu i umiejętności optymalizacji kosztów. To tylko pokazuje, jak jesteśmy elastyczni, i jak wiele mamy do zaoferowania klientom – mówi Marek Foryński.