Gorączka w magazynach nie słabnie

Nie wygląda też na to, że aktywność ta miałaby spaść. Na koniec czerwca 2018 roku łączna wartośc transakcji inwestycyjnych wyniosła 337,8 mln euro, co było najlepszym w historii wynikiem tego sektora w Polsce w pierwszym półroczu. Po bardzo dobrym 2017 roku – jednym z najlepszych na rynku inwestycyjnym w Europie i dotychczas najlepszym w Polsce – aktywność inwestycyjna w pierwszej połowie 2018 roku spowolniła we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych na całym kontynencie. Jednak Polska, która jest największym rynkiem inwestycyjnym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, nadal odnotowuje duży napływ kapitału a aktywność inwestycyjna w Polsce utrzymuje się na wysokim poziomie. – Ubiegły rok zakończył się rekordową łączną wartością transakcji inwestycyjnych, która wyniosła około 5,03 mld euro, co oznacza wzrost o prawie 11 proc. rok do roku. W 2018 roku polski rynek nieruchomości może ustanowić kolejny rekord obrotów, które prawdopodobnie przekroczą poziom 6 mld euro – uważają autorzy raportu.

Wśród najbardziej aktywnych inwestorów na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce tradycyjnie dominują największe fundusze z Niemiec (takie jak DEKA i GLL) oraz nabywcy z USA (Invesco, Hines, Hillwood, CBRE GI). Od 2015 roku grono inwestorów poszerzyło się o państwowe fundusze majątkowe z krajów azjatyckich (CIC z Chin, EPF z Malezji i GIC z Singapuru), platformy zarządzania inwestycjami (Vestas Investment Management z Korei) oraz zamożnych inwestorów indywidualnych. W lipcu 2018 roku południowoafrykański fundusz Redefine, który dotychczas działał aktywnie w sektorze handlowym i biurowym, zawarł pierwszą transakcję na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce, nabywając od firmy Panattoni dziewięć aktywów za około 200 mln euro. Ogłosił ponadto plany zakupu do swojego portfela obiektów magazynowych i przemysłowych kolejnych obiektów o wartości 800 mln euro.

– W skali globalnej widoczny jest coraz większy napływ do sektora magazynowego i przemysłowego kapitału zagranicznego z Azji, a zwłaszcza z Chin. Do wzrostu zainteresowania sektorem logistycznym wśród inwestorów azjatyckich mogła się przyczynić strategiczna dla Chin inicjatywa Pasa i Szlaku, tj. budowy korytarza transportowego łączącego Europę z Chinami, która stanowi dużą szansę dla Polski – dodaje Tomasz Buras, dyrektor zarządzający oraz dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego Savills.

Według Savillsa rynek nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce przeżywa najlepszy okres w swojej historii. Szybko przybywa nowej powierzchni, ale nadal nie wystarcza ona, aby zaspokoić rosnący popyt. Zasoby powierzchni magazynowej w Polsce na koniec pierwszego półrocza 2018 roku wyniosły 14,2 mln mkw., co oznacza, że w ostatnich dwóch latach powiększyły się o około 42 proc. Popyt brutto w pierwszej połowie 2018 roku sięgnął rekordowego poziomu 2,2 mln mkw., przyczyniając się do nieznacznego wzrostu czynszów. Obecnie najwyższe czynsze obowiązują w Warszawie i wahają się od 4,10 euro do 5,25 euro za 1 mkw. miesięcznie.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych na polskim rynku uległy kompresji o około 25 pb rok do roku i wahają się od około 5,15 proc. dla obiektów ultra-core wynajętych na długi okres pojedynczym i bardzo wiarygodnym najemcom, takim jak Amazon do około 6,40-6,75 proc. w przypadku parków logistycznych zajmowanych przez wielu najemców w największych hubach w Polsce. – Ze względu na dojrzałość największych rynków europejskich i niewystarczającą podaż odpowiednich produktów inwestycyjnych, inwestorzy poszukują możliwości lokowania kapitału na rynkach, które oferują wyższy poziom zwrotu z inwestycji oraz dostępność aktywów. Właśnie takie warunki do inwestowania oferuje Polska – przekonuje Tomasz Buras.

Oprac. R.O.