Kolejny kamień milowy

Nowelizacja przewiduje wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego, jakim ma być plan ogólny gminy, zastępujący studium uwarunkowań i regulujący zasady planowania dla obszaru całej gminy w zakresie najważniejszych aspektów. Plan ogólny gminy ma określać funkcje poszczególnych terenów oraz takie wskaźniki, jak intensywność, wysokość i maksymalna powierzchnia zabudowy, a także wymaganą powierzchnię biologicznie czynną.

Tym, co będzie różniło nowy plan ogólny od dotychczasowego studium jest jego wiążący charakter dla decyzji i innych aktów planistycznych. Już nie tylko plany miejscowe (tak jak dotychczas) będą musiały być zgodne z tym nadrzędnym aktem. Teraz ten obowiązek dotyczyć ma również decyzji o warunkach zabudowy. Co więcej decyzja o warunkach zabudowy straci swoje dotychczasowe znaczenie, gdyż będzie mogła być wydawana jedynie w stosunku do obszarów uzupełnienia zabudowy, wyznaczonych przez gminę w planie ogólnym. Ma to pozwolić na lepsze zagospodarowanie terenu i wykluczyć sytuacje, w których nowa zabudowa powstaje w miejscu całkowicie do tego nieprzystosowanym – na przykład na obrzeżach miejscowości, gdzie dopiero należy doprowadzić niezbędną infrastrukturę. Przeciwdziałać temu ostatniemu ma również możliwość wprowadzenia przez gminę standardów dostępności infrastruktury społecznej dotyczących odległości nowych inwestycji mieszkaniowych od szkół i zieleni publicznej.

Krótsze procedury

Nowe przepisy wprowadzają również uproszczoną procedurę umożliwiającą – za zgodą wojewody – ustalenie niewielkich, konkretnych zmian w planie, które nie zwiększą oddziaływania na środowisko, z pominięciem początkowej procedury zbierania wniosków. Tryb uproszczony ma być również właściwy dla planów dotyczących wyłącznie instalacji odnawialnych źródeł energii. Nowym rozwiązaniem, znacznie przyspieszającym procedowanie zmian będzie też dopuszczenie możliwości jednoczesnego procedowania zmiany planu ogólnego oraz planu miejscowego. Ułatwieniem będzie też ograniczenie sytuacji, w których minister rolnictwa będzie musiał wyrazić zgodę na zmianę w planie przeznaczenia gruntu rolnego.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny

Instrumentem, który może istotnie zmienić proces planowania, mają być Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI), czyli plany uchwalane na potrzeby konkretnej inwestycji głównej i ewentualnej inwestycji uzupełniającej. ZPI będzie mógł zostać uchwalony zarówno dla obszaru nieobjętego dotychczas planem miejscowym, jak i objętego planem, ale z innym przeznaczeniem. Jest to rozwiązanie podobne do wprowadzonego w specustawie mieszkaniowej (tzw. lex deweloper) i od 2026 roku ma je zastąpić.

Do końca 2022 roku na terenie kraju podjęto prawie 300 uchwał w ramach specustawy mieszkaniowej, co świadczy o coraz większym zainteresowaniu tego typu inwestycjami, mimo wysokiego stopnia skomplikowania obecnych przepisów zwłaszcza w zakresie wymaganych uzgodnień. Nowelizacja implementuje część rozwiązań lex deweloper, rozszerzając ich zakres poza wyłącznie inwestycje mieszkaniowe.

Procedura zastosowania ZPI rozpoczynać się będzie z inicjatywy inwestora. Pomiędzy gminą, a inwestorem będzie zawierana umowa urbanistyczna, w której uregulowane zostaną między innymi obowiązki inwestora w zakresie realizacji inwestycji uzupełniającej, to jest budowy infrastruktury technicznej i dróg. ZPI ma być przy tym innym rodzajem miejscowego planu, a więc konieczne będzie uzyskanie standardowego zestawy zgód i opinii, przeprowadzenie konsultacji społecznych, a także zapewnienie zgodności ZPI z planem ogólnym.

Szczególne przepisy dla inwestycji w OZE

Wraz z wprowadzeniem nowych regulacji zniknie przepis, który wymagał, aby lokalizacja instalacji odnawialnych źródeł energii (OZE) była przewidziana już w studium. Nie będzie to konieczne również w planach ogólnych. Dla instalacji OZE możliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na każdym terenie. Nie będzie też obowiązywała zasada dobrego sąsiedztwa – czyli stosowanie parametrów już istniejącej zabudowy, co jest logiczne, biorąc pod uwagę ich funkcję. Obecnie instalacje OZE (inne niż elektrownie wiatrowe, których lokalizację regulują odrębne przepisy) powstają często w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy. Taka praktyka ma ulec ukróceniu. Lokalizacja instalacji OZE na gruntach rolnych, bez wcześniejszego uchwalenia planu miejscowego, ma być możliwa tylko w przypadku instalacji o mocy nie większej niż 1000 kW lokalizowanych na użytkach rolnych V-VI klasy. Pomimo zapewnień Ministerstwa, że zmiany nie spowodują wyhamowania inwestycji – między innymi ze względu na przepis przejściowy opóźniający wejście w życie tego ograniczenia – rynek nastawiony jest do tej zmiany sceptycznie.

Natomiast z dużą aprobatą spotkała się regulacja pozwalająca na montaż bez ograniczeń planistycznych instalacji OZE na już istniejącej zabudowie.

Z jakich zmian się wycofano

Pierwotny projekt ustawy przewidywał wprowadzenie 30 proc. opłaty planistycznej, należnej bez względu na to, czy grunt miał być przedmiotem obrotu po uchwaleniu planu miejscowego, czy też miał pozostawać w rękach dotychczasowego właściciela. Zmiana ta miała na celu szybsze „uwolnienie” do obrotu gruntów, które mogły być wykorzystane do zabudowy, głównie mieszkaniowej, jednak spotkała się z krytyką ze względu na ryzyko monopolizacji rynku przez dużych graczy, dla których koszt opłaty planistycznej byłby nieistotny. Z kolei mniejsze podmioty po uchwaleniu planu mogłyby być zmuszone do sprzedaży gruntów ze względu na dodatkową daninę.

Zrezygnowano z wprowadzania jakichkolwiek zmian w kwestii opłaty planistycznej, uznając, że wypracowanie odpowiednich przepisów nie jest możliwe na obecnym etapie reformy.

Decyzja o warunkach zabudowy na 5 lat

Pierwszy projekt nowelizacji zakładał, że zarówno już wydane jak i nowe decyzje o warunkach zabudowy będą ważne przez 5 lat. Podczas dalszych prac całkowicie zrezygnowano z tego ograniczenia, przy czym w końcowej odsłonie projektu nowelizacji pięcioletni termin ważności ponownie został wprowadzony, ale ma dotyczyć wyłącznie decyzji, które staną się prawomocne po wejściu w życie nowych przepisów.

Mało czasu na nowe plany ogólne

Zakładając sprawne procedowanie w Sejmie i Senacie, a także poparcie Prezydenta dla planowanych zmian – ustawa może zostać uchwalona jeszcze w obecnej kadencji parlamentu. Większość przepisów nowelizacji ma wejść w życie 30 dni po jej ogłoszeniu, ale przewidziany jest szereg regulacji przejściowych. Od 1 stycznia 2026 roku każda gmina powinna mieć plan ogólny. Po tej dacie bez jego wprowadzenia nie będzie możliwe uchwalenie lub zmiana planu miejscowego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Do tego czasu zachowają moc istniejące studia (ale nie będzie można wprowadzać do nich nowych zmian chyba że w zakresie inwestycji celu publicznego) i to zgodność z nimi będzie brana pod uwagę przy procedowaniu planów miejscowych.

Oznacza to, że gminy będą miały zaledwie około dwóch i pół roku na sfinansowanie i uchwalenie planów ogólnych, tak aby nie dopuścić do paraliżu planistycznego. Wydaje się, że jest to znacznie za mało czasu na implementację tak rewolucyjnych zmian, zwłaszcza że środki na ich realizację nie są jeszcze zapewnione.