Rozgrzewka przed sprintem

Oczywiście, za bieżący stan rzeczy odpowiada kilka czynników – głównie ekonomicznych i finansowych – ale czy powinniśmy martwić się o przyszłość? A może inwestorzy po prostu oszczędzają siły (i środki) na aktywność w nadchodzących miesiącach? Jeżeli tak, to czy widzimy już oznaki takiej działalności?

Marta Gorońska-Wiercioch, dyrektorka działu rynków kapitałowych w BNP Paribas Real Estate Poland, nie owija w bawełnę: – Pod względem wolumenu w I kwartale roku nie było fajerwerków. W Polsce zawarto transakcje o wartości około 360 mln euro, co jest echem spowolnienia z 2023 roku. Procesy trwają nieco dłużej, średnio od siedmiu do dziewięciu miesięcy, a więc większość tych umów ewidentnie rozpoczęto procedować jeszcze w 2023. Zdajemy sobie sprawę, że w przygotowaniu jest kilka transakcji portfelowych, które zwiększą tegoroczny wolumen, jeśli oczywiście zostaną sfinalizowane. Nie spodziewamy się jednak po 2024 roku spektakularnych wyników – komentuje ekspertka. Jak twierdzi, główną przyczyną takiej sytuacji jest fakt, że koszt kapitału jest nadal bardzo wysoki. To z kolei oznacza, że wyceny nie były zbyt wygórowane, a rynek spowolnił. Niemniej jednak da się ostatnio zauważyć optymistyczne sygnały: – Od naszych kolegów z Wielkiej Brytanii, Holandii i Francji wiemy, że pojawiają się tam pierwsze oznaki ogólnej poprawy kondycji rynkowej i kompresji rentowności. Polska zwykle idzie w ślad tych rynków i także powinna wkrótce nadrobić te zaległości. Na zasady gry zdecydowanie wpływają stopy procentowe, a eksperci spodziewają się pierwszych obniżek już w czerwcu, o około 25 punktów bazowych, co powinno przełożyć się na większą liczbę transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych – przekonuje Marta Gorońska-Wiercioch.

Innym czynnikiem, który hipotetycznie osłabia apetyt inwestorów na polskie nieruchomości, jest niepewność geopolityczna – w szczególności konflikt w Ukrainie, na którego rychłe zakończenie trudno mieć nadzieję. Marta Gorońska-Wiercioch nie uważa jednak, aby była to istotna zmienna wpływająca na decyzje inwestorów: – Ważniejsze są tu wyceny i stopy zwrotu. Inwestując w Polsce, gracze nadal oczekują zysku w wysokości około 150 punktów bazowych w porównaniu z rynkami zachodnimi pod względem stóp kapitalizacji – podkreśla.

Wartość dodana

Marcin Purgal, starszy dyrektor ds. inwestycji w firmie Avison Young, podziela zdanie ekspertki z BNP Paribas RE: – Łączny wolumen inwestycji, wynoszący w I kwartale 364 mln euro, to skromny wynik. Aby mieć szerszy ogląd, musimy jednak jeszcze poczekać. Mocno wierzę, że aktywność inwestycyjna i wolumeny mogą się znaleźć już pod koniec 2024 w zupełnie innym punkcie – przekonuje. Marcin Purgal wspomina też o tych transakcjach, które są obecnie w przygotowaniu. – Obserwujemy wzrost zainteresowania ze strony inwestorów. Odbywa się więcej rozmów i subemisji, zbliżają się nawet finalizacje niektórych umów. Na rynku nadal nie ma kapitału podstawowego, ale inwestorzy reprezentujący podejście oparte na wartości dodanej lub oportunistyczne, a także deweloperzy, mogą skierować wolumeny inwestycji na dobre tory – przewiduje ekspert.

Jednym z takich inwestorów jest firma logistyczna EQT Exeter, notowana na sztokholmskiej giełdzie i wspierana przez amerykański kapitał. Działalność w Polsce, gdzie zarządza obecnie 1,8 mln mkw. powierzchni magazynowej, prowadzi od dziewięciu lat. Jak mówi Waldemar Grabka, starszy dyrektor działu inwestycji i leasingu w polskim oddziale EQT Exeter, firma była w ciągu ostatnich 12 miesięcy nabywcą kilku polskich obiektów. – Obecnie aktywność transakcyjna na rynku jest bardzo słaba. Działamy w sposób selektywny, podobnie jak kilku innych inwestorów. Ci, którzy są aktywni, to zazwyczaj strategiczni, cierpliwi, długoterminowi gracze na rynku kapitałowym. Jeśli strategią jest szybki flip, ryzyko wyjścia jest zbyt wysokie, szczególnie jeśli wziąć pod uwagę nieprzewidywalny rynek stóp procentowych – podkreśla Waldemar Grabka.

Magazynowanie kapitału

Dla nikogo nie powinno być zaskoczeniem, że w I kwartale największy udział w rynku miał przemysł i logistyka – odpowiadał za 138 mln euro, czyli 38 proc. Całości – co odzwierciedla jego silne fundamenty i zdrowy wskaźnik popytu. Jednak na wynik w dużej mierze zapracowała jedna transakcja – nabycie przez Hillwood dwóch Warsaw West Parków od DWS za 55 mln euro, co stanowiło 40 proc. wolumenu sektora. To jednak wciąż wartości znacznie skromniejsze w porównaniu do największych deali w 2021 i 2022 roku. Inne znaczące sprzedaże w I kwartale dotyczyły Panattoni Wrocław West Gate i MDC2 Kraków South. – Szczególnie w sektorze magazynowym widoczna jest rozbieżność między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących – przyznaje Marcin Purgal. – Chociaż transakcje są finalizowane, ich skala jest dość ograniczona właśnie ze względu na to niedostosowanie. Wydaje się, że inwestorzy potrzebują więcej czasu, by pogodzić swoje oczekiwania cenowe. Zauważalny jest również brak graczy, którzy będą zdolni do realizacji transakcji na dużą skalę, przekraczających 100 mln euro – wyjaśnia. Ekspert prognozuje też, że więcej umów zostanie zawartych na przestrzeni kolejnych miesięcy. – Powiedziałbym, że logistyka pozostaje atrakcyjnym obszarem dla strategii opartej na wartości dodanej – uważa Waldemar Grabka z EQT Exeter. – Ci, którzy inwestują w ten sektor, muszą albo mieć daleki horyzont inwestycyjny, albo nabywać aktywa wynajęte w małym stopniu. Niski czynsz oznacza również niską wartość kapitałową, a zakup poniżej kosztów odbudowy jest uważany za bezpieczną strategię. W EQT Exeter widzimy obecnie atrakcyjne możliwości zakupu dobrze zaprojektowanych i korzystnie zlokalizowanych budynków, ale ważne jest, aby zachować selektywność i mieć świadomość, że to okno nie będzie otwarte wiecznie – dodaje.

Z kolei umowy w sektorze biurowym odpowiadały za 29 proc. wolumenu, ich wartość sięgnęła 108 mln euro, a branża wciąż szuka punktu oparcia po pandemii. – Większość zawartych umów była oportunistyczna lub oparta na wartości dodanej i wymagająca ulepszeń nieruchomości. Ponadto wiemy o kilku warszawskich transakcjach typu core lub core+, które są obecnie w toku – zdradza Marta Gorońska-Wiercioch. Siedem z ośmiu zawartych umów dotyczy stolicy, a większość obiektów zlokalizowana jest poza centrum: na Służewcu, w korytarzu Żwirki i Wigury oraz w strefie zachodniej. Litewski inwestor Capitalica Asset Management, który wkroczył na polski rynek w zeszłym roku – po uruchomieniu swojego funduszu Capitalica European Office Fund – planuje inwestycje biurowe nie tylko w Warszawie, ale też Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach.

– Mamy silne przekonanie, że biurowa klasa aktywów jest wytrzymała – podkreśla Gabrielė Gegevičiūtė, project managerka w Capitalica Asset Management. Pomimo dziejowych przemian, napędzanych przez mnogość czynników społeczno-ekonomicznych, stałe zapotrzebowanie na powierzchnię biurową pozostaje namacalne. Po pandemii dostrzegliśmy zmianę, która polega przede wszystkim na ponownym nacisku na tworzenie miejsc pracy, w których pracownik jest w centrum zainteresowania, a warunki zawierania umów są elastyczne. Warto zauważyć, że sektor biurowy ma wrażliwą naturę, a lokalizacja odgrywa kluczową rolę, gdy przychodzi do określania dynamiki popytu. Nasza strategia koncentruje się na centralnych dzielnicach biurowych największych miast, wykorzystując obowiązujące trendy popytowe. Warszawa jest dla nas w dalszym ciągu na pierwszym miejscu, jednak biorąc pod uwagę czynniki demograficzne, jesteśmy otwarci także na eksplorację innych kluczowych miast regionalnych – deklaruje.

Marcin Purgal z Avisona potwierdza, że oczy inwestorów biurowych nie są zwrócone jedynie na stolicę. – W rozmowach toczących się między sprzedającymi a kupcami obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów miastami regionalnymi. Czy znajdzie to odzwierciedlenie w zawieranych transakcjach? To się okaże. Biura poza stolicą nadal borykają się z wysokim poziomem pustostanów i trudnościami w organizacji pracy zdalnej, ale jednocześnie istnieją tam świetne budynki w doskonałych lokalizacjach, w których łatwiej jest negocjować ceny. Potencjalni nabywcy mogą więc liczyć na korzystne oferty – przekonuje ekspert.

Niszowe perspektywy

Spośród pozostałych sektorów handel detaliczny, a także hotele i mieszkania miały po 16-17 proc. udziału (60 mln euro). – Nastąpił odpływ kapitału z rynku biurowego do retailu, a także do hoteli, mieszkań i PRS, ale te klasy są uważane za specjalistyczne, nie każdy inwestor jest więc skłonny się w nie angażować – przyznaje Mateusz Skubiszewski, starszy dyrektor i szef działu rynków kapitałowych w BNP Paribas Real Estate Poland. Choć w ostatnich latach można było zaobserwować pewną ekscytację perspektywami PRS jako rozwijającego się rynku niszowego, wciąż daleko mu w Polsce do stabilności. – Inwestycje w tę branżę są dokonywane w obcej walucie, za to wynajmy – w złotówkach. Były pewne próby denominacji czynszów na euro, jednak nie jest jeszcze jasne, jak daleko może zajść ten proces. Nie jest to jeszcze produkt instytucjonalny, wciąż zatem istnieje przestrzeń do rozwoju – dodaje Mateusz Skubiszewski. Jak zauważa jednocześnie Marcin Purgal z Avisona: – Choć rynek PRS w Polsce wciąż znajduje się w początkowej fazie rozwoju w porównaniu do jego odpowiedników w Europie Zachodniej, jesteśmy świadkami potężnej dynamiki rozwoju. Zakładając, że wszystkie projekty, które mają zostać ukończone w 2024 roku, zostaną sfinalizowane zgodnie z planem, rynek doświadczy pięciokrotnego wzrostu w ciągu pięciu lat! Warto zauważyć, że rynki regionalne odpowiadają obecnie zarówno za ponad połowę istniejących zasobów, jak i za inwestycje w budowie – zaznacza. Transakcje, które miały miejsce w I kwartale, obejmują nabycie przez NREP projektu colivingowego Noli Mokotów na Służewcu od YIT Development, a także zakup przez Van Der Vorm całego budynku mieszkalnego na warszawskiej Pradze. – Wybiegając w przyszłość do wyników II kwartału 2024, spodziewamy się zamknięcia kolejnych dwóch transakcji zakupu, obu zawartych przez Heimstaden Bostad – zdradza Marcin Purgal.

Największa umowa w Europie?

Mateusz Skubiszewski w jaśniejszych barwach widzi z kolei przyszłość handlu detalicznego. W zeszłym roku umowy inwestycyjne w tym sektorze zdominowane zostały przez retail parki i centra convenience (56 proc. całości, jak podaje Avison Young), a ta tendencja była kontynuowana w I kwartale 2024, kiedy to cztery z sześciu zamkniętych transakcji dotyczyło właśnie retail parków. Wartość każdej z tych umów znajdowała się pomiędzy 5 a 15 mln euro, a najaktywniejszym w I kwartale kupującym była polska firma Terg, która rozwija swoją sieć Aura Park. Jednak mimo słabych wskaźników inwestycyjnych, w międzyczasie pojawiła się jedna spora transakcja – tym razem to nie park handlowy zmienił właściciela. W II kwartale 2024, Cromwell Property Group sprzedała portfolio sześciu polskich centrów handlowych czeskiemu funduszowi Star Capital Finance za 285 mln euro, co stanowiło jednocześnie jego debiut na polskim rynku. Obiekty, których łączna powierzchnia przekracza 220 tys. mkw., to CH Janki pod Warszawą, CH Korona we Wrocławiu, CH Kometa w Toruniu, CH Tulipan w Łodzi, CH Ster w Szczecinie i bydgoskie CH Rondo. – Uwzględniając obecny pipeline w regionie, może to być jedna z największych transakcji handlowych w Europie w tym roku – zapowiada Mateusz Skubiszewski. – Potwierdza ona, że inwestorzy są zainteresowani nie tylko retail parkami, ale także innymi formatami handlowymi. Jest to również znak, że sytuacja się zmienia – transakcja była finansowana przez bank, co pokazuje, że instytucje finansowe są teraz gotowe zapewnić równie wysokie kwoty finansowania na przejęcia polskich nieruchomości – dodaje Skubiszewski.

Nie tylko nad Bałtykiem

Jedną z najciekawszych tendencji w I kwartale 2024 było to, że pod względem zainwestowanego kapitału to polscy gracze odnieśli największy sukces (25 proc. według danych zebranych przez Avison Young), przełamując długotrwałą tendencję do dominacji inwestorów spoza regionu. Zaraz za Polską uplasowali się inwestorzy z USA (23 proc.) i Europy Zachodniej (18 proc.). – Można bezpiecznie założyć, że około połowy polskiego wolumenu nieruchomościowego pochodzi od inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej, a reszta w większości pozostaje w rękach krajów sąsiadujących, takich jak Niemcy czy Skandynawia, a także Stanów Zjednoczonych. Zauważalnie mniej kapitału pochodzi obecnie z Europy Wschodniej, Wielkiej Brytanii i Azji – podkreśla Mateusz Skubiszewski.

Gdy kapitał drożeje, inwestorzy oczywiście trzymają się własnych rynków. Jak jednak zaobserwowaliśmy w przypadku transakcji opisanych powyżej, czescy i nadbałtyccy inwestorzy coraz aktywniej działają także w Polsce. – Te rynki mają płynność i dysponują funduszami inwestycyjnymi, ale panuje tam również niedobór produktów i brak lokalnych aktywów o wymaganej stopie zwrotu, dlatego teraz poszukują możliwości w Polsce – wyjaśnia Marta Gorońska-Wiercioch z BNP Paribas RE. Jej punkt widzenia potwierdza Gabrielė Gegevičiūtė z Capitaliki. – Ze względu na destrukcyjny wpływ pandemii na takie uwarunkowania jak rosnące koszty budowy i napięcia geopolityczne, rynek państw nadbałtyckich doświadczył niedoboru działalności deweloperskiej, a to spowodowało zauważalną lukę w dostępności najlepszych nieruchomości. W połączeniu z ograniczonymi możliwościami akwizycyjnymi naszych funduszy zamkniętych, sytuacja wymagała proaktywnego poszukiwania alternatyw, w wyniku czego Polska zyskała na atrakcyjności. Co więcej, atak na Ukrainę spowodował tymczasowe wstrzymanie działalności inwestorów instytucjonalnych z krajów zachodnich w Polsce, a to zmniejszyło konkurencję o aktywa i ułatwiło nam wejście na krajowy rynek – podkreśla.

Jakie są zatem perspektywy inwestycyjne na resztę roku w oparciu o dotychczasową aktywność? – Aby rynek kapitałowy zadziałał i znacząco zwiększył wolumen transakcji, potrzebujemy albo niższego kosztu pieniądza, albo stabilnego, przewidywalnego wzrostu czynszów w połączeniu z silnym popytem ze strony najemców – uważa Waldemar Grabka z EQT Exeter. Marcin Purgal z Avisona twierdzi, że jest to osiągalne. – Mamy nadzieję, że wolumen inwestycji w 2024 roku przekroczy ten z 2023, sygnalizując wzrost w kolejnych latach. Niemniej jednak powrót do pełnej płynności obserwowanej wcześniej zajmie trochę czasu. Największym wyzwaniem w ciągu ostatnich dwóch lat była rozbieżność oczekiwań cenowych między sprzedającymi a kupującymi, co opóźniało finalizację wielu transakcji. W I kwartale w końcu zaobserwowaliśmy więcej kompromisów cenowych, i to po obu stronach. To również dodaje nam optymizmu co do tegorocznej dynamiki rynkowej – podsumowuje Purgal.