Polska Polski kapitał z rekordową aktywnością

Wolumen inwestycyjny w Polsce od początku roku wyniósł łącznie 2,6 mld euro (23 proc. udziałów posiadał kapitał polski), a biorąc pod uwagę toczące się transakcje, eksperci Colliers przewidują jego wzrost do 4,5 mld euro na koniec roku.

Polscy inwestorzy na zakupach

Krajowi inwestorzy podwoili zeszłoroczny udział w inwestycjach (wzrost z 10 do 23 proc.), a w ciągu trzech kwartałów 2025 roku przekroczyli wyniki z całego poprzedniego roku (0,6 mld euro w pierwszych trzech kwartałach 2025 vs 0,5 mld euro w 2024). Dla porównania, w latach 2017-2022 roczne inwestycje krajowego kapitału wynosiły średnio 100 mln euro. Trzy czwarte kapitału przyciągnął sektor biurowy (420 mln euro), z kolei 115 mln euro zainwestowano w sektor handlowy (20-proc. udział). Jednak pomimo najwyższej od lat płynności na obu tych rynkach, Polska odnotowała spadek wartości transakcji o 6 proc. rok do roku.

Coraz więcej prywatnych inwestorów w Polsce dostrzega w nieruchomościach atrakcyjną formę lokowania środków finansowych, chociażby ze względu na większe zyski w porównaniu do innych opcji inwestycyjnych. Można więc przypuszczać, że będzie ona zyskiwać na znaczeniu, co cieszy, ponieważ pod względem aktywności lokalnego kapitału w tym sektorze mamy wiele do nadrobienia w porównaniu do Europy Zachodniej, w szczególności do Wielkiej Brytanii, Niemiec i Francji. Niższy udział niż w Polsce odnotowuje jedynie Słowacja, a nasz wynik jest zbliżony do Rumunii, gdzie lokalny kapitał stanowi 29 proc. udziału – komentuje Piotr Mirowski, senior partner, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers.

Biura i magazyny

Największą aktywność inwestycyjną na polskim rynku pod względem płynności, jak i łącznej wartości transakcji w 2025 roku, odnotował rynek biurowy (35 proc. udziału od początku roku) oraz rynek nieruchomości produkcyjno-magazynowych (34 proc.). Bardzo wysoka płynność utrzymywała się w sektorze nieruchomości handlowych (18 proc. udział). Rosną także inwestycje w sektorze mieszkań na wynajem – w tym roku inwestorzy wydali w tym segmencie ponad 200 mln euro, a kolejne 600 mln euro ma zostać zainwestowane do końca roku.

Największy udział w rynku polskim utrzymują inwestorzy z Europy Zachodniej – 29 proc. (ponad 700 mln euro), polscy (23 proc.) oraz amerykańscy – 15 proc.

Będzie lepiej

Zdaniem Piotra Mirowskiego, w średnim okresie rysuje się perspektywa wzrostu liczby i wartości inwestycji w polskie nieruchomości, dokonywanych także przez lokalny kapitał.

Biura i magazyny w Polsce są obecnie wyceniane znacznie niżej niż w Europie Zachodniej. U nas najlepsze nieruchomości magazynowe kosztują do ok. 1 tys. euro za mkw., podczas gdy w Niemczech ponad 2 tys. euro. Podobnie biurowce – w Polsce wartość kapitałowa najlepszych aktywów wynosi 5 tys. euro, tam ponad 15 tys. Ponieważ różnice w wycenach nie wynikają z jakości aktywów, to coraz więcej polskich inwestorów prywatnych dostrzega w tym szansę. Cenią stabilność i przejrzystość rynku, instytucjonalne standardy oraz bezpieczeństwo transakcji, co zachęca ich do lokowania kapitału w nieruchomości – dodaje Piotr Mirowski.

Ogólne ożywienie

Wszystkie rynki Europy Środkowo-Wschodniej wracają na ścieżkę wzrostu. Po okresie niepewności inwestorzy coraz częściej patrzą na region nie przez pryzmat ryzyka, lecz możliwości. Fundamenty makroekonomiczne – stabilny popyt wewnętrzny, umiarkowana inflacja i coraz lepszy dostęp do finansowania – sprawiają, że CEE wyróżnia się na tle Europy Zachodniej zarówno tempem wzrostu, jak i atrakcyjnością stóp zwrotu – tłumaczy główny ekonomista Colliers, Grzegorz Sielewicz.

Według najnowszego raportu Colliers The CEE Investment Scene Q1–Q3 2025, wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej przekroczył 7 mld euro, co oznacza wzrost o 38 proc. rok do roku. Ponad 70 proc. całkowitej wartości transakcji przypadło na Polskę (2,6 mld euro) i Czechy (2,5 mld euro) – dwa największe i najbardziej płynne rynki regionu. Dynamiczny wzrost odnotowano także na Słowacji (+234 proc.) i na Węgrzech (+237 proc.), podczas gdy Rumunia i Bułgaria utrzymały stabilny poziom aktywności. Najwięcej kapitału popłynęło do sektorów biurowego (2,1 mld euro), przemysłowo-logistycznego (2 mld euro), handlowego (1,4 mld euro) oraz hotelowego (700 mln euro). Colliers prognozuje, że całkowity wolumen inwestycyjny w CEE w 2025 roku osiągnie 10-11 mld euro, co potwierdza rosnące zaufanie inwestorów i powrót regionu na ścieżkę trwałego wzrostu.

Patrząc w przyszłość, oczekuje się wzrostu wolumenu transakcji w IV kwartale 2025 roku oraz na początku 2026 roku, wspieranego przez poprawiające się fundamenty rynkowe, stabilny wzrost czynszów i łatwiejszy dostęp do finansowania dłużnego. Wskaźniki pustostanów w sektorach przemysłowym i biurowym osiągają najniższy poziom, podczas gdy segmenty handlowy i mieszkaniowy nadal przyciągają selektywny kapitał.