Świąteczne nadzieje

Od 20 października indeks WIG systematycznie odrabiał straty, z jednym małym przystankiem w okolicach 20 listopada. Poprawa nastrojów wiąże się z nadzieją optymistów, że światowe rynki finansowe bliskie są przesilenia i końca cyklu podwyżek stóp procentowych. A przynajmniej gospodarki czeka przerwa do wiosny 2023 roku, kiedy to będzie wiadomo, jak głębokie okaże się spowolnienie lub, w niektórych krajach, recesja. Wiele też zależy od tego, czy banki centralne będą bardziej chciały walczyć z wysoką inflacją czy groźbą recesji. Z konkretnych czynników ważnych dla giełd na świecie i w Polsce pozostaje kwestia możliwej deeskalacji konfliktu zbrojnego na Ukrainie, spadek cen surowców (wywołany także niższym popytem wskutek spowolnienia), a w przypadku Polski otrzymanie środków unijnych w ramach Krajowego Planu Odbudowy.

Ostatnie tygodnie (licząc od drugiej dekady października do końcówki listopada) były dla GPW bardzo udane – WIG zyskał blisko 20 proc., WIG20 25 proc., a indeksy sektorowe zanotowały także zwyżki, ale jednocyfrowe – budowlany 8 proc., a WIG Nieruchomości niecałe 4 proc. Od początku roku na zero jest indeks budowlany, a deweloperski stracił 14 proc. Główne indeksy odrobiły część strat, ale w stosunku do początku roku są niżej o ok. 20 proc. Wzrosty indeksów sektorowych to pokłosie dobrych nastrojów na giełdach, bo dane z gospodarki realnej są nieustająco słabe, a przewidywania samych firm – co najmniej ostrożne.

W październiku deweloperzy rozpoczęli budowę 7,1 tysięcy lokali mieszkalnych, blisko połowę mniej niż przed rokiem, po 10 miesiącach wskaźnik ten jest niższy o 28 proc. w porównaniu z 2021 rokiem i o 4 proc. niższy niż w 2020 roku, kiedy to rynek zahamowały lockdowny covidowe. Spadła też liczba pozwoleń na budowę. Większa niż przed rokiem liczba oddanych mieszkań będzie zaspokajać popyt klientów gotówkowych, którzy w ucieczce przed inflacją są obecnie najczęstszymi nabywcami mieszkań.

Coraz słabsza sprzedaż mieszkań może zwiększyć skalę współpracy deweloperów z funduszami PRS. To efekt między innymi bardzo dużego popytu na mieszkania na wynajem i wzrostu czynszów. Z rynku dochodzą coraz silniejsze głosy zarówno o przestawieniu się deweloperów na najem instytucjonalny – czy to za pośrednictwem podpisywania umów z funduszami czy przez tworzenie własnych platform PRS. Proces ten nie będzie gwałtowny, a poprzedzić go może fala konsolidacji na rynku deweloperów wywołana dekoniunkturą na rynku. Mocniejszy rozwój rynku PRS może być jednak przyhamowany zapowiedziami płynącymi ze strony rządzących o zamiarach opodatkowania takiej formy działalności. Słabe perspektywy deweloperów potwierdza obszerny raport Erste Banku na temat kondycji giełdowych spółek z tego segmentu. Wysokie stopy procentowe, bardzo słabe nastroje konsumenckie (wg GUS najsłabsze w historii badania) sprawiają, że można spodziewać się presji na marże i spadku, choć niewielkiego. Analitycy wskazują, że nastroje mogłyby się polepszyć w sytuacji zakończenia wojny na Ukrainie lub złagodzenia obowiązujących od wiosny 2022 restrykcyjnych regulacji w udzielaniu kredytów hipotecznych. Urząd Nadzoru Finansowego wysyła sygnały, że nie ma mowy o złagodzeniu tych regulacji, a rynkowi (czyli spółkom) sugeruje pogodzenie się z obniżeniem wysokich marż. Polski Związek Firm Deweloperskich zwraca rządzącym uwagę, że sytuacja na rynku pierwotnym może doprowadzić do załamania budownictwa mieszkaniowego i utraty pracy przez nawet 100 tys. osób. Proponuje wprowadzenie ulg podatkowych lub rozwiązań znanych sprzed dekady, takich jak „Rodzina na Swoim”. Nie ma jednak żadnych sygnałów ze strony rządu, by takie rozwiązania były chociażby analizowane. Analitycy wskazują, że lepiej okres dekoniunktury zniosą większe podmioty, które mogą nadal dzielić się zyskami z akcjonariuszami. Mniejsze podmioty może czekać ruch w kierunku konsolidacji i podążenie ścieżką np. Archicomu, który został przejęty przez Echo Investment w 2021 roku.

Duzi deweloperzy, tacy jak Dom Development, patrzą w przyszłość z optymizmem, bo to właśnie m.in. do tej spółki trafiają wspomniani wcześniej gotówkowcy (stanowią ok. 75 proc. kupujących) szukający mieszkań o podwyższonym standardzie. Spółka oczekuje, że w ostatnim kwartale nadal będzie mogła się pochwalić marżą brutto na sprzedaży w okolicach 30 proc. W trzecim kwartale zysk netto spadł o połowę w ujęciu rocznym, w okresie trzech kwartałów o 9 proc.

W budowlance także nastroje coraz słabsze – w czwartym kwartale już ponad połowa spodziewa się pogorszenia sytuacji, choć na przełomie lata i jesieni było to niecałe 40 proc. Sektor odczuł szczególnie boleśnie wpływ wojny poprzez odpływ siły roboczej. W badaniu GUS wskazuje na to 22,5 proc. firm. Inaczej niż w przypadku innych obszarów gospodarki, gdzie napływ uchodźców sprawił, że pojawiło się więcej rąk do pracy. Dla 85 proc. firm budowlanych wojna oznaczała wzrost kosztów, dla blisko połowy – zaburzenia w łańcuchach dostaw. Ale tu podobnie jak u deweloperów – część firm z większym spokojem oczekuje osłabienia koniunktury. Do tych należy Budimex, którego portfel zamówień, choć niższy na koniec trzeciego kwartału o 11 proc. niż przed rokiem, jest i tak imponujący i wynosi 12,5 mld zł. Spółka wyszła poza granice i pozyskała kontrakty w Czechach i na Słowacji, a po trzech kwartałach wykazała 359 mln zł zysku z działalności kontynuowanej, o 19 proc. więcej niż przed rokiem. Inwestorzy docenili też dobre wyniki Polimeksu, który po trzech kwartałach zanotował 119 mln zł zysku netto, czyli o 65 proc. więcej niż przed rokiem. Przychody urosły o 81 proc., a spółka pozyskała kilka kontraktów z obszaru energetyki, ale także budowy magazynów czy dróg. Także Torpol, specjalizujący się w inwestycjach kolejowych, pokazał bardzo dobre wyniki (wzrost zysku o 194 proc. r/r w okresie styczeń – wrzesień) i marżę brutto na sprzedaży w okolicach 20 procent. (Mir)