Słodki smak cytryny

Tomasz Cudowski, „Eurobuild CEE”: Wreszcie zdecydowali się Panowie na zaistnienie w prasie i jest mi niezwykle miło, że zaczynacie od „Eurobuildu”. Ale przecież nie jesteście nowicjuszami na rynku.

Bartłomiej Krawiecki, CEO, współzałożyciel, LemonTree: Dziękujemy za zaproszenie. Racja, zarówno nasza trójka, jak i większość spośród ponad 30 osób pracujących z nami w LemonTree to doświadczeni eksperci. Działamy na rynku nieruchomości logistyczno-przemysłowych od wielu lat. Przez ten czas udało nam się wybudować w Polsce pod różnymi szyldami kilka milionów metrów kwadratowych obiektów. Dlaczego dopiero teraz LemonTree pojawia się w mediach? Na początku naszej nowej drogi przyjęliśmy założenie, że markę LemonTree lepiej będzie rozpoznać po efektach naszej pracy, a nie po słowach. Już na początku roku komunikowaliśmy naszą zabrzańską inwestycję, a teraz chcemy opowiedzieć trochę więcej o naszym całościowym podejściu, mając już konkretne portfolio inwestycyjne i projekty w realizacji.

W takim razie, skoro tak dobrze Wam szło w przeszłości, po co założyliście LemonTree?

BK: Głównie dlatego, że mamy naszą własną wizję tworzenia przestrzeni logistyczno-przemysłowych. Zależy nam na budowaniu obiektów wyjątkowych, innych niż dotychczas, innowacyjnych, w klasie premium i w maksymalnej zgodzie z naturą. Stawiamy na ideę zrównoważonego rozwoju, w którym zawiera się zrównoważone budownictwo i odpowiedzialność klimatyczna. Wierzymy, że to właściwy kierunek, a nie tylko chwilowy trend czy moda. Naszą wartością jest to, że cały koncept biznesowy LemonTree, nasze DNA od samego początku opiera się na zrównoważonym podejściu we wszystkich obszarach działalności. To według nas robi różnicę względem standardu rynkowego – dla nas jest to punkt wyjścia, a nie kwestia dostosowania naszej działalności do wymogów, o których tak często się dzisiaj mówi. Jest to nasza przewaga, ponieważ mamy większą elastyczność i od razu możemy proponować produkty, które odpowiadają na dzisiejsze potrzeby rynku, a nawet często ponad nie wykraczają.

Trudno znaleźć dziś dewelopera magazynowego, który nie buduje w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Co Was różni?

BK: Dla LemonTree zrównoważony rozwój jest nie tylko podstawą, na której budujemy nasze projekty, ale również fundamentem naszej strategii i kluczowym elementem każdej decyzji biznesowej, jaką podejmujemy od samego początku. Od wyboru lokalizacji, przez zastosowane technologie, aż po relacje z naszymi partnerami i klientami – wszystko jest przemyślane pod kątem długoterminowego wpływu na środowisko, społeczeństwo. Ponadto każdy nasz projekt ma odrębną tożsamość – nie chcieliśmy powielać istniejącego konceptu blaszanego magazynu – pudełka, który różniłby się tylko logotypem na elewacji. Stworzyliśmy niszę, w której każda lokalizacja jest dobierana do potrzeb danego klienta. Owszem, wybór właściwego miejsca trwa dłużej, ale mamy pewność, że jest idealne – i pod względem skomunikowania, i sąsiedztwa, i kształtu działki, i projektu, i wreszcie pod względem harmonii ze środowiskiem. Ponieważ koncentrujemy się na największych miastach – Warszawa, Trójmiasto, Szczecin, Poznań, Wrocław, Śląsk i Kraków, najchętniej na wewnętrznej stronie ich ringów autostradowych – mamy do czynienia najczęściej z lokalizacjami typu brownfield, które przywracamy do życia, uwzględniając wymagania środowiskowe i interesy lokalnych mieszkańców. Aspekty środowiskowe, działania na rzecz planety i klimatu od samego początku stanowią dla nas jeden z najważniejszych elementów. Nasza marka powstała właśnie z inspiracji naturą, którą chcemy chronić. Z tego względu przystąpiliśmy do United Nations Global Compact pod egidą ONZ, które wspiera firmy we wdrażaniu Celów Zrównoważonego Rozwoju ONZ. Jesteśmy również w programie Climate Positive, który realizuje cele klimatyczne również określone przez ONZ.

Maciej Krawiecki, COO, szef działu Development & Leasing, współzałożyciel, LemonTree: Bardzo dużo wysiłku i czasu poświęcamy w LemonTree na wielowariantowe analizy przed podjęciem decyzji dotyczących nowych projektów. Nie idziemy według tylko jednego klucza, chociażby w zakresie doboru materiałów. Przykładowo, na przełomie maja i czerwca rozpoczynamy realizację naszego kolejnego projektu WestSide Szczecin. Wkrótce przekażemy plac budowy naszemu generalnemu wykonawcy. Początkowo planowaliśmy drewnianą konstrukcję dachu, która jest droższa i wydłużyłaby czas budowy o około 2 miesiące, ale jest też uważana za lepsze rozwiązanie pod kątem ograniczania śladu węglowego, w porównaniu do użycia klasycznej stali. Jednak po szczegółowych analizach zdecydowaliśmy, że zastosujemy zieloną stal o zawartości surowca pochodzącego z recyklingu na poziomie 80-100%, wytwarzaną w procesie zasilanym energią elektryczną ze źródeł odnawialnych, co umożliwi nam osiągnięcie zbliżonego poziomu wbudowanego śladu węglowego w zakresie wyrobów jak w przypadku zastosowania drewna. Indywidualne uwarunkowania są dla nas bardzo ważne, nie chcemy bazować na jednym koncepcie czy, wydawałoby się, jedynym słusznym rozwiązaniu. Postawiliśmy również na pompy ciepła, które w połączeniu z centralami wentylacyjnymi oraz realizowaną instalacją fotowoltaiczną pozwolą najemcom tego budynku oszczędzić rocznie około 450 tys. zł w skali całego obiektu, co się przekłada na 35 eurocentów za mkw. powierzchni magazynowej. Mniej więcej 10 proc. każdego budżetu inwestycji jest u nas przeznaczone na rozwiązania zmniejszające wpływ na środowisko, ale decyzja o zastosowanych materiałach i rozwiązaniach technologicznych jest zawsze podejmowana po głębokiej analizie i dopasowana do konkretnej inwestycji.

I mówicie, że inni deweloperzy tak nie postępują?

Łukasz Jachna, CIO, współzałożyciel, LemonTree: Z naszych obserwacji wynika, że większość konkurencji podchodzi do zrównoważonego rozwoju w sposób schematyczny, traktując go jako element „business as usual”. My natomiast momentami idziemy trochę pod prąd, ale klienci to rozumieją i doceniają. Od początku istnienia LemonTree stawialiśmy na nowe pomysły i głęboką integrację zasad zrównoważonego rozwoju w każdym aspekcie naszej działalności. Było nam nieco łatwiej, ponieważ jako młoda organizacja mogliśmy od podstaw budować firmę w oparciu o te zasady, podczas gdy starsze firmy często muszą przechodzić trudne restrukturyzacje. Dostrzegliśmy, że rynek ewoluuje – dziś kierują nim inne zasady niż 10-20 lat temu. Polska stała się sercem Europy Środkowej, szybko doganiając kraje zachodnie. Działamy świadomie i w zrównoważony sposób, tak samo patrzymy na segmentację rynku – jest to nasza decyzja strategiczna, ponieważ jesteśmy przekonani, że stwarza nowe możliwości, które LemonTree zamierza w pełni wykorzystać. Nasze podejście jest innowacyjne i dostosowane do współczesnych wymagań, co zauważają nasi klienci.

Jeśli chodzi o realizację idei ESG, większość firm ma największy problem z literką G. Rozumiem, że LemonTree nie ma z tym kłopotu…

BK: Wszystkie literki mają w LemonTree znaczenie, w tym również litera G. Mamy zobowiązania raportowania w ramach członkostwa w UNGC, ale również przygotowujemy się do raportowania CSRD. Powołaliśmy też wewnętrznie grupę, która odpowiada za wdrażanie wszystkich inicjatyw ze wszystkich trzech obszarów – nazwaliśmy ją FutureMinds. Obszar litery G jest też częścią wypracowanej wspólnie z firmą doradczą Deloitte strategii, wymaga on intensywnej pracy przy tworzeniu rozlicznych kodeksów i procedur, które powoli wdrażamy do naszej organizacji.

Czy instytucje finansujące dostrzegają Waszą wyjątkowość?

BK: Zdecydowanie tak, ale po naszej stronie ciągle jest praca do wykonania, polegająca na cierpliwym przedstawianiu naszego podejścia i tym samym oferowaniu innych produktów. Dotychczas spotykamy się z bardzo pozytywnym odzewem instytucji finansowych. Wierzymy w to, że za rok, dwa lub trzy banki nie będą chciały finansować innych projektów, tylko te o najwyższych standardach. Chcemy, żeby naszym wyróżnikiem była też jak największa transparentność w relacjach z różnymi grupami interesariuszy, w tym inwestorów. Zdajemy sobie sprawę, że dla instytucji finansujących, a zwłaszcza banków, bardzo istotnym elementem jest taksonomiczność naszych produktów. Jesteśmy w trakcie prac nad tym dużym projektem i chcemy już niebawem być całkowicie zgodni z taksonomią. Będziemy też gotowi do raportowania CSRD, które niebawem przed nami.

A jeśli wyniki będą złe? To niedobry komunikat dla potencjalnych najemców.

BK: Jeśli coś się nie uda, to wykorzystamy nasze doświadczenia, żeby w sposób klarowny pokazać rynkowi, co działa – na tym właśnie polega rola edukatora. Jest to bardzo ważne także w kontaktach z najemcami – chcielibyśmy być wsparciem dla nich i pomóc im w realizacji ich własnych strategii ESG, m.in. oddając energooszczędną powierzchnię zbudowaną z niskoemisyjnych materiałów. Chcemy też, aby nasi najemcy mieli świadomość, że budynki LemonTree oferują w standardzie wiele rozwiązań wspierających działania na rzecz klimatu, ale też ludzi – ich użytkowników. Ci klienci są naszymi ambasadorami, bo wychodzą na rynek i mówią zdecydowanym głosem o swoich oczekiwaniach. Na tę chwilę, reakcją większości deweloperów jest wyłuszczenie dodatkowych kosztów z tym związanych. Zdecydowana większość rynku dotychczas działała, skupiając się na krótkoterminowej marżowości, tymczasem w obliczu obecnych potrzeb i trendów rynkowych, projekty potrzebują większych nakładów inwestycyjnych, ale idą za tym długoterminowe zyski, pomijając wszelkie inne aspekty związane ze słusznością działalności w zgodzie ze zrównoważonym rozwojem. I jest to coraz bardziej zauważalne w rozmowach z naszymi partnerami biznesowymi – najemcami czy inwestorami. Dlatego takie rozwiązania u nas są w standardzie wliczone w cenę. Na tym polega różnica.

Żadnych kompromisów? Stać Was na rezygnację ze zleceń i umów najmu?

MK: Mamy zupełnie inną strategię. Budujemy obiekty, które z założenia są przyjazne środowisku, z wykorzystaniem najwyższej jakości materiałów. Ofertujemy je na rynkowych stawkach z założeniem, że jeżeli potencjalny klient będzie zainteresowany konkretną lokalizacją, to wyższy standard będzie koronnym argumentem, żeby zdecydować o wyborze właśnie naszego projektu. Zrównoważone podejście długoterminowo przyniesie lepszy skutek i większe zyski najemcom oraz deweloperom, a również korzyści dla środowiska. Tę różnicę dziś może trudno zauważyć, ale w przyszłości będzie to widać czarno na białym. Wkrótce od jednego z naszych najemców dostaniemy dane z całego roku i dowiemy się, jak wyglądało zużycie mediów, jakie efekty przyniosło zastosowanie zrównoważonych rozwiązań. Będzie można dowieść, że nie ma lepszej inwestycji niż zainwestowanie w odnawialną energię i technologie zmniejszające wpływ budynku na środowisko. To najlepsza inwestycja, bo przynosi największy zwrot, choć dziś, gdy dopiero jesteśmy na początku tej drogi, czasem trudno jest to zrozumieć i skwantyfikować. Gdy pojawią się analizy zastosowanych rozwiązań, wszyscy zaczną za tym trendem podążać. Mam nadzieję, że będziemy już wtedy kolejne dwa kroki z przodu.

BK: Mamy świadomość, że segment nieruchomości jest odpowiedzialny za ponad 33 proc. globalnej emisji CO2, a jeśli dołączymy transport, który jest z magazynami mocno związany, to razem produkujemy ponad połowę emisji. Logiczne wydaje się więc, że naprawa tego stanu rzeczy powinna zacząć się od firm z naszego sektora, i że powinniśmy robić to wspólnie. Nie możemy mieć podejścia na zasadzie „to nasz unikalny know-how i nikomu go nie pokażemy” lub „ratujemy planetę, ale tylko swoją”. Edukacja rynku musi objąć cały sektor – najemców, banki, inwestorów, ale też konkurentów. A nie ma edukacji bez transparentności i komunikacji, a także bez inspirowania siebie nawzajem.

A jak swoje idee wprowadzacie w życie na konkretnych projektach?

MK: Zacznijmy od zabrzańskiego Boostera – to najnowszy projekt i dobry przykład zastosowania w praktyce naszej filozofii. Kompleks powstaje w środku aglomeracji, nie przy autostradzie A4, tylko przy DTŚ, czyli wewnętrznej obwodnicy miasta, z której korzystają głównie mieszkańcy. Booster to miejski park technologiczny, czyli kompleks biurowo-usługowo-logistyczny. Zaplanowaliśmy tu pięć budynków o różnych funkcjach. Największy z nich ma około 40 tys. mkw. i jest w całości wynajęty przez jednego klienta – na razie nie możemy ujawnić nazwy, ale mogę powiedzieć, że najemca wymagał określonego, bardzo specyficznego standardu budynku z mnóstwem innowacyjnych rozwiązań, które poprawią jego łańcuch dostaw w CEE. Do tych rozwiązań należą m.in. instalacja chłodnicza oparta na energooszczędnych urządzeniach chłodniczych, pracujących jako chillery amoniakalne w układzie pośrednim glikolowym. Budynek będzie ogrzewany z odzysku ciepła z chłodnictwa, a także za pomocą pomp ciepła. Dodatkowo zrealizowana zostanie instalacja fotowoltaiczna, która docelowo ma mieć moc 3 MWp dla całego Boostera. Cześć instalacji połączona będzie z magazynem energii. Warto też wspomnieć, że właśnie w tym projekcie postanowiliśmy zastosować eksperymentalnie panele algowe, aby zbadać ich wydajność energetyczną. Pierwotnie ta działka miała zostać zabudowana centrum handlowym, ale lokalna społeczność z zadowoleniem przyjęła nasz projekt – nowoczesny, przyjazny środowisku. Dodatkowo, zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju, część działki przeznaczyliśmy na teren, z którego będą mogli korzystać okoliczni mieszkańcy. Powstanie tu przestrzeń kulturalna dla miejscowych artystów, a także rekreacyjna, gastronomiczna i sportowa m.in. z boiskiem.

Ale nie takim z siłownią, tylko dla kierowców TIR-ów?

MK: Chcemy z LemonTree wykraczać poza dotychczasowe standardy branży, ale oczywiście dużo zależy od konkretnej lokalizacji i samego projektu. Warto wspomnieć, że w Boosterze nasz główny najemca w dotychczasowej lokalizacji zmagał się z ograniczonym dostępem do światła dziennego dla pomieszczeń biurowych. Dlatego zastosowaliśmy rozwiązanie w postaci wyniesienia ostatniego piętra biurowca ponad attykę hali, tak aby wszystkie pomieszczenia na tej kondygnacji miały okna ze wszystkich stron. Zaproponowaliśmy również wolnostojący budynek szkoleniowy, który zlokalizowany będzie przy zbiorniku wodnym – elegancki, drewniany, nawiązujący kształtem do regionu, w którym realizujemy projekt. Sam nie mogę doczekać się zakończenia realizacji prac przez generalnego wykonawcę, które planowane jest na I kwartał 2025, a użytkowanie kompleksu rozpocznie się na przełomie I i II kwartału 2025. Drugi obiekt w Boosterze, który powstaje od frontu kompleksu, będzie miał charakter biurowy i został tak zaprojektowany, aby sąsiednie operacje logistyczne nikomu nie przeszkadzały i żeby ruch pieszy nie krzyżował się z samochodowym. Ładny, komfortowy budynek, zaprojektowany z myślą o dobrostanie pracowników, świetnie skomunikowany – to jest coś, czego poszukują najemcy, ponieważ dzięki temu nie powinni mieć problemów z pozyskaniem i utrzymaniem pracowników.

A jak wygląda Wasz najnowszy projekt w Szczecinie? Gdy ukaże się ten numer „Eurobuildu”, roboty budowlane powinny już iść pełną parą.

MK: Jak wspominałem, pod koniec maja przekazujemy plac budowy generalnemu wykonawcy. Lokalizacja to znów wewnętrzna strona ringu autostradowego. W sąsiedztwie mamy Kołbaskowo, gdzie jest zlokalizowany budynek Amazon. W tym przypadku „przyklejamy się do retail parku”. To prosty budynek, ale przemyślany pod kątem aspektów technicznych i chociażby wewnętrznego układu komunikacyjnego w ten sposób, że wjazdy dla aut osobowych i ciężarowych zostały całkowicie rozdzielone. Magazyny są przeznaczone dla logistyki ostatniej mili oraz lekkiej produkcji, mają swój branding i ciekawy design.

No i wspomnijmy o stołecznym projekcie.

MK: Fresh Warsaw na warszawskim Targówku już kończymy budować, latem spodziewamy się pozwolenia na użytkowanie, obiekt już jest w 80 proc. wynajęty. Najemcy docenili wysoki standard, także technologiczny, oraz rozwiązania zmniejszające wpływ na środowisko. Szczególnie dumni jesteśmy z zachowania starodrzewu, w postaci pięknych topoli, które w standardowym projekcie zostałyby prawdopodobnie wycięte, a na ich miejscu by nasadzono tuje. No i wspomnijmy jeszcze o projekcie w Mysłowicach, który właśnie kończymy. To nowoczesny budynek o powierzchni 10 tys. mkw. przeznaczony pod lekką produkcję i wysokie technologie, jest już w całości wynajęty.

A jakie sektory rynku uważacie za przyszłościowe?

MK: Obecnie na polskim rynku industrialowym prawie nie istnieje sektor life science, więc widzimy tu potencjał. Bardzo dynamicznie rozwijają się centra danych, choć na razie właściwie tylko w regionie Warszawy, ale być może za chwilę pojawią się w innych dużych miastach. Mamy też nadzieję, że damy przykład innym i na popularności zyskają powierzchnie specjalistyczne typu mixed-use połączone z logistyką.

W jakiej perspektywie planujecie przyszłość firmy i kolejne projekty?

BK: Mam nadzieję, że za pięć lat będziemy zaczynać kolejny pipeline i kończyć te 500 tys. mkw., które mamy w przygotowaniu.

ŁJ: A za 10 lat? Na pewno chcielibyśmy, żeby nasze budynki rzeczywiście okazały się zeroemisyjne, żeby technologie pozwoliły wykazać ponad wszelką wątpliwość, że osiągnęliśmy dobry kierunek i dotarliśmy do celu. Chcemy się pozycjonować jako deweloper, który nie tworzy zwykłego industrialu, ale unikalne budynki usługowo-logistyczne, przemyślane, przeznaczone dla najemców, którzy wymagają wysokich technologii, ponadto są wyedukowani i świadomi zagrożeń środowiskowych, a także zmian zachodzących w świecie.

BK: Bardzo znaczące jest to, że 70 proc. naszych najmów, dzisiaj podpisanych, to kontrakty 10-, 15-, a nawet 20-letnie. To dowodzi świadomości klientów i traktowania najmu jako długofalowej inwestycji. Dzięki temu są skłonni zaakceptować nieco wyższe koszty wdrażania przez LemonTree proekologicznych rozwiązań, ponieważ wiedzą, że będą z nich długo korzystać.