Polska Duży potencjał dla wybranych

Magazyny miejskie stały się istotnym elementem „logistyki ostatniej mili” w największych polskich aglomeracjach i stanowią około 5 proc. całej powierzchni logistycznej i przemysłowej w kraju. Choć ten liczący blisko 2 mln mkw. segment oferuje realne korzyści w zakresie szybkości dostaw i dostępności kadr, pozostaje rozwiązaniem dedykowanym wybranym modelom biznesowym, a nie uniwersalną alternatywą dla wielkich centrów magazynowych typu big box. Najczęściej korzystają z niego firmy kurierskie, e-commerce oraz dystrybutorzy artykułów codziennego użytku.

Magazyny miejskie to obiekty logistyczne zlokalizowane w granicach miast, służące przede wszystkim do szybkiej dystrybucji towarów do klientów końcowych – tzw. logistyce ostatniej mili. W przeciwieństwie do tradycyjnych wielkopowierzchniowych centrów magazynowych poza aglomeracjami oferują mniejsze moduły dostosowane do specyfiki dostaw miejskich i są stosunkowo nowym formatem na polskim rynku. Silnym, choć dość krótkotrwałym impulsem rozwojowym były dla niego zawirowania związane z wybuchem pandemii Covid-19, kiedy w dużej liczbie powstawały nowe sklepy online, a istniejące notowały rekordowe zamówienia. Znacząca część handlu przeniosła się wtedy do sieci. W kwietniu 2020 roku transakcje internetowe stanowiły około 11,9 proc. całej wartości handlu detalicznego, podczas gdy jeszcze w lutym 2019 roku było to zaledwie 5,6 proc. Choć obecnie e-commerce stabilizuje się na poziomie 9-10 proc. wszystkich zakupów, zapotrzebowanie na magazyny miejskie pozostało. Według szacunków JLL łączna powierzchnia magazynów zlokalizowanych wewnątrz granic administracyjnych pięciu największych aglomeracji wynosi ponad 4 mln mkw. Jednak nie wszystkie z nich pełnią funkcje „miejskie”. Szacuje się, że magazyny faktycznie odpowiadające na potrzeby tzw. city logistics to w sumie mniej niż 2 mln mkw., czyli około 5 proc. wszystkich powierzchni tego typu w Polsce.

Największe grupy najemców

Magazyny miejskie są wynajmowane przede wszystkim przez operatorów logistycznych i firmy kurierskie, dla których szczególnie ważna jest sprawna realizacja „ostatniej mili”, czyli dostarczenia zamówionego towaru do klienta końcowego. Podobne potrzeby mają firmy z sektora e-commerce, FMCG oraz farmaceutycznego, które potrzebują szybkiego dostępu do swoich odbiorców – sklepów detalicznych i placówek medycznych. Wśród innych znaczących grup najemców warto wymienić także dystrybutorów branżowych (np. elektronarzędzi), obsługujących klientów w miastach, oraz handel towarami luksusowymi i specjalistycznymi. Tu z kolei ważne są siła nabywcza konsumentów (w dużych aglomeracjach z zasady wysoka) oraz dostęp do pracowników o rzadkich kompetencjach, o których trudniej w lokalizacjach pozamiejskich.

Charakterystyka podaży

Jak wygląda oferta magazynów miejskich dla wspomnianych wyżej najemców? Możemy ją podzielić na trzy grupy. Pierwsza to starsze budynki z minionej epoki, których główną (i czasami jedyną) zaletą jest lokalizacja we względnej bliskości centrum. Drugą stanowią rewitalizowane lub przebudowywane starsze obiekty magazynowe. Trzecią – nowe inwestycje, projektowane od początku z myślą o logistyce miejskiej. Często z uwagi na ograniczony rozmiar działki ich powierzchnia nie przekracza 20 tys. mkw., a oferowane moduły typu SBU (Small Business Units) liczą od 500 do 1,5 tys. mkw., choć zdarzają się propozycje nawet od 300 mkw. Warto tu podkreślić, że właściciele typowych wielkopowierzchniowych magazynów poza aglomeracjami rzadko zgadzają się na wynajem przestrzeni mniejszej niż 3 tys. mkw.

Czym jeszcze magazyny miejskie różnią się od typowych big boxów?

Zazwyczaj mają więcej doków rozładunkowych, dostosowanych do mniejszych samochodów dostawczych, gdyż ruch TIR-ów w miastach podlega licznym obostrzeniom. Istotną cechą magazynów miejskich jest również dostępność wysokiej jakości powierzchni biurowych, jako że wiele firm pracuje w modelu „biuro plus magazyn w jednym miejscu”. Daje to dodatkowe oszczędności w kosztach najmu w porównaniu z biurami w centrum aglomeracji, przy jednoczesnym zapewnieniu podobnego, wysokiego standardu – wyjaśnia Karol Gajewski, senior consultant, Industrial Agency, JLL.

Ponadto projekty magazynów typu city logistics coraz częściej mają za zadanie wpisać się w tkankę miejską. Powszechne już trendy w zakresie „placemakingu” i zrównoważonego rozwoju nie ograniczają się tylko do nieruchomości mieszkaniowych czy biurowych. Dzisiejsze magazyny powinny stawiać potrzeby ich użytkowników oraz ekologię na pierwszym miejscu. Przejawia się to w rosnącym udziale różnych udogodnień na terenie parku magazynowego. W przestrzeni publicznie dostępnej, wokół punktów odbioru i salonów sprzedaży, pojawiają się m.in. parkingi rowerowe, stacje ładowania pojazdów elektrycznych oraz szeroko rozumiana zieleń.

Zalety i wady

Jakie korzyści dają magazyny miejskie? Przede wszystkim skrócenie czasu i dystansu dostawy do klienta końcowego. Kolejnym benefitem jest elastyczność operacyjna, czyli możliwość szybkiego reagowania na zmiany popytu, a także obsługa różnych modeli dostaw (np. rowery cargo, busy, niekiedy także odbiory osobiste) i kilku kanałów sprzedaży jednocześnie (B2B + e-commerce + quick commerce, model skupiony na ekspresowej dostawie produktów, zazwyczaj w ciągu 15–60 minut od zamówienia). Istotną przewagą jest również dostęp do wykwalifikowanych pracowników, którzy są niezbędni do pracy z towarami luksusowymi lub specjalistycznymi. Lokalizacja we względnej bliskości do centrum oznacza, że mogą oni dojeżdżać, korzystając z komunikacji miejskiej.

Magazyny miejskie to jednak nie tylko same korzyści. Ich najemcy muszą się liczyć z wyższymi stawkami czynszowymi. Dla takich obiektów w Warszawie wynoszą one obecnie około 5,5-8 euro/mkw./miesiąc. Dla porównania koszt wynajmu powierzchni już poza granicami stolicy to 4-5 euro/mkw./miesiąc. Dla przykładu w Warszawie średnia wielkość nowych transakcji najmu od 2018 roku wynosiła ok. 2,4 tys. mkw. (miasto), w porównaniu do 6,6 tys. mkw. w lokalizacjach podmiejskich. Większe są też wydatki na koszty eksploatacyjne i media (wyższe płace, koszty utylizacji odpadów, droższy prąd, woda, media i ogrzewanie). Utrapieniem mogą być też korki lub przeciwnie – restrykcje dotyczące ruchu pojazdów ciężarowych w miastach. Podejmując decyzję o lokalizacji magazynu, warto też pamiętać o możliwościach ewentualnej ekspansji w ramach tego samego obiektu – niektóre parki logistyczne w miastach mogą nie zapewniać takich możliwości.

Ciekawym trendem, jaki obserwujemy w ostatnich latach, jest wynajem powierzchni w obiektach miejskich firmom, które w ogóle nie prowadzą tam działalności magazynowej. Są to wszelkiego rodzaju salony pokazowe, sale zabaw czy boiska do uprawiania sportów halowych, jak na przykład zyskujący ostatnio dużą popularność padel – komentuje Ewa Graff, senior consultant, Industrial Agency, JLL.

Podatność na zmiany w „zielonym” prawie

Sektor magazynów miejskich w Polsce będzie nadal rozwijał się jako wyspecjalizowany segment rynku nieruchomości logistycznych, odpowiadający na potrzeby logistyki ostatniej mili, e-commerce oraz branż wymagających szybkiego dostępu do klientów końcowych i wykwalifikowanej siły roboczej. W kolejnych latach kluczowe znaczenie zyskają nowoczesne, elastyczne obiekty typu city logistics, projektowane z myślą o integracji z tkanką miejską, wysokim standardzie powierzchni biurowych oraz spełnianiu wymogów zrównoważonego rozwoju. Jednocześnie ze względu na wyższe koszty najmu i eksploatacji, ograniczone możliwości ekspansji oraz restrykcje transportowe magazyny miejskie nie stanowią optymalnego rozwiązania dla firm operujących na dużych wolumenach, wymagających intensywnego ruchu ciężarowego. Warto zauważyć też, że na sektor magazynów miejskich mogą mieć znaczący wpływ wszelkiego rodzaju zmiany prawne związane z „zielonym ładem” i kwestiami środowiskowymi.

Rozwiązania związane ze zrównoważonym rozwojem i ochroną środowiska wprowadzone przez lokalne władze i same przedsiębiorstwa prawdopodobnie spowodują pewne zakłócenia w istniejących łańcuchach dostaw. Coraz większa część dystrybucji realizowana będzie przez pojazdy elektryczne, co dodatkowo wpłynie na zainteresowanie małymi obiektami logistycznymi zlokalizowanymi w mieście – wyjaśnia Ewa Graff.

Wprowadzenie stref czystego transportu zmusiłoby firmy do reorganizacji łańcucha dostaw – albo poprzez inwestycje w pojazdy zeroemisyjne, albo przez tworzenie magazynów miejskich na obrzeżach takich stref, umożliwiających ekologiczną dystrybucję do centrum miasta – dodaje Karol Gajewski.

Magazyny miejskie będą dalej w Polsce segmentem niszowym, ale strategicznie ważnym. O ich rozwoju zadecyduje wzrost handlu internetowego i polityka klimatyczna miast. Firmy staną przed wyborem między wyższymi czynszami za lokalizacje miejskie a rosnącymi nakładami na transport z obrzeży oraz restrykcjami środowiskowymi. Przedsiębiorstwa, które wcześnie zainwestują w miejskie magazyny, zyskają przewagę konkurencyjną w obsłudze wymagających konsumentów – szczególnie dotyczy to operatorów e-commerce i firm kurierskich, dla których szybkość dostaw staje się kluczowym czynnikiem sukcesu. W przyszłości może się okazać, że pozostałe firmy będą zmuszone do reorganizacji swoich modeli dystrybucji – albo poprzez inwestycje w pojazdy elektryczne, albo przez tworzenie własnych punktów miejskich.