Z taśmy na rampę

Obiekty logistyczne nie są już wyłącznie domeną firm z sektora e-commerce czy dystrybucji. Także spółki produkcyjne odnajdują w nich strategiczne zaplecze, które pozwala im zoptymalizować procesy operacyjne. Zarządzanie łańcuchami dostaw, które w ostatnich latach doświadczyły wielu zakłóceń, także nastręcza dodatkowych wyzwań i wymaga elastyczności. Produkcja i logistyka powinny być zatem jak najlepiej zintegrowane, a dla wielu firm produkcyjnych inwestycje w nowoczesne obiekty stają się priorytetowe. Z jakimi korzyściami dla deweloperów i najemców wiąże się taki model? I czy przeważają one nad trudnościami?

Robota dla robotów

Według Małgorzaty Czepel, dyrektorki w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych w CBRE, na rynku wynajmu przestrzeni logistycznych dla firm produkcyjnych można zaobserwować trzy kluczowe trendy: – To rosnące wymagania technologiczne, zmiany w modelach biznesowych oraz zrównoważony rozwój. W przypadku pierwszego trendu widzimy, że firmy produkcyjne coraz częściej poszukują przestrzeni logistycznych, które są wyposażone w zaawansowane technologie i infrastrukturę. Wymagane są nowoczesne systemy zarządzania zapasami, automatyzacja procesów, robotyka, a także możliwość integracji z systemami informatycznymi – zauważa. Wtóruje jej Tomasz Pietrzak, leasing director Poland w MLP Group. – Firmy produkcyjne wymagają specjalistycznych instalacji, m.in. takich jak wzmocnione posadzki, specjalne systemy wentylacyjne, dodatkowe doświetlenie światłem naturalnym i sztucznym, dodatkowe zasilanie elektryczne czy systemy bezpieczeństwa. Produkcja, zwłaszcza w branżach takich, jak chemiczna czy spożywcza, może potrzebować dodatkowych zezwoleń i przestrzegania surowych przepisów dotyczących ochrony środowiska, bezpieczeństwa i higieny pracy – podkreśla Pietrzak.

Deweloperzy nie mogą pozwolić sobie na bycie chociaż odrobinę do tyłu, jeśli chodzi o rozwój technologii, a przygotowanie przestrzeni pod działalność produkcyjną ma w tym zakresie szczególne obostrzenia. Tomasz Pietrzak wylicza: – Deweloperzy muszą oferować odpowiednią infrastrukturę IT, dostępność zasilania i integrację systemów. Wraz z rozwojem Przemysłu 4.0, firmy produkcyjne wykorzystują technologie IoT do monitorowania i zarządzania procesami produkcyjnymi oraz logistycznymi w czasie rzeczywistym. Powierzchnie magazynowe muszą być przygotowane na integrację z takimi systemami, co wymaga specjalistycznej infrastruktury i zabezpieczeń danych – tłumaczy.

Nie jest zaskoczeniem, że sektor produkcyjny nadąża za trendami panującymi w pozostałych segmentach rynku i również uważa ESG za priorytet. Jak mówi Małgorzata Czepel: – Rośnie zapotrzebowanie na przestrzeń logistyczną, która spełnia odpowiednie standardy związane z ochroną środowiska, takie jak efektywne wykorzystanie energii, recykling czy redukcja emisji dwutlenku węgla. Firmy poszukują przestrzeni, która pozwala im realizować cele zrównoważonego rozwoju, a certyfikacja wynajmowanej powierzchni magazynowej jest już na porządku dziennym – podkreśla. Także Marek Foryński, dyrektor zarządzający Panattoni BTS, wymienia kilka rozwiązań, które pomagają najemcom w realizowaniu celów związanych z ESG. Oprócz rozwiązań proptechowych, takich jak BMS, panele fotowoltaiczne, pompy ciepła i systemy odzysku ciepła, są to także działania na rzecz dobrostanu pracowników oraz rozwiązania wspierające bioróżnorodność w otoczeniu obiektu.

Dekada to minimum

Firmy produkcyjne potrzebują zwykle przestrzeni, która będzie dobrze skomunikowana pod kątem dystrybucji towarów. Lokalizacja w pobliżu autostrad, ważnych węzłów komunikacyjnych czy przejść granicznych zapewnia najemcom sprawną działalność, a deweloperzy mogą z kolei liczyć na ich lojalność i stabilność zawieranych umów. Dostosowanie przestrzeni do określonych potrzeb firmy, niejednokrotnie bardzo specyficznych, wymaga sporego nakładu środków, ale zwiększa też szansę na to, że lokatorzy zostaną tam na dłużej.

– Standardem dla firm produkcyjnych są umowy na 10 lub więcej lat – przyznaje Tomasz Pietrzak z MLP Group. – To daje nam jako deweloperowi stałe przychody. Wynajem przestrzeni firmom, które mają stabilne zapotrzebowanie na logistykę, zmniejsza tym samym ryzyko pustostanów. Produkcja zazwyczaj wiąże się z długoterminowymi planami, a to ogranicza również ryzyko nagłego opuszczenia wynajmowanej przestrzeni. Dzięki wynajmowi przestrzeni firmom z różnych sektorów dywersyfikujemy również swój portfel najemców. Zabezpieczamy się w ten sposób przed ewentualnymi trudnościami finansowymi, jakie mogą wystąpić w pojedynczych branżach – zaznacza Pietrzak.

Na to, co w takim rozwiązaniu może być szczególnie kuszące dla najemców, zwraca uwagę Marek Foryński z Panattoni. – Dla firm produkcyjnych wynajem powierzchni logistycznej to przede wszystkim możliwość uzyskania przestrzeni dostosowanej do ich specyficznych potrzeb operacyjnych. Dotyczy to zarówno powierzchni wynajmowanych w gotowych już parkach, jak i budowy obiektu w formule BTS. To pozwala na optymalizację działalności i przekłada się na oszczędności oraz lepsze wyniki biznesowe. Firmy produkcyjne nie muszą inwestować znacznych środków własnych w budowę i utrzymanie własnej nieruchomości. Mogą za to skoncentrować się na rozwoju swojej podstawowej działalności – mówi Foryński. Z kolei Małgorzata Czepel uważa, że wynajem przestrzeni logistycznej zamiast budowy własnej bywa dla firm produkcyjnych dobrym wyborem, głównie jednak wtedy, gdy jest to bardziej opłacalne i oferuje wartość dodaną. – Trzeba pamiętać, że przestrzeń logistyczna lub produkcyjna musi spełniać konkretne wymagania firmy. Dlatego wiele firm produkcyjnych decyduje się na rozwiązania BTS – tłumaczy Czepel.

Proces wprowadzania ulepszeń technologicznych i rozwiązań dedykowanych konkretnym najemcom, choć kosztowny i długotrwały, sprawia, że nieruchomość znacząco zyskuje na wartości. – Deweloperzy, inwestując w podwyższenie standardu swoich obiektów, w tym również rozwój otaczającej je infrastruktury, podwyższają ich wartość. Ma to znaczenie zarówno w razie ubiegania się o finansowanie, jak i ewentualnej sprzedaży – przekonuje Marek Foryński.

Kto odkupi fabrykę?

Posiadanie nowoczesnego obiektu o wąskiej funkcjonalności nie zawsze działa jednak na korzyść dewelopera. Zwraca na to uwagę Filip Deleżyński, dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliersie. – Owszem, wynajem powierzchni logistycznej z przystosowaniem jej pod produkcję lub budowa nowego obiektu na zabezpieczonej działce pozwalają maksymalnie skrócić czas projektu. Jednocześnie powoduje to, że spółka nie wiąże się ze swoimi aktywami. W przypadku niekorzystnych zmian na rynku, utraty zamówień lub restrukturyzacji, po upływie kontraktu najemca może dowolnie zaplanować dalszą przyszłość firmy i nie jest obciążony aktywem w postaci wyspecjalizowanego i trudnego do zbycia obiektu – mówi Deleżyński.

Zgadza się z nim Tomasz Pietrzak z MLP: – Jeśli firma produkcyjna napotka trudności finansowe, deweloper może mieć trudności z odzyskaniem zainwestowanych środków lub znalezieniem nowego najemcy o podobnych wymaganiach. Branża produkcyjna jest często wrażliwa na zmiany koniunktury gospodarczej – przestrzega. Wskazuje też, że spowolnienie gospodarcze często skutkuje redukcją w obszarze produkcji, a to z kolei sprawia, że najemcy mogą przejawiać obniżoną zdolność do wywiązywania się z umowy najmu. A jeśli dojdzie do tego, że deweloper będzie chciał znaleźć kogoś na miejsce dotychczasowych lokatorów, prawdopodobnie będzie musiał ponownie zmodyfikować posiadaną przestrzeń, co z kolei spowoduje wydłużenie się okresu pustostanów.

Dalej od miasta, bliżej do pracownika

Rozwój e-commerce i szybkie tempo zmian na rynku powoduje konieczność zwiększenia elastyczności i szybkości dostaw. Lokalizacje blisko centrów miast są jednak często wydrenowane z siły roboczej, a to zmusza firmy do poszukiwania alternatywnych siedzib. Zauważalny jest również rozwój trendu nearshoringu: – Nie oznacza to jednak zamykania fabryk w Azji i przenoszenia produkcji bliżej rynku zbytu. Firmy uruchamiają po prostu dodatkowe przestrzenie, które umożliwiają skrócenie łańcucha dostaw i minimalizują ryzyko w przypadku odcięcia od dalszych części świata – tłumaczy Małgorzata Czepel. Z kolei Filip Deleżyński zauważa, że o ile o trendzie skracania łańcuchów dostaw sporo mówiło się już w trakcie pandemii, dopiero teraz faktycznie jesteśmy w stanie go zaobserwować. Szczególnie widoczne jest to w sektorach, które wymagają wysokiego stopnia zautomatyzowania: – To branże o dużej wartości dodanej, chociażby motoryzacyjna, elektroniczna czy AGD. Harmonogramy są dla takich firm zwykle napięte – podkreśla Deleżyński.

– Złożoność takich projektów to duże wyzwanie. Firmy produkcyjne najczęściej chcą być lokowane w pobliżu swoich starszych zakładów, kluczowych rynków zbytu czy w strefach ekonomicznych, które oferują korzyści podatkowe i łatwiejszy dostęp do zasobów ludzkich. Stąd deweloper musi nie tylko dostarczyć odpowiednią przestrzeń, ale także wspierać klientów w wyborze najlepszej lokalizacji – podkreśla Marek Foryński. Oczywiście, lokalizacja to dopiero początek. W dodatku trzeba się liczyć z tym, że poszukiwanie lokalizacji to proces czasochłonny i skomplikowany. Jak tłumaczy Małgorzata Czepel z CBRE: – Wynika to m.in. ze zwiększonego zapotrzebowania na media, co już na wstępie ogranicza liczbę dostępnych powierzchni. Ponadto, niektóre zapisy planów zagospodarowania przestrzennego wykluczają możliwość prowadzenia określonych procesów. Należy też wziąć pod uwagę wydłużony czas uzyskiwania pozwoleń, przede wszystkim decyzji środowiskowej. Dlatego te działania należy rozplanować z kilkunastomiesięcznym wyprzedzeniem – zaznacza.

A w stolicy drożyzna

Wśród ważniejszych transakcji dokonanych ostatnio przez firmy produkcyjne znalazł się kontrakt między Panattoni a Compalem, tajwańskim producentem elektroniki. – Panattoni wybuduje dla firmy pierwszy zakład produkcyjny w Europie – mówi Filip Deleżyński. – Nowy obiekt, o powierzchni przekraczającej 7,6 tys. mkw., powstanie w Czeladzi w modelu BTO. Ten sam deweloper, tym razem dla E.G.O., producenta komponentów do urządzeń gospodarstwa domowego, stworzy w Łodzi obiekt o powierzchni 14,4 tys. mkw. Zwraca też uwagę na spółkę Sungwoo, koreańskiego poddostawcę Hyundaia, która w ciągu ostatniego półtora roku dokonała dwóch ekspansji na łączną powierzchnię niemal 7 tys. mkw. w Segro Logistics Parku Gliwice. Łącznie spółka wynajmuje w kraju około 30 tys. mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej.

W Jaworzynie Śląskiej Harden Construction rozpoczął w tym roku budowę hali produkcyjnej dla spółki Rector Polska, producenta prefabrykatów z betonu sprężonego. Ponad 20 tys. mkw. przestrzeni ma zostać oddane do użytku w II kwartale 2025. Co ciekawe, przy budowie Harden korzysta z elementów konstrukcyjnych wyprodukowanych przez przyszłego najemcę. Z kolei DL Invest Group realizuje w okolicy Bielska-Białej projekt magazynowo-produkcyjny o powierzchni 12 tys. mkw., na który podpisano już długoterminową umowę najmu. W marcu 2024 zakończyły się zaś prace nad rozbudową Logicor Wrocław II, w którym znajdzie się jedna z dwóch polskich wytwórni ekologicznych opakowań fińskiej spółki Walki.

Jak mówi Filip Deleżyński, województwa łódzkie i mazowieckie, a także Górny Śląsk, są w czołówce regionów, jeśli chodzi o podaż nowoczesnych obiektów logistycznych. W Warszawie notowane są najwyższe stawki, bo czynsze bazowe sięgają nawet 7 euro za mkw. Na pozostałych rynkach regionalnych koszty te oscylują pomiędzy 3,10 a 5,90 euro za mkw. To może mobilizować niektóre firmy do poszukiwania tańszych lokalizacji. – Szczególnie że pod względem pozostałych, równie ważnych dla najemców parametrów, zarówno Śląsk, jak i woj. łódzkie nie odbiegają znacząco od warunków w stolicy – przekonuje Deleżyński.