Nadchodzi wielki chłód?
BudownictwoTrudno zaprzeczyć, że pandemia mocno odbiła się na znacznej części gospodarki. Na te turbulencje odporne z pewnością nie okazały się nieruchomości bazujące na uniwersalnych potrzebach: mieć gdzie mieszkać, pracować i spotykać się, ucierpiały zatem sektory hotelowy i retailowy. Najnowsze technologie wyeliminowały konieczność robienia stacjonarnych zakupów w zatłoczonych centrach handlowych czy marketach. W osławionej „nowej rzeczywistości”, którą przyspieszył pandemiczny kryzys, rozwijający się hi-tech umożliwiał ludziom pracę, robienie zakupów i korzystanie z rozmaitych rozrywek w domu. W wyniku tego wstrząsu wiele sektorów wywróciło się do góry nogami, a w miarę jak gospodarka się odbudowuje, muszą ponownie dostosować się do nowych warunków.
Jak wyjaśnia Bartłomiej Sosna, ekspert ds. rynku budowlanego z firmy Spectis, budownictwo okazało się jedną z bardziej odpornych branż. – Trudno powiedzieć, by rynek budowlany w ogóle musiał się otrząsać po pandemii, był bowiem w jej trakcie całkiem stabilny. Na początku zapanowała lekka panika, ale poziom zamówień niespecjalnie ucierpiał. Rynek zmniejszył się w 2020 roku tylko o 2 proc., co nie stanowiło zbyt znaczącej korekty – podaje ekspert. Zarówno magazyny, jak i sektor mieszkaniowy doświadczyły w wyniku pandemii znaczącego odbicia. Wszelkie problemy, jakie mogli mieć potencjalni nabywcy domów przy oglądaniu nieruchomości bądź osobistym podpisywaniu umów, zostały prędko rozwiązane z pomocą nowych technologii. Wzrost popytu, wynikający z konieczności spędzania większości czasu w domu (m.in. w celu pracy i nauki), w połączeniu z relatywnie niskim – dekadę po kryzysie finansowym – kosztem zaciągnięcia kredytu, był jednak po pandemii znaczącym impulsem dla firm budowlanych, które specjalizują się w tym sektorze. – Po pandemii nastąpił ogromny wzrost wolumenu budownictwa mieszkaniowego. Stopy procentowe były jeszcze niskie, a budownictwo magazynowe i przemysłowe otrzymało pozytywny bodziec w postaci wzrostu popularności e-commerce. Ten sektor nadal jest silny i w przyszłości powinien pełnić funkcję stabilizującą – uważa Bartłomiej Sosna. – Rzeczywiście, pandemia nie miała aż tak negatywnego wpływu na sektor budowlany. W 2021 roku rynek wzrósł o ponad 3 proc., a w 2022 weszliśmy z bardzo dobrymi perspektywami – pipeline jest mocny, a przychody konkretne. Spodziewano się, że całkowite wyjście ze skutków pandemii nastąpi właśnie w tym roku, ale wszyscy wiemy, co stało się w lutym – zauważa Jakub Jędrys, szef działu doradztwa budowlanego i projektowego w Savillsie.
Wygórowane oczekiwania
Zatem 2022 rok nie mógł wykorzystać ubiegłorocznego ożywienia gospodarczego. Wstępne prognozy dotyczące dalszego wzrostu rynku budowlanego były na początku roku dość optymistyczne, jednak na przeszkodzie stanęły dwa czynniki. W wyniku wpompowania potężnych pieniędzy w gospodarkę, aby utrzymać ją na powierzchni w trakcie pandemii, inflacja zaczęła gwałtownie rosnąć, a wojna w Ukrainie tylko wzmocniła istniejącą już tendencję. – Wiosną spodziewaliśmy się, że w 2022 rynek wzrośnie o 4 proc. Jesienią prognozy te zostały jednak skorygowane w dół, do 2 proc. Nie wynikało to jednak z pogorszenia aktywności rynkowej – chodziło o ceny. Inflacja była większa niż oczekiwano, co oznaczało wyższe koszty materiałów i siły roboczej, a to z kolei zmniejszało zyski i uszczuplało finanse firm budowlanych – tłumaczy Bartłomiej Sosna. Jakub Jędrys zauważa zaś, że prognozowany dwuprocentowy wzrost, chociaż niższy niż pierwotnie zakładano, jest przyzwoity, jeśli wziąć pod uwagę wszystko, co wydarzyło się od początku roku. No i mimo wszystko wciąż mamy do czynienia z tendencją zwyżkową. – W pierwszych trzech kwartałach 2022 roku wzrost wynosił 8,9 proc., ale we wrześniu – w porównaniu z tym samym okresem 2021 – jego wartość tylko nieznacznie przekraczała 0 proc. To wynik niższy od prognoz z początku roku, które były bardziej optymistyczne, zwłaszcza po uwzględnieniu danych z I kwartału, ale mimo wszystko całkiem dobry. Wynika on z udanego roku 2021, a także zadowalającego startu 2022, kiedy pipeline projektów był solidny. Na rynku słychać, że wynik 2 proc. wciąż jest interpretowany pozytywnie, a żeby utrzymać go na tym poziomie, wystarczyło właśnie przeniesienie z 2021 – uważa ekspert z Savillsa.
Jakub Jędrys zwraca jednak uwagę także na zjawisko, które rzuca cień na bieżącą sytuację. Panuje tendencja koniunkturalna, według której uczestnicy rynku oczekują, że ich sytuacja ekonomiczna poprawi się w ciągu najbliższego kwartału. – To niepokojąca tendencja, która według GUS-u wynosi 21,9 na minusie. Inny wskaźnik podaje, że gotowość branży do podejmowania się nowych projektów na początku roku, gdy portfel zamówień był pełen, wynosiła około 30-40 proc. W październiku wartość ta wzrosła do 70 proc., portfel zamówień drastycznie więc schudł – przyznaje Jakub Jędrys. – Dobrze, że dynamika nadal jest dodatnia, ale wzrost w I półroczu wyniósł około 10 proc., tak więc skorygowana prognoza utrzymująca się na poziomie 2 proc. w skali roku ujawnia skalę spowolnienia. Ostatni kwartał odpowiada zwykle za większość rocznego wzrostu, wtedy bowiem finalizuje się faktury. Słaby wynik w tym okresie będzie więc miał ogromny wpływ na roczny wzrost. Dane dotyczące cementu są zwykle dobrym wskaźnikiem tego, co dzieje się na szerszym rynku budowlanym, a w ciągu ostatnich kilku miesięcy wielkość sprzedaży spadła tu o 10 proc. Prawdopodobnie wzrost tej wielkości w całym 2022 wyniesie około 0 proc. – prognozuje Bartłomiej Sosna.
Koszty w górę
Podsycana przez wojnę postpandemiczna inflacja oddziałuje na rzeczywistość na różne sposoby, a żaden z nich nie jest korzystny dla kondycji sektora budowlanego. – Wysoka inflacja jest w tej chwili w ogromnym stopniu spowodowana wojną, ale już przed jej wybuchem stanowiła faktyczne zagrożenie. Od tego czasu ceny energii w każdym kolejnym miesiącu były wyższe niż oczekiwano. To ciężki orzech do zgryzienia dla firm budowlanych, które muszą kończyć projekty, mieszcząc się w budżetach – przyznaje Bartłomiej Sosna. Jakub Jędrys dorzuca garść kolejnych przykładów na to, jak wojna wpływa na polskie budownictwo: – W I i II kwartale ceny materiałów poszybowały w górę, niektóre o 200 proc.; inne, jak np. stal, nawet o 500 proc. w samym kwietniu, a Ukraina jest przecież głównym eksporterem stali do Polski. Drewno także jest importowane głównie z Ukrainy i Rosji, więc przerwanie łańcuchów dostaw miało ogromny wpływ na ceny tych i innych materiałów – uważa ekspert. Jakub Jędrys zwraca również uwagę na inny problem związany z tegorocznymi podwyżkami. – Pasa zaciska się w każdym sektorze gospodarki, a z tego powodu pojawiają się również opóźnienia w płatnościach za zamówienia, co potencjalnie jeszcze bardziej podnosi koszty zakupu materiałów. Budowniczowie umawiali się zwykle z dostawcami na 60-dniowy, na przykład, termin płatności za materiały, spodziewając się, że będą w stanie zapłacić za nie w ciągu 30 dni, gdy zaczną spływać do nich należności za zamówienie. Ale jeśli te są opóźnione, to podwyższają cenę, jaką trzeba zapłacić za czas oczekiwania – wyjaśnia ekspert, dodając jednak, że we wrześniu i październiku ceny materiałów w miarę się ustabilizowały. Zamiast gwałtownie rosnąć, zaczęły iść w górę tylko zgodnie z inflacją. – W listopadzie ceny nadal utrzymują się na stałym poziomie, i choć niektóre podwyżki są nadal widoczne, to niektóre koszty (jak np. w przypadku drewna i tarcicy) faktycznie spadły. Jednak fakt ten jest związany z mniejszą liczbą projektów – wcześniej materiały drożały, bo panował ciągle ich niedobór – wskazuje Jakub Jędrys.
Inną potencjalną trudnością dla sektora budowlanego, obecną również przed wybuchem działań wojennych za granicą, był brak siły roboczej. Pojawiła się obawa, że konflikt zbrojny tylko pogłębi problem ze względu na ogromną liczbę pracowników z Ukrainy na placach budów. Jednak, jak wyjaśnia Bartłomiej Sosna, od tego czasu sytuacja nieco się uspokoiła. – Jeszcze w marcu i kwietniu odczuwano brak siły roboczej, pojawił się także lęk, że dziesiątki tysięcy Ukraińców wrócą do ojczyzny, by walczyć. Tak się jednak nie stało, a wraz ze spowolnieniem rynku braki w sile roboczej były znacznie mniej dotkliwe. W przyszłości problem kadrowy się nasilić, gdy wielu pracowników ukraińskich wróci, by pracować przy odbudowie swojego kraju. Sposobem na rozwiązanie tej kwestii może być rekrutacja pracowników z Azji Środkowej – sugeruje Bartłomiej Sosna. – Uchodźcy pomogli również wypełnić braki w ekipach zajmujących się np. pracami wykończeniowymi i wyposażeniowymi. Stosunkowo nowym zjawiskiem jest feminizacja tych grup – ostatnio zetknąłem się z dwoma zespołami składającymi się wyłącznie z kobiet, które malowały i gipsowały – zauważa ekspert z Savillsa.
Mniejszy popyt na domy
Poważniejszym zagrożeniem dla budownictwa jest pogorszenie koniunktury na rynku mieszkaniowym – nie tylko z powodu inflacji, ale także działań podejmowanych w celu jej zwalczania. – Ogromny popyt na mieszkania w 2021 roku runął w związku z podwyżkami stóp procentowych, sprzedaż w ciągu ostatnich dwóch miesięcy spadła o 40 proc. Zmniejszyła się także dostępność kredytów hipotecznych – pół roku temu w Polsce można było zaciągnąć kredyt w wysokości 500 tys. zł, ale teraz banki pożyczają tylko około połowę tej kwoty. W efekcie zakup mieszkania jest właściwie nieosiągalny dla przeciętnego polskiego nabywcy – przyznaje Bartłomiej Sosna. Z tą opinią zgadza się Jakub Jędrys. – Rynek mieszkaniowy, ze względu na wysoką inflację i stopy procentowe, boryka się z poważnymi problemami, co ma ogromny wpływ także na budownictwo. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła od stycznia do września 2022 o blisko 25 proc. w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Koszty zaciągania kredytów hipotecznych wystrzeliły w górę, a sprzedaż jest coraz słabsza. W efekcie to właśnie ta część branży ucierpiała najbardziej. Dopóki więc inflacja i stopy procentowe nie zaczną spadać, nie ma większych szans na ożywienie w tym segmencie – ocenia Jakub Jędrys. Wysokie stopy procentowe odbijają się jego zdaniem na budownictwie w jeszcze jeden sposób: zmniejszając dostępność finansowania projektów komercyjnych, co z kolei ma wpływ na spekulacyjną działalność deweloperską. – Widzimy to już w sektorze nieruchomości logistycznych, który odczuwa skutki wzrostu cen materiałów i niedoboru siły roboczej – zauważa Jakub Jędrys. Stopy procentowe mogą jednak pójść w każdym kierunku – oczekuje się, że w końcu będą musiały spaść, umożliwiając odbudowę popytu na mieszkania, który przed obecnym spowolnieniem był bardzo wyraźny. – Oczekujemy, że stopy procentowe zaczną spadać w drugiej połowie 2023 roku, przywracając konsumentom pewną stabilność. Musimy pamiętać, że liczba posiadanych mieszkań na tysiąc mieszkańców Polski należy do najniższych w UE, natomiast napływ uchodźców wojennych podwoił zapotrzebowanie na dach nad głową. Popyt na rynku mieszkaniowym zatem powróci. Rynkowym graczom przyda się trochę cierpliwości, bo mamy obecnie do czynienia z chwilowym spowolnieniem, a nie poważną recesją – zapewnia Bartłomiej Sosna.
Projekty mieszkaniowe odpowiadają za dużą część zamówień, ale drugim głównym filarem sektora budowlanego jest budownictwo drogowe i infrastruktura. W Polsce i w tej materii występują problemy, ponieważ przebieg wielu realizowanych projektów zależy od funduszy unijnych, które są obecnie wstrzymywane ze względu na spory rządu z Komisją Europejską. Na ile prawdopodobne jest, że zostaną one w najbliższym czasie rozwiązane? – Środki unijne są obecnie zamrożone, ale – w związku ze zbliżającymi się wyborami parlamentarnymi w roku 2023 – nie wyobrażam sobie, żeby jakakolwiek partia uniknęła tego tematu. Jeśli chodzi o projekty budownictwa lądowego, to zawrotne 50 proc. środków na nie przeznaczonych pochodzi z UE. Nadal występują pewne opóźnienia w płatnościach z unijnego funduszu siedmioletniego (2021-2027), ale główny problem dotyczy dostępu do funduszu UE na rzecz walki z pandemią. Spodziewamy się jednak, że to tylko przejściowe zawirowania – przewiduje Bartłomiej Sosna.
Światełko (pociągu) w tunelu
Popyt na budownictwo przyjdzie w końcu również z innych sektorów. Wojna przesunęła transformację energetyczną na górę listy priorytetów, co wiąże się z budową zarówno elektrowni jądrowych, jak i morskich farm wiatrowych. Prawdopodobnie zwiększą się także inwestycje w obiekty wojskowe, co z kolei może spowodować przeniesienie do tego sektora środków państwowych z infrastruktury. Nie słabnie również nacisk na realizację projektów kolejowych, branża przyspieszyła dzięki planom związanym z budową CPK „Solidarność” pomiędzy Warszawą a Łodzią – nowe lotnisko powinno ruszyć do końca 2027 roku. – Pierwsze transze unijnych funduszy infrastrukturalnych z reguły szły na budowę dróg, ale wraz z rozwojem Centralnego Portu Komunikacyjnego zwiększy się zapotrzebowanie na bardziej złożoną infrastrukturę kolejową. W ostatnich miesiącach, gdy projekt wszedł wreszcie w fazę budowy, byliśmy świadkami podpisania pierwszych przetargów na projektowanie i budowę konkretnych elementów sieci, w tym tunelu kolejowego w Łodzi – wskazuje Bartłomiej Sosna i podsumowuje: – Liczba projektów, które posuwają się naprzód, wygląda optymistycznie, są jednak obawy o ich finansowanie, które może zostać ograniczone przez wysoką inflację i stopy procentowe, a także kwestie zamrożonych funduszy unijnych – uważa ekspert, wyrażając jednocześnie nadzieję, że te problemy uda się rozwiązać w przyszłym roku. Wtóruje mu Jakub Jędrys: – Pandemia pokazała nam, że radzimy sobie z niepewnością i brakiem bezpieczeństwa. Pytanie, jakie stoi obecnie przed sektorem budowlanym, dotyczy tego, jak długo inflacja i stopy procentowe będą się utrzymywać na tak wysokim poziomie. Ale już przy okazji Covid-19 widzieliśmy, że gdy minęła początkowa niepewność, znowu mogliśmy prędko ruszyć naprzód – przypomina ekspert.