Gulasz czy bigos własnej roboty?

Cordia, mieszkaniowe ramię węgierskiego dewelopera Futureal, planuje stać się jednym z pięciu największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce w ciągu najbliższych kilku lat. Firma, która działa również na węgierskim rynku handlowym, a także w kilku innych krajach regionu, weszła na polski rynek z projektem centrum handlowego Nova Park w Gorzowie Wielkopolskim, teraz twierdzi, że jest zainteresowana głównie sektorem mieszkaniowym. Niemniej jednak wzrost cen na polskim rynku – lub raczej jego brak – ostro kontrastuje z tym, co widać na Węgrzech. Dlaczego więc węgierski deweloper uważa polski rynek za obiecujący?

Dziwnie przytłumione polskie ceny

Powody spadku i powolnego wzrostu cen polskich mieszkań nie ograniczają się do nadpodaży, lecz mają związek z zawrotnymi podwyżkami przed kryzysem kredytowym, kiedy to rynek unosił się na fali niedawnego wejścia do Unii Europejskiej oraz łatwego dostępu do kredytów hipotecznych na dobrych warunkach. Jednak ze względu na oprocentowanie, które w krajach Europy Środkowo-Wschodniej było ciągle wyższe niż w strefie euro, wiele z nich – 575 tys. czy też połowa wszystkich obecnych kredytów hipotecznych – zaciągnięto we frankach szwajcarskich, co było rozsądnym rozwiązaniem pod warunkiem, że kurs franka wobec złotego pozostanie stabilny. Tak się jednak nie stało. Wartość złotego poszła ostro w dół w 2008 roku, zatrzymując się na połowie swojej wartości w stosunku do dolara amerykańskiego i franka. W takich czasach spekulanci walutowi uciekają do bezpiecznych przystani, a za taką uważano wówczas franka szwajcarskiego. Sytuacja uległa dalszemu pogorszeniu w okolicach 2011 roku ze względu na obniżenie wartości euro w stosunku do franka szwajcarskiego i podjęcie decyzji o ograniczeniu dalszego wzrostu wartości franka. W 2015 roku okazało się, że nie da się dłużej stosować tej polityki, ponieważ nacisk na franka szwajcarskiego był coraz intensywniejszy. Zdjęto ograniczenia i pozwolono walucie poszybować w górę, pogarszając dramat Polaków, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne w tej walucie. W rezultacie pożyczkobiorcom tym pozostały do spłacenia wysokie raty i kredyty, których wartość przewyższa wartość ich nieruchomości. Wobec braku możliwości sprzedania tych nieruchomości z zyskiem, polski rynek nieruchomości pozostaje płaski, a średnie ceny dopiero niedawno z trudem osiągnęły swój pułap z 2008 roku.

Przejaw geniuszu czy po prostu szczęście?

W porównaniu z tym węgierski rynek mieszkaniowy wydaje się bardziej żywotny. Co prawda ceny przed wybuchem kryzysu były tu niższe niż w Polsce i zanotowały większe spadki, jednak stopniowo rosną od 2008 roku, obecnie doszły do rocznych wzrostów na poziomie około 15 proc. Jednak i tutaj trzeba było zmierzyć się z problemem kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich – a poradzono sobie z tym w radykalnie odmienny sposób niż do tej pory w Polsce. Pod koniec roku 2014 populistyczna partia Fidesz Viktora Orbána uchwaliła przymusową konwersję takich kredytów na lokalną walutę – transakcję, którą banki mogły w tamtym czasie przełknąć. Było to mistrzowskie posunięcie lub niezwykle szczęśliwie wybrany termin, tuż przed usunięciem ograniczeń wzrostu cen franka szwajcarskiego. Chwilę później w Polsce partia Prawo i Sprawiedliwość doszła do władzy, a jedną z obietnic wyborczych było rozwiązanie problemu kredytów denominowanych we frankach. Zamierzała zrobić to w podobny sposób jak partia Fidesz. Ale obecnie ma dużo mniejsze pole manewru. Wcześniejsze propozycje konwersji kredytów wg kursu z 2008 roku wydają się nie do zaakceptowania przez banki, a tymczasem na PiS wywierane są naciski dotyczące spełnienia obietnic wyborczych, pochodzące nie tylko od elektoratu. Po ponad roku sprawowania władzy PiS nie zmierzyło się jeszcze z tym problemem, ale wydaje się, że rządzący badają obecnie możliwości zawarcia kompromisu polegającego na wypłaceniu odszkodowania przy jednoczesnym utrzymaniu kredytów denominowanych we frankach.

Bardziej pobudzająco

Wśród innych środków zaradczych wprowadzonych w Polsce w celu ożywienia rynku nieruchomości i odniesienia się do zapotrzebowania na mieszkania znajdują się: kontynuowany program Mieszkanie dla Młodych, zgodnie z którym mieszkania są budowane lub skupowane i remontowane, a następnie oferowane na dogodnych warunkach młodym parom nabywającym swoje pierwsze lokum. Jednak środki na ten program i jego odnowienie prawdopodobnie wyczerpią się w przyszłym roku. Najnowszy program rządowy prowadzony przez państwowy bank BGK Nieruchomości to Mieszkanie+, polegający na oferowaniu mieszkań na wynajem z opcją późniejszego wykupu. W ramach tego programu mieszkania są wynajmowane za cenę 10-20 zł za 1 mkw. miesięcznie lub 12-24 zł miesięcznie w opcji z wykupem. Dwóch niemieckich inwestorów wyraziło ostatnio zainteresowanie polskim rynkiem mieszkaniowym: Catella RE wykupiła 72 mieszkania w wieżowcu Złota 44 w centrum Warszawy, a Bouwfonds Investment Management przejął projekt Apartamenty Pereca oferujący 193 mieszkania w warszawskiej dzielnicy Wola. Catella spodziewa się zysku na poziomie 6,6 proc. w odniesieniu do wynajmu apartamentów w Złota 44. Bouwfonds ma również oko na obiecujący rynek studenckich mieszkań na wynajem. Bouwfonds European Student Housing Fund II należący do grupy zamierza zainwestować minimum 20 mln euro w tego typu mieszkania w Polsce i w strefie euro.

Mimo że ceny mieszkań w Polsce ledwo wróciły do normy w ciągu ostatnich kilku lat, w ostatnim kwartale dało się zauważyć oznaki bardziej dynamicznego wzrostu. Według konsultantów ds. nieruchomości z firmy Reas, średnia cena mieszkań sprzedanych w sześciu największych aglomeracjach w Polsce (Warszawa, Kraków, Łódź, Trójmiasto, Poznań i Wrocław) wzrosła o 4,2 proc. w ujęciu kwartalnym i 5,8 proc. w ujęciu rocznym. Podobne cyfry zanotowano w odniesieniu do mieszkań wystawionych na sprzedaż (3,1 proc. w ujęciu kwartalnym i 6 proc. w ujęciu rocznym). Reas składa to na karb większej liczby mieszkań z tzw. średniej półki oferowanych w trzecim kwartale w porównaniu z drugim. Średnia cena mieszkań, które już znajdowały się w ofercie nie uległa wielkiej zmianie, co oznacza, że są one szybko kupowane. Trójmiasto wyróżniało się pod względem cen na tle innych graczy, zanotowano tam 9,1-proc. wzrost cen w ujęciu kwartalnym i 12,4-proc. wzrost w ujęciu rocznym w odniesieniu do mieszkań wprowadzanych do oferty. Można stąd wnioskować, że zapotrzebowanie na mieszkania jest duże, jednak otwarte pozostaje pytanie, czy nastąpiła wystarczająca stabilizacja, i czy czynniki decydujące o zakupie mieszkania zostały odpowiednio rozwiązane, aby trend ten mógł się utrzymać. Wydaje się to prawdopodobne, o ile nic się nie zmieni – a poza tym deweloperzy mogą spodziewać się dalszego odbicia rynku, jeśli kwestia kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich zostanie rozwiązana – ponieważ stopy procentowe są wciąż niskie, a gospodarka jedynego kraju w Unii Europejskiej, który oparł się recesji po kryzysie kredytowym, rośnie.

Mniej pobudzająco

Gospodarka Węgier ucierpiała bardziej na kryzysie finansowym, a jej uzdrowienie następowało wolniej. Jednak od około 2013 roku jej PKB rosło w podobnym tempie co w Polsce, osiągając od 0 do 1,5 proc. Rząd również ma swój program mający na celu poprawę sprzedaży, jest to Program Subsydiowania Zakupu Mieszkań, jednak według Centralnego Banku Węgier (MNB) działa on „wolniej, niż się spodziewano”. Niemniej jednak w pierwszej połowie 2016 roku liczba zaciągniętych kredytów hipotecznych wzrosła o 47 proc. ze względu na wzrost dostępności. Dokonano około 140 tys. transakcji zakupu w pierwszej połowie roku, co było bliskie średniej liczbie zakupów w prognozie długoterminowej – 160 tys. Ceny mieszkań na Węgrzech wzrosły o 3,8 proc. w pierwszym kwartale 2016 roku oraz o 14,4 proc. w ujęciu rocznym. Według Centralnego Banku Węgier, ma w tym swój udział czynnik związany z usunięciem kredytów mieszkaniowych denominowanych we frankach szwajcarskich. – Przedłużająca się redukcja zadłużenia w walutach obcych nagromadzonego przed kryzysem silnie hamowała popyt na nieruchomości w poprzednich latach – piszą eksperci Centralnego Banku Węgier. W ostatnim okresie głównym problemem jest odpowiedni poziom podaży, ze względu na brak rąk do pracy oraz surowców – być może dlatego deweloperzy szukają okazji za granicą. Spośród projektów ukończonych lub w trakcie budowy wyróżnia się sukces Corvin Quarter firmy Cordia – projektu rewitalizacyjnego na ogromną skalę w stołecznej dzielnicy Pest. Oprócz biur, handlu i usług projekt zawiera również 2,7 tys. mieszkań. Po drugiej stronie rzeki inny węgierski deweloper, Property Market, uruchomił podobny projekt wielofunkcyjny pod nazwą BudaPart, w którym również znajdzie się kilka tysięcy mieszkań w ciągu kolejnych lat.

W Polsce Cordia chce teraz skupić się na mieszkaniach ze średniej półki, planuje ich tu zbudować więcej niż na Węgrzech czy w samym Budapeszcie. W Krakowie firma zrealizowała osiedle Nowe Bochenka (388 mieszkań) i pracuje obecnie nad drugim etapem projektu Cordia Cystersów Garden (razem 323 mieszkania). Cordia wchodzi również na rynek warszawski, gdzie chce zbudować projekt oferujący 400 mieszkań w dzielnicy Bemowo. Gábor Futó, dyrektor generalny firmy Futureal, twierdzi, że deweloper planuje uruchomić dwa lub trzy projekty w Warszawie i Krakowie w pierwszej połowie 2017 roku i przygląda się innym polskim miastom. Jedyną różnicą między mieszkaniami budowanymi przez firmę w Polsce a tymi oferowanymi na Węgrzech będzie brak wykończenia. W przeciwieństwie do Węgier, w Polsce nie ma wymogu wykańczania mieszkań przez deweloperów, a Polacy często wolą kupić niewykończone mieszkanie. Cordia jest przekonana do swoich inwestycji w Polsce. Gábor Futó opisuje kraj jako „niespotykany rynek”, mając na myśli potencjał wynikający z migracji ludzi do dużych miast. To, czy Cordia i inni międzynarodowi gracze odniosą sukces, którego się spodziewają, dopiero się okaże, bo trudno cokolwiek przewidywać w dzisiejszych czasach, ale można z pewnością stwierdzić, że lokalni deweloperzy, którzy zdominowali polską scenę po kryzysie kredytowym, mają teraz towarzystwo.