Nadarzyn pierwsza klasa

Choć po raz pierwszy widzimy Segro w gronie zwycięzców konkursu Eurobuild Awards, należy pogratulować temu brytyjskiemu deweloperowi mocnego debiutu. Ze średnią 4,15 pkt na 5 park Segro Logistics Warsaw Nadarzyn odsadził konkurencję. Na dwadzieścia dwa pytania piętnaście razy zdobywał noty wyższe od wszystkich pozostałych parków, a sześć razy był drugi.

Nadarzyński park nie zapunktował tylko (a ściśle mówiąc, zapunktował ujemnie) z powodu braku bocznicy kolejowej. To jednak nie przeszkodziło mu w zwycięstwie, bo po pierwsze w pozostałych kwestiach szło mu wyśmienicie, a po drugie okazuje się, że to nie jest najważniejsze kryterium. A jakie są najważniejsze? Tu odsyłam do ankiety przeprowadzonej przez agencję Millward Brown, która wyłoniła zwycięzcę. Wynika z niej również, że najważniejszymi kryteriami dla najemców są kolejno: wysokość czynszu (77,6 proc.), lokalizacja (73,5 proc.) oraz stan techniczny budynku (53,1 proc.). Tak się zaś złożyło, że we wszystkich trzech kryteriach, jak i wielu innych, park punktował wyśmienicie. Wysokie noty zdobywał m.in. za dostęp do transportu publicznego i kadr, za infrastrukturę, jakość techniczną budynku, parking, ochronę, jakość biur, działania zarządu, wysokość opłat i wreszcie za stosunek jakości do ceny.

Na pytanie, w jakim stopniu spełnia on aktualne potrzeby najemców, zainteresowani przyznali mu aż 4,25/5 – wynik godny pozazdroszczenia, biorąc pod uwagę średnią dla pozostałych obiektów na poziomie 2,01 pkt. Zaś na ostatnie pytanie, czy najemcy jeszcze raz zdecydowaliby się na najem, gdyby mieli dokonywać wyboru teraz – aż 100 proc. ankietowanych powiedziało, że tak. Już samo to wystarczyłoby za referencje dla tej nieruchomości.

Prosta historia

Historia parku w Nadarzynie sięga 2007 roku, kiedy to Segro zakupiło ponad 30 ha gruntu od firmy Liebrecht & Wood. Na terenie znajdującym się około 5 km od administracyjnych granic Warszawy brytyjski inwestor zamierzał postawić park o nazwie Tulipan Park Warszawa. Pierwszą fazą była największa hala tego projektu – budynek A o powierzchni 50 tys. mkw. Został on umiejscowiony wzdłuż al. Katowickiej, czyli krajowej ósemki.

Budowa ruszyła pod koniec 2008 roku, a już w marcu 2009 magazyn został oddany do użytku. Po niespełna roku był w 90 proc. wynajęty, m.in. przez logistyczną firmę Logwin Air+Ocean Poland, która pozostaje w parku do dzisiaj. Jest ona obecnie drugim pod względem wielkości najemcą parku i zajmuje 12 tys. mkw. Pierwszym jest Żabka, która zajęła cały drugi budynek B, wielkości 24 tys. mkw. Był to obiekt BTS uszyty na miarę w 2013 roku według dokładnych wytycznych klienta. – W magazynach stworzono odrębne strefy składowania różnego typu produktów ze szczególnym uwzględnieniem tych najbardziej wymagających, jak warzywa i owoce oraz farmaceutyki. W pomieszczeniach zainstalowano zaawansowane systemy kontroli temperatury – opowiada Waldemar Witczak, dyrektor regionalny Segro.

W następnym roku deweloper dokonał rebrandingu inwestycji – dawną nazwę Tulipan Park zastąpiono Segro Logistics Park Warsaw i było to związane z szerszym planem ujednolicenia wszystkich nazw nieruchomości w portfelu Segro w Europie Środkowo-Wschodniej.

Ostatnim przełomem dla tej inwestycji była budowa trzeciego i ostatniego jak dotąd budynku. Ruszyła wiosną 2015 roku. Prawie 5 tys. mkw. wynajęła firma Rhenus Data Office Polska na magazyn i zaplecze biurowo-socjalne. W końcówce 2016 roku budynek został rozbudowany o kolejne 15 tys., z czego 8 tys. przednajęła firma Sanpol, a pozostałe 7 tys. zbudowano spekulacyjnie. – Dziś cały obiekt jest w pełni wynajęty – podsumowuje Waldemar Witczak.

Do tego ekolog

Wspomniana nowa część budynku C, zajmująca prawie 15 tys. mkw., otrzymała w 2017 roku certyfikat BREEAM na poziomie Very Good. – Wynik 63,9 proc. jest najlepszym spośród wszystkich osiągniętych do tej pory przez obiekty magazynowe w Polsce – podkreśla Waldemar Witczak. W obiekcie zmniejszono o około 30 proc. zużycie energii elektrycznej dzięki inteligentnemu systemowi DALI, pozwalającemu zarządzać ledowym oświetleniem – gdy nie ma ruchu w danej alejce, oświetlenie jest w niej automatycznie wygaszane, a następnie wyłączane.

O 10 proc. ograniczono także zużycie wody dzięki zaworom regulującym pobór w budynku biurowym. Zadbano też o możliwość stałego monitoringu wykorzystania mediów poprzez instalację dodatkowych podliczników. Jedną z najwyżej ocenionych, na poziomie aż 80 proc., była również gospodarka odpadami budowlanymi na każdym etapie realizacji projektu, w tym ich monitoring, segregacja i odzyskiwanie. W części biurowej m.in. użyto do budowy materiałów o niskim współczynniku lotnych związków organicznych. – Stworzyliśmy również odpowiednią infrastrukturę, w ramach której powstały premiowane miejsca parkingowe dla osób dojeżdżających do pracy jednym samochodem, czyli korzystających z tzw. car sharingu – mówi Waldemar Witczak.

A dlaczego dla samego Segro jest to obiekt wyjątkowy? To pierwszy park, który deweloper stworzył w okolicach stolicy (pierwsza faza powstawała w drugim i trzecim roku działalności Segro w Polsce). Można więc powiedzieć, że to jedno z najstarszych dzieci Segro w naszym kraju, również dlatego, że to jedyny w tym rejonie park, który ten brytyjski inwestor sam od początku zbudował.

SEGRO Logistics Park Warsaw, Nadarzyn
• Rozpoczęcie budowy: 2008 roku
• Otwarcie: 2009 (pierwszy budynek)
• Powierzchnia: 101,4 tys. mkw. w trzech budynkach
• Docelowa powierzchnia:: 161,3 tys. mkw.
• Powierzchnia działki: 32 ha
• Kluczowi najemcy: Żabka (24 tys. mkw.), Logwin Air & Ocean (12 tys. mkw.), Sanpol (8,3 tys. mkw.), Omnires (5,2 tys. mkw.), Rhenus Data Office Polska (5 tys. mkw.), NNR Global Logistics (4 tys. mkw.)
• Zarządca: Segro
• Deweloper: Segro
• Właściciel: Segro