Wielka zdarta płyta

Inicjatywa rządu PiS miała polegać na gruntownej modernizacji osiedli z wielkiej płyty – zarówno elewacji i wnętrz bloków, jak i ich najbliższego otoczenia. Wyniki ostatnich wyborów postawiły pod znakiem zapytania przyszłość wielu planów rządzącej jeszcze niedawno partii, nie ulega jednak wątpliwości, że wielu mieszkańców polskich blokowisk mogłoby sporo zyskać na takiej metamorfozie. Projekt ten zresztą jest spójny z regulacjami unijnymi, dzięki którym podwyższenie standardów – zwłaszcza ekologicznych – w budynkach mieszkalnych stanie się wkrótce po prostu koniecznością.

Szacuje się, że w polskich blokach z wielkiej płyty mieszka około 7 mln osób, a budynków wzniesionych w tej technologii jest w całym kraju około 60 tys. Program „Przyjazne Osiedle” skonstruowany został na bazie siedmiu punktów, które objęły najważniejsze obszary planowanych modernizacji. Znajdują się wśród nich: dobudowa wind, instalacja fotowoltaiki na dachach, zwiększenie liczby garaży i miejsc postojowych, poprawa akustyki w lokalach, architektura zieleni, a także remont instalacji: gazowych, elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych. Koszt przeprowadzonych działań został oszacowany na 10 mld zł, a prace miały potrwać około 10 lat.

Budynki z klasą (energetyczną)

Pierwszy budynek mieszkalny z wielkiej płyty powstał w Holandii już w latach 20. XX wieku, ale u nas zaczęto je stawiać dopiero w latach 60. Jednak to dekadę później nastąpił prawdziwy boom i aż do lat 90. powstawały masowo budynki z prefabrykatów. – Twórcy takich konstrukcji przewidywali, że ich czas użytkowania wyniesie około 50-70 lat. Teraz mówi się, że przetrwają o kilkadziesiąt lat dłużej, jednak ich wiek, energochłonność i niedostosowanie do potrzeb mieszkańców, chociażby brak wind, wymuszają modernizacje. Można wręcz powiedzieć, że program „Przyjazne Osiedle” koncentruje się na tym, co nieuniknione – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, head of research w Otodom Analytics. Ta presja spowodowana jest dokonaną przez Parlament Europejski nowelizacją tzw. dyrektywy budynkowej, zgodnie z którą od 2030 roku budynki mieszkalne będą musiały dysponować co najmniej klasą charakterystyki energetycznej E, a od 2033 roku – klasą D. Co to oznacza? – Już niedługo każdy budynek w Polsce będzie miał klasę energetyczną oznaczoną literami od A+ do G, informującą o efektywności energetycznej danego obiektu. Przy klasyfikacji będą uwzględniane takie elementy, jak roczny poziom zużycia energii i poziom emitowanych przez budynek zanieczyszczeń. Tym samym z oznaczenia klasy dowiemy się, ile energii rocznie zużywa budynek np. do ogrzania wody, wentylacji i chłodzenia, a także ile będzie kosztować jego utrzymanie – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz. – Klasa A+ ma oznaczać budynki dodatnio energetyczne w bilansie energii nieodnawialnej pierwotnej – czyli takie, które wytwarzają więcej energii, niż zużywają, np. dzięki zainstalowanym panelom fotowoltaicznym. Z kolei klasami F i G mają zostać oznaczone budynki o najgorszych parametrach, najbardziej energochłonne. Po upływie 10 lat od wprowadzenia tych przepisów, budynki z klasami F i G nie będą mogły być wynajmowane ani sprzedawane. W przypadku obiektów użyteczności publicznej ten okres to siedem lat. Czeka nas zatem fala modernizacji – zapowiada ekspertka.

Aby zmniejszyć zużycie energii w obiekcie wielkopłytowym, warto zainwestować przede wszystkim w jego ocieplenie. Jak tłumaczy Przemysław Rejczak, szef działu Energy & Building Performance w firmie JW+A: – W budynkach z wielkiej płyty znacząca ilość strat termicznych wynika z niedostatecznie docieplonych przegród. Dodatkowa inwestycja w odnawialne źródła energii, która prędko się zwróci, będzie skutkowała ograniczeniem zużycia energii. W przypadku obiektów o słabych parametrach technicznych może się to stać naprawdę bardzo szybko – zapewnia ekspert. Starsze konstrukcje, pochodzące z różnych epok i w różnym stopniu zużyte, też dostarczają niemałych trudności. – Największym wyzwaniem będzie modernizacja wentylacji, która ma znaczący wpływ na zużycie energii. Poza tym podczas planowania takich prac każdorazowo należałoby wykonać obliczenia z wykorzystaniem modelowania energetycznego lub mniej dokładnego świadectwa charakterystyki energetycznej, by oszacować oszczędności – dodaje ekspert.

Także Instytut Techniki Budowlanej, który już w 2018 roku wydał raport „Budownictwo wielkopłytowe – Raport o stanie technicznym”, zwraca uwagę na zbyt dużą przenikalność cieplną przegród zewnętrznych w analizowanych budynkach. Według ITB, żeby dalej bezpiecznie i komfortowo w nich mieszkać, konieczne będzie przeprowadzenie gruntownych przeglądów, ocen stanu technicznego i przydatności do użytkowania wszystkich instalacji, a następnie wdrożenie potrzebnych napraw. Autorzy publikacji przekonują jednak, że modernizacje mogą nie tylko przedłużyć żywotność budynków, ale też skorygować wady wykonawcze powstałe jeszcze podczas wznoszenia obiektów, a także przyczynić się do wymiany użytych wówczas niskiej jakości materiałów.

Remont jest eko

Nasuwa się oczywiste pytanie: jeśli stare bloki dotyka coraz więcej dolegliwości związanych z zaawansowanym wiekiem, czy nie lepiej byłoby po prostu postawić na nowe budownictwo, w którym już od fundamentów stosuje się rozwiązania spełniające współczesne standardy? Jak podkreślają eksperci, to perspektywa znacznie mniej przyjazna planecie.

– Modernizacja istniejących budynków będzie zdecydowanie bardziej korzystna dla środowiska niż nowo budowane inwestycje – podkreśla Przemysław Rejczak z JW+A. – Prace rewitalizacyjne pociągają za sobą zdecydowanie mniejszy ślad węglowy niż budowa nowego obiektu, do której konieczne jest wykorzystanie wielu ton stali i betonu. Poza tym systemy i technologie stosowane w nowoczesnym budownictwie również wydają się być możliwe do zastosowania – dodaje. W wielu starych budynkach można wykorzystać np. nowoczesną automatykę, jak termostaty programowalne, a także wprowadzić modernizacje układów podgrzewania i rozprowadzania ciepłej wody. – To sprawia, że liczne obiekty z wielkiej płyty mają potencjał, aby nie odbiegać znacząco od tych budowanych obecnie – zapewnia ekspert z JW+A. Co do zasady Katarzyna Kuniewicz zgadza się z takim podejściem, zwraca jednak uwagę, że do każdego z budynków trzeba podejść indywidualnie, a modernizacja nie zawsze jest bardziej „zieloną” opcją. – Nie można na podstawie ogólnych założeń ocenić atrakcyjności takiego rozwiązania z perspektywy ESG i zmniejszania emisji dwutlenku węgla – zapewnia ekspertka.

Kogo skusi stare budownictwo?

Rynek mieszkaniowy cierpi na brak równowagi między popytem a nową podażą, jednak luka podażowa jest wypełniana właśnie przez zmodernizowane obiekty. Jak zauważa Katarzyna Kuniewicz, lokale w blokach z wielkiej płyty wciąż są atrakcyjne dla potencjalnych kupców. – Od kilku lat zainteresowanie mieszkaniami wybudowanymi pomiędzy 1945 a 1990 rokiem utrzymuje się na zbliżonym poziomie. We wrześniu 2023 około 16 proc. wyszukiwań mieszkań na sprzedaż w serwisie Otodom dotyczyło lokali z tego właśnie okresu, do czego z pewnością zachęcają relatywnie niskie ceny. Średnia stawka za mkw. powierzchni użytkowej w tego typu budynkach na koniec lipca 2023 roku kształtowała się w naszej bazie na poziomie około 9350 zł, podczas gdy w obiektach wybudowanych po 1991 wynosiła ponad 11,5 tys. zł. Być może rewitalizacja podniesie ceny starszych nieruchomości, jednak będą one nadal niższe niż w przypadku nowych inwestycji – przekonuje ekspertka.

Jedną z cech charakterystycznych osiedli z wielkiej płyty jest stosunkowo luźna zabudowa, która zapewnia chociażby dobre doświetlenie lokali, a także miejsce na tereny rekreacyjne – skwery, parki, place zabaw czy boiska. Planowane modernizacje mają zaś objąć także tworzenie dodatkowych garaży oraz miejsc parkingowych, co rodzi pytanie: gdzie właściwie miałyby się one znaleźć? – Układ przestrzenny osiedli z wielkiej płyty nie przewiduje przestrzeni na kolejne miejsca postojowe. Ich dobudowanie może się zatem wiązać ze zmniejszeniem ilości osiedlowej zieleni – ostrzega Katarzyna Kuniewicz. Wydaje się zatem, że chęć łatwiejszego parkowania stoi w jawnej sprzeczności z kolejnym elementem programu – naciskiem na ubogacenie terenów zielonych i zapewnienie mieszkańcom możliwości komfortowego spędzania czasu na wolnym powietrzu. Jak podejdą do tego węzła gordyjskiego wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie i gminy? Z pewnością w zróżnicowany sposób.

Płyta z misją

Bloki z wielkiej płyty, mimo swojej wytrzymałości, nie będą w długoterminowej perspektywie konkurencją dla nowego budownictwa i można przypuszczać, że zarówno nabywcy indywidualni, jak i więksi inwestorzy w zdecydowanej większości będą wybierać lokale na nowych osiedlach. Nie można jednak zapominać, że Polska wciąż cierpi na niedobór mieszkań komunalnych. GUS podaje, że w 2021 roku na lokal od gminy czekało w kolejce prawie 130 tys. gospodarstw domowych, w tym 30,5 tys. w miastach wojewódzkich. Statystyki GUS pokazują, że w 2023 roku rozpoczęto budowy zaledwie niespełna 400 lokali komunalnych. Niektóre gminy remontują w takim celu pustostany, jednak ich stan niejednokrotnie wymaga ogromnego nakładu kosztów. Pewien progres widać w segmentach społecznych inicjatyw mieszkaniowych i TBS-ów, jednak nie odgrywają one znaczącej roli w zaspokajaniu potrzeb obywateli, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania po cenach rynkowych. Trudno na razie o – nawet nieśmiałe – prognozy, zwłaszcza że program „Przyjazne Osiedle” nie wszedł jeszcze w życie i nie wiadomo, czy nowy rząd będzie chciał go kontynuować, a jeśli tak, to w jakim wymiarze. Nie ulega jednak wątpliwości, że wielka płyta ma się całkiem dobrze, a solidny plan zadbania o jej kondycję może sprawić, że posłuży jeszcze kilku pokoleniom.