Wybuduj sobie miasteczko

„Im więcej, tym lepiej” zdają się twierdzić deweloperzy i kupują wielkie połacie ziemi, by stworzyć projekt, wypromować go w mediach, wreszcie poszatkować, odsprzedać a przede wszystkim dobrze na tym zarobić. Blednie blask warszawskiego Miasteczka Wilanów, które miało być pionierskim przedsięwzięciem tego typu

– Nie podoba mi się, gdyż nie jest to zbudowane od podstaw miasto, ale osiedle mieszkaniowe, czyli tak naprawdę sypialnia dla tysięcy ludzi – tak ocenia Miasteczko Wilanów Robert J. Moritz, prezes zarządu giełdowej spółki TUP. Jego firma już niedługo sama rozpocznie realizację wielofunkcyjnego projektu w Siewierzu pod Katowicami, gdzie zabezpieczyła około 120 ha położonych nad Zalewem Przeczycko-Siewierskim zawierając wstępne umowy z osobami fizycznymi oraz Przedsiębiorstwem Elektryczno-Budowlanym Elektrobud. Koncepcja przedsięwzięcia powstawała w zeszłym miesiącu, podczas warsztatów charrette z udziałem m.in. architektów, urbanistów oraz przedstawicieli władz lokalnych i mieszkańców.

Dziewięć dni prac zaowocowało planami, według których do 2012 roku w ramach pierwszego etapu (na około 44 ha) powstanie 1,5-1,8 tys. jednostek mieszkalnych (mieszkania i domy o łącznej powierzchni ok. 160 tys. mkw.), motel i hotel z kompleksem konferencyjnym, rynek oraz port dla żaglówek. Natomiast ok. 60 tys. mkw. powierzchni użytkowej będzie przeznaczone na biura i usługi.

A miało być tak pięknie

Jednak zanim powie się hop, warto przypomnieć sobie, co zapowiadali o idei Miasteczka Wilanów kilka lat temu Zbigniew W. Okoński, wówczas z firmy Prokom Investments oraz Guy Perry z Investment Environments, który czuwał nad inwestycją od strony urbanistycznej. Prokom kupił 169 ha w 1998 roku od Szkoły Głównej Gospodarstawa Wiejskiego. Dwa lata później na naszych łamach panowie roztaczali wizję stworzenia „(...) samowystarczalnego miasteczka ze wszystkimi elementami, które zazwyczaj powstają przez długie lata. W planach jest budowa nowego ratusza, kościoła, szkoły niemieckiej, dzielnicy handlowej wraz z targowiskiem, biur, mieszkań, hotelu oraz centrum konferencyjnego i obiektów rekreacyjnych (...)”. Swoje wymarzone „M” miało tam znaleźć około 12-15 tysięcy warszawiaków. Minęło siedem lat, szefujący Miasteczku Zbigniew W. Okoński w październiku br. przeszedł do firmy Robyg, która powstała, by budować mieszkania w Miasteczku Wilanów, a części niezagospodarowane tego wielkiego projektu trafiły pod skrzydła Wojciecha Ciurzyńskiego, szefa Polnordu (spółka również należy do stajni Ryszarda Krauze). Reszta jest w rękach deweloperów, którzy zajmują się budową mieszkań (m.in. wspomniany Robyg, Mill-Yon, TFI Skarbiec, Fadesa). Co zostało z szumnych zapowiedzi? Na pewno wielu rozgniewanych mieszkańców, którzy żalą się, że kupowali mieszkania w samodzielnej dzielnicy, a przyszło im zamieszkać w sypialni, do której w dodatku trudno dojechać. Niemniej idea Miasteczka stała się inspiracją dla wielu deweloperów.

Wreszcie finisz

– Przejęliśmy od Prokomu Investments około 80 ha, jednak z tego aż 30 ha to tereny, które odsprzedamy miastu, by mogła powstać tak potrzeba infrastruktura drogowa. Na kolejnych 14 ha zaplanowane jest Śródmieście Wilanów, w ramach którego oprócz 40-55 tysięcy powierzchni handlowo-usługowej zostanie wybudowany również hotel na 180 pokoi oraz tysiąc mieszkań. Koszt szacujemy na 1,5 mld złotych – ocenia Wojciech Ciurzyński. Budowa Śródmieścia będzie prowadzona etapowo i rozpocznie się od części południowo-zachodniej, gdzie przeważa zabudowa mieszkaniowa. Polnord ogłosił wreszcie plany dotyczące kompleksu biznesowego. Park Technologiczny został rozlokowany na 17 ha. W 7 zespołach budynków powstanie 150 tysięcy mkw. powierzchni biurowej w niewysokich, otoczonych zielenią budynkach, o których projekt zadbały dwie pracownie: Hermanowicz, Rewski Architekci oraz Mąka.Sojka.Architekci. Budowa parku klasy „A+” (jak dumnie podkreśla prezes Ciurzyński) pochłonie 1 mld zł, a przychody z inwestycji wyniosą 1,5 mld zł. Polnord podpisał już list intencyjny na wynajem 20-30 tys. mkw. powierzchni z Asseco Poland. Pierwsze 60 tys. mkw. biur trafi na rynek do 2010 roku, a całość powinna do 2012. Na swój czas czeka także część willowa, której realizacja ma się rozpocząć w 2008 roku. Znaczna część Polaków będzie musiała obejść się jednak smakiem, bowiem cena jednego domu – bagatela – ma oscylować wokół 15 mln zł.

– Mam nadzieję, że cała inwestycja zakończy się do 2012 roku. Trudno mi odpowiadać za innych deweloperów, gdyż w momencie sprzedaży działek przez Prokom Investments utraciliśmy kontrolę nad ich działaniami. Jednak miejscowy plan, bardzo dobrze sporządzony, świetnie trzyma nas wszystkich w ryzach– podkreśla Wojciech Ciurzyński. Jego zdaniem pojawiające się czasem zarzuty, że właściciel Miasteczka starał się zmaksymalizować zysk kosztem wygodny życia klientów są bezzasadne.

– Pewnych inwestycji nie było sensu zaczynać wcześniej, np. niektórych dróg, placów, skwerów, gdyż jeżdżące po placu budowy ciężarówki mogłyby dokonać wielu zniszczeń. Prowadzimy jednak bardzo intensywne rozmowy z lokalnymi władzami na temat budowy przedszkoli. Poza tym zrobiliśmy duży ukłon w stronę innych instytucji, jak na przykład szpital Medicover. Grunt pod tą inwestycję sprzedaliśmy nie po rynkowych stawkach, czyli 2,5 tys. zł za mkw., ale preferencyjnych (około 1 tys. zł). Rozumiemy, że taka placówka jest potrzebna mieszkańcom – zapewnia prezes zarządu Polnordu.

Nadzorca – niezła fucha

Dość jednak o Miasteczku Wilanów, którego temat nie schodzi z łam gazet od prawie 10 lat. Polnord już ostrzy sobie zęby na kolejny projekt całkiem pokaźniej skali. W podpoznańskiej miejscowości Dopiewiec na 100 ha powstanie kolejne miasteczko, w którym ma zamieszkać około 10-15 tysięcy osób.

– Jest to wspólny projekt z lokalnym deweloperem Linea, którego rola będzie polegała na budowie mieszkań. Obecnie posiadamy jedną trzecią terenu, który został przejęty od Prokomu Investments oraz negocjujemy zakup kolejnej jednej trzeciej. Łącznie na działkach można postawić 360 tys. powierzchni użytkowej mieszkań, więc nasz udział docelowo wyniesie 240 tys. mkw.– opowiada Wojciech Ciurzyński.

W przypadku Miasteczka Siewierz Robert J. Moritz w również planuje odsprzedaż działek deweloperom, w tym mniejszym firmom lokalnym, które lepiej czują klimat miejsca. – Chcemy trzymać pieczę nad całym przedsięwzięciem, a nie fizycznie je budować – mówi szef TUP. Zadaniem firmy jest przygotowanie projektu, współpraca z władzami lokalnymi, które muszą uchwalić plan miejscowy (nowy właściciel terenu ma nadzieję, że to nastąpi jesienią 2008 roku), wypracowanie dobrego wizerunku oraz zadbanie o infrastukturę (na razie nie ma jeszcze gotowych szacunków kosztów).

Dużo dużych

Prof. Stefan Kuryłowicz – to nazwisko spina kolejne kolosy. Ten warszawski architekt przygotował koncepcję zabudowy terenów Arcelor Huty Warszawa, którego właścicielem obecnie jest koncern Arcelor. Chrapkę na nieruchomości (może to nawet około 300 ha) ma Pirelli Pekao Real Estate.

Drugie nie lada wyzwanie to lotnisko Dąbie w Szczecinie (prawie 230 ha). Profesor wykonał na zlecenie firmy TriGranit Development koncepcję zagospodarowania tych terenów. Deweloperowi z węgierskimi korzeniami być może przyjdzie się zmierzyć z inną firmą – Redevco, która deklarowała zainteresowanie przedsięwzięciem. Ponadto władze Szczecina na monachijskich targach Expo Real kusiły innych inwestorów, by zainteresowali się lotniskiem prezentując również opracowanie TriGranitu. Pod koniec października włodarze miasta poinformowali o spotkaniu Krzysztofa Nowaka, zastępcy prezydenta, z Kenem Schwartzem, dyrektorem zarządzającym firmy Global 4 Developments. Magistrat deklaruje: „Miasto kończy opracowanie koncepcji funkcjonalnej lotniska. Dokument wymaga jeszcze ostatecznego zatwierdzenia przez Urząd Lotnictwa Cywilnego. Po przyjęciu koncepcji wiadomo będzie, które tereny służyć będą lotnisku, które zaś przeznaczyć można będzie pod zagospodarowanie komercyjne. (...) W pierwszej kolejności zagospodarowane powinny być tereny wyłączone z działalności lotniczej. Przekazanie ich potencjalnemu inwestorowi odbędzie się w formie postępowania publicznego”.

Wielkie zmiany mogą także nastąpić we wsi Łomna (gmina Czosnów, Mazowieckie) dzięki inwestycji irlandziej firmy Kingslet. Projekt, który ma zmnieć wygląd i charakter 164 ha, znów porówanywany jest do Miasteczka Wilanów. W imieniu irlandzkich inwestorów koncepcję zagospodarowania popegeerowskich gruntów przygotowuje irlandzkie biuro projektowe Fewer Harrington Lawlor & Partners. Na działce ma stanąć kompleks mieszkalny na 30 tys. osób, centrum usługowo-handlowe (ponad 140 tys. mkw.), centrum konferencyjno-ekspozycyjne na 95 tys. mkw., zakłady produkcyjne, trzy hotele park biurowy, amfiteatr, przystań na Wiśle oraz budynki rekreacyjne i edukacyjne. n