Łaska banku na pstrym koniu

Popyt na pieniądz mamy duży. Wyciągają po niego rękę zarówno deweloperzy, inwestorzy, same banki, jak i rząd. Czy wystarczy dla wszystkich? Oczywiście nie. Rynek premiuje najlepszych i najpewniejszych graczy

Emil Górecki

Żeby spiąć tegoroczny budżet, polski rząd musi się zadłużać. Na 2010 rok na rynku krajowym zaplanowana jest sprzedaż papierów wartościowych o wartości 60 mld zł. Kupi je sektor finansowy, czyli głównie banki. Teoria ekonomii uczy, że pieniądze wydane na obligacje, nie zostaną wykorzystane na kredyty. Także do sektora nieruchomości nie trafi ich tyle, ile by mogło. Czy w 2010 roku rządowe papiery będą konkurowały z deweloperami i chętnymi na zakup mieszkania? Na szczęście nie. – W tej chwili planowany deficyt budżetowy nie będzie miał większego wpływu na wysokość akcji kredytowej banków. Oferta rządowa w postaci obligacji skarbowych nie zagraża finansowaniu deweloperów przez banki – mówi Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości w Związku Banków Polskich. Jak tłumaczy, to domeny zupełnie różnych pionów biznesowych w bankach. – Wstępne wyniki za rok 2009 pokazują, że banki utworzyły już stosowne rezerwy i dysponują wolnymi środkami na akcję kredytową. Zmianę nastawienia tych placówek widać już co najmniej od czwartego kwartału zeszłego roku. Banki chętniej kredytują zarówno deweloperów, jak i indywidualnych nabywców mieszkań – zauważa Jacek Furga.

Zaistnienie efektu wypierania pomiędzy różnymi sektorami gospodarki, które rywalizują o bankowy pieniądz, jest jednak możliwe. – Banki dla własnego bezpieczeństwa będą starały się silniej zdywersyfikować portfele kredytowe. Jeśli więc wcześniej stawiały na sektor nieruchomości, to dziś mogą zwiększyć kredytowanie dla sektora energii odnawialnej czy dla projektów infrastrukturalnych. Często kosztem nieruchomości – mówi Marcin Dubno, dyrektor bankowości korporacyjnej w Departamencie Finansowania Nieruchomości Banku Zachodniego WBK.

    Problemy z finansowaniem rynku nieruchomości mogą mieć także inne źródło. Większość banków jest częścią międzynarodowych grup kapitałowych i musi przestrzegać określanych przez koncerny limitów angażowania się w finansowanie nieruchomości, w tym również na polskim rynku.

Matka trzyma kasę

W okresie boomu banki finansowały nawet zakup działek budowlanych. – Teraz staną przed decyzją, w zasadzie łatwą do podjęcia: albo będą kontynuować finansowanie projektów realizowanych na kredytowanych gruntach, albo nie zdecydują się na dalsze angażowanie środków, co może skutkować problemami z obsługą spłaty kredytu, który już został udzielony. Obecnie na rynku nie ma możliwości odzyskania środków zamrożonych w działkach poprzez ich sprzedaż – uważa Jacek Furga.

W Polsce limity udzielania kredytów – z oczywistych przyczyn – nie są problemem banku PKO BP. Nie musi się on obawiać ograniczeń narzuconych przez spółkę właścicielską. – Jesteśmy w stanie finansować nawet największe inwestycje deweloperskie – deklaruje Tadeusz Swat, dyrektor Departamentu Klienta Rynku Mieszkaniowego PKO BP.

– Limity zaangażowania kredytowego to problem raczej mniejszych banków lub przedstawicielstw, bo ich polityka jest prowadzona z perspektywy Europy Zachodniej czy Stanów Zjednoczonych. Duzi gracze, podmioty, które skupiają się na Polsce czy na regionie Europy Środkowej, mają sporą autonomię w tym zakresie i znacznie więcej pieniędzy – przekonuje Marcin Dubno. Planowana wielkość akcji kredytowej w nieruchomościach będzie 
w BZ WBK nieco wyższa od tej z 2009 roku. Wówczas na budowę wydano niemal wyłącznie kredyty wynegocjowane jeszcze w 2008 roku.

W roku 2009 wolumen udzielonych kredytów hipotecznych przez Pekao Bank Hipoteczny wyniósł ok. 120 mln zł. W roku 2010 ma to być prawie sześć razy więcej – 600 mln zł. – Nie mamy ograniczeń w finansowaniu nieruchomości, poza tymi, wynikającymi z przepisów Prawa bankowego. Udzielanie pożyczek jest naszym jedynym źródłem dochodu. W dobie kryzysu nie zaprzestaliśmy kredytowania  deweloperów.  Dla nas są oni niezmiennie atrakcyjną grupą klientów – mówi Paweł Kruchlik, dyrektor Departamentu Rynku Nieruchomości Komercyjnych Pekao Banku Hipotecznego.

Punkty za współpracę

Skala finansowania przez banki deweloperskich projektów mieszkaniowych była w ostatnich latach niewielka. To pozwala sądzić, że ewentualne zaangażowanie w atrakcyjne obligacje skarbowe nie powinno wpłynąć znacząco na zmniejszenie akcji kredytowej dla deweloperów i nabywców mieszkań. Pieniędzy wystarczy na obydwa te cele. Według danych z Systemu AMRON (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, który służy do wymiany informacji o liczbie i wielkości udzielonych kredytów mieszkaniowych między bankami) stworzonego przez ZBP, banki udzieliły w ubiegłym roku prawie 39 mld zł kredytów mieszkaniowych. Mieszkaniowy sektor deweloperski uzyskał w tym samym czasie 3,8 mld zł. – Taka relacja utrzymuje się od kilku lat i dobitnie świadczy o tym, że deweloperzy nadal finansują się głównie z przedpłat, czyli de facto poprzez kredyty zaciągane przez klientów indywidualnych. Również dlatego nie należy oczekiwać spadku finansowania deweloperów – dodaje ekspert ZBP.

Paweł Kruchlik nie jest jednak takim optymistą. – Uważam, że podaż kredytów hipotecznych przez banki uniwersalne spadnie, jednak nie będzie to wyłącznie spowodowane wzrostem zainteresowania lokowaniem nadwyżek w rządowe papiery wartościowe, tylko brakiem środków na prowadzenie tego typu działalności. Chodzi o chroniczne niedopasowanie terminowe aktywów i pasywów. Na rynku widać już tego symptomy. Część banków restrukturyzuje portfele swoich aktywów zmniejszając koncentrację w średnio- i długoterminowe kredyty – zauważa.

Barierą w relacjach pomiędzy sektorem deweloperskim a bankami może być kilkuletnia przerwa we współpracy. W czasach, gdy deweloperzy nie byli zmuszeni do korzystania z kredytów bankowych, nie podlegali również weryfikacji wynikającej z procedur stosowanych przez bank. Wniosek kredytowy składany przez nieznanego bankowi klienta podlega siłą rzeczy dużo bardziej skrupulatnej ocenie. Natomiast tym, którzy poddawali się systematycznej weryfikacji, udało się zbudować pozytywną historię kredytową, co ułatwi współpracę w przyszłości. To ważne choćby z tego względu, że klienci nie będą już tak chętnie i masowo kredytowali „dziury w ziemi”, a zainwestują w mieszkanie, które już fizycznie istnieje. – Można się więc spodziewać intensywniejszego finansowania przez banki projektów deweloperskich. Teraz jest to obarczone relatywnie wysokim ryzykiem, ale wszystko zależy od kondycji kredytobiorcy, jego doświadczenia oraz od warunków finansowania projektu. Zwłaszcza w sytuacji niedoboru środków na pożyczki, wysoka rentowność kredytu deweloperskiego może być kluczem do poprawy wyniku finansowego banku – mówi Jacek Furga.

Sprawdzanie wiarygodności firmy bez historii potrwa dłużej, a pierwsze miejsca w kolejkach zajmą stali klienci. Nie przekreśla to jednak szans na uzyskanie finansowania. – Bardziej obawiałbym się tego, że deweloper, który nie brał kredytu przez dwa-trzy lata, będzie dziś chciał uzyskać go na podobnych – jak wtedy – warunkach. Wszystkie analizy i modele przygotuje, uwzględniając dawne realia. Zapał ostudzi jednak rozbieżność między jego optymizmem, a konserwatyzmem banków – mówi Marcin Dubno z BZ WBK.

Kredyt trudno policzalny

Jaka jest całkowita skala finansowania nieruchomości w Polsce – trudno zbadać. Wielu zagranicznych deweloperów uzyskuje środki na inwestycje w bankach zagranicznych, często rodzimego kraju. Tych transakcji nie uwzględniają statystyki ZBP, Narodowego Banku Polskiego ani Komisji Nadzoru Finansowego. Przypuszczalnie jest ich niemało. Najbardziej spektakularne inwestycje komercyjne były finansowane przez banki zagraniczne, głównie niemieckie. Hiszpańscy deweloperzy mieszkaniowi sięgali do skarbców banków hiszpańskich.

Bankowcy deklarują, że chcą udzielać więcej kredytów. Pentor wspólnie z ZBP przeprowadza comiesięczne badania koniunktury w bankowości. – W grudniu ubiegłego roku zaobserwowaliśmy pierwsze pozytywne symptomy poprawy sytuacji w sektorze, a poziom optymizmu dotyczącego perspektyw na najbliższy rok był najwyższy od kilku lat. Aż 71 proc. bankowców pozytywnie oceniało rozwój sektora bankowego w 2010 roku – mówi Jacek Furga.

Choć sytuacja na rynku kredytowym powoli się poprawia, to średnioterminowo nie należy spodziewać się powrotu do skali kredytowania, jak przed kryzysem. Dotyczy to również deweloperów. Banki tradycyjne będą skupiać się na utrzymywaniu istniejących portfeli klientów. Udzielanie kredytów inwestycyjnych czy hipotecznych nie będzie dla nich priorytetem, o czym przedstawiciele sektora mówią otwarcie. Związane jest to z brakiem dostępu banków uniwersalnych do źródeł finansowania długoterminowego. – Obecnie ich działalność finansowana jest głównie poprzez depozyty, które ze względu na krótki okres lokowania i wysokie koszty pozyskania, nie stanowią stabilnej bazy dla finansowania długoterminowego. Tu pojawia się szansa dla banków hipotecznych, które mają dostęp do długoterminowego finansowania poprzez emisję listów zastawnych – cieszy się Paweł Kruchlik.

Sporo firm o zagranicznych korzeniach korzysta z finansowania spoza Polski. Jednak nie wszystkie. Zależy to od chęci ponoszenia ryzyka walutowego oraz od rodzaju projektu – czyli w rzeczywistości od waluty, w jakiej gotowe lokale będą sprzedawane. Deweloperzy mieszkaniowi posiłkują się raczej kredytem ojczyźnianym, bo mieszkania będą wyceniać w złotych. Deweloperzy komercyjni sprzedają lub wynajmują powierzchnię w centrach handlowych, biurowcach czy magazynach, każąc sobie płacić w euro. Stąd większa skłonność do sięgania do skarbców zachodnich sąsiadów.

Warunki te same, trudniej je spełnić

Austriacki UBM Polska negocjuje finansowanie dla projektu mieszkaniowego Willa Galicja z polskimi bankowcami i właśnie u nich będzie szukał pieniędzy na budowę planowanych parków handlowych w Lublinie i Sosnowcu. Otrzymał również zapewnienie finansowania projektu parku biurowego w Szczecinie. – Propozycja ta jest dla nas po prostu bardzo korzystna – zapewnia Peter Obernhuber, członek zarządu dewelopera. – Działamy w Polsce, w dużej części rozliczamy się w złotych, więc opłaca się nam brać kredyty w tej walucie. Od kilku miesięcy banki chcą rozmawiać o finansowaniu, zwłaszcza z silnym deweloperem o stabilnym zapleczu. Wymagają jednak większego udziału kapitału własnego, większej przedsprzedaży czy umów najmu. Pół roku temu każdy bankowiec zamykał przed wszystkimi inwestorami drzwi – mówi.

W 2009 roku głównym graczem na krajowym rynku kredytów dla deweloperów, jak i dla klientów indywidualnych, był bank PKO BP. Aktywność rynku poza największymi miastami była, mimo trudnej sytuacji, dość wysoka, a ten bank ma tam najsilniejszą sieć placówek. Sprzedaż kredytów hipotecznych dla osób fizycznych wynosiła ok. 1 mld zł miesięcznie, a inwestorskich dla deweloperów około 200 mln zł. – Planowana wielkość akcji kredytowej w tym roku jest porównywalna. 
W PKO BP nie zaobserwowaliśmy dramatycznego załamania oferty dla deweloperów, tak jak to się stało w innych bankach. Obserwujemy jednak symptomy ożywienia na rynku nieruchomości. Myślę, że liczba „dobrych” wniosków o kredytowanie będzie się zwiększała – mówi Tadeusz Swat z banku PKO BP.

PKO BP nie finansuje już gruntów jak to bywało jeszcze dwa lata temu. Warunki kredytowania inwestycji deweloperskich nie uległy radykalnym zmianom, ale trudniej jest je spełnić. – W okresie boomu wszyscy bez problemów osiągali wymagany poziom przedsprzedaży mieszkań, obecnie ten warunek jest zaporowy. Nasz bank nie zmienił wysokości wymaganego udziału własnego, okresu spłaty i karencji, ale wyższe oceny otrzymują projekty, w których udział własny jest większy niż podstawowe 20 proc. – dodaje.

Ostrożnie stawiane kroki

BZ WBK wymaga od potencjalnego kredytobiorcy wyższego zaangażowania środków własnych, wyższego poziomu sprzedaży mieszkań czy najmu powierzchni komercyjnej, dobrego projektu i lokalizacji oraz opinii solidnego gracza. Preferowane projekty komercyjne to biurowce i obiekty handlowe. Finansowanie znajdzie się też dla dobrze umiejscowionych projektów mieszkaniowych średniej klasy, które najszybciej znajdą nabywcę. Pekao Bank Hipoteczny zamierza koncentrować swoją działalność na finansowaniu doświadczonych inwestorów, deweloperów realizujących niewielkie projekty mieszkaniowe oraz stabilnych finansowo przedsiębiorców z atrakcyjnie zlokalizowanymi aktywami. ν