Polska Wrocław wygrywa dziesiąty Ranking Miast

Kryterium oceny przy wyborze zwycięzcy w badaniu prowadzonym przez PZFD jest czas wydawania decyzji o warunkach zabudowy w połączeniu z pokryciem miast planami zagospodarowania przestrzennego oraz czas uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Od tej edycji sprawdzana jest dodatkowo sprawność administracji w przypadku inwestycji biurowych i hotelowych, a ranking został rozszerzony na wszystkie miasta większe niż 100 tys. mieszkańców.

Jak wynika z tegorocznego zestawienia, 2019 rok okazał się być najgorszym w zakresie terminowości wydawania decyzji o warunkach zabudowy na przestrzeni ostatnich 3 lat. Szczególnie dotknięci opieszałością urzędów okazali się deweloperzy biurowi – w miastach wojewódzkich zaledwie jedna czwarta WZ-tek została wydana w przepisowym terminie. Równie źle sytuacja wygląda w przypadku pozwoleń na budowę – niewiele ponad połowa decyzji wydana została w terminie.

Rok 2019 odnotował spadek w terminowości wydawania decyzji w stosunku do 2018 roku, mimo braku znacznego wzrostu liczby wydawanych decyzji, która utrzymała się na podobnym poziomie. Podobnie jak w ubiegłych latach w danych widać znaczną dysproporcję między sprawnością wydawania decyzji WZ i PNB. Pozwolenia na budowę – mimo podobnej liczby rozstrzygnięć – są wydawane znacznie szybciej. Utrzymuje się więc wieloletnia prawidłowość, że bardziej kłopotliwa i czasochłonna jest część procesu inwestycyjno-budowlanego polegająca na przygotowaniu inwestycji i terenu niż uzyskanie samego pozwolenia na budowę. Fakt, że znaczna część rozstrzygnięć wydawana jest z przekroczeniem przepisowego terminu pokazuje, że skomplikowanie i czasochłonność procedur procesu inwestycyjno-budowlanego są kłopotliwe nawet dla urzędów. Ranking nie uwzględnia ponadto czasu, jaki inwestorzy muszą poświęcić na wiele innych decyzji i uzgodnień poprzedzających złożenie wniosków o wydanie decyzji WZ czy PNB – takich jak decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, podział nieruchomości czy uzyskanie warunków przyłączenia mediów – podkreśla Mateusz Stachewicz, prawnik z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, autor opracowania raportu.

W trakcie ogłoszenia wyników rankingu Katarzyna Kuniewicz, senior director, kierująca Zespołem Badań i Analiz Rynku Mieszkaniowego JLL, przedstawiła dynamikę zmian na rynku mieszkaniowym.

Nie ma wątpliwości, że liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów i ich zdolność do elastycznego uzupełniania podaży ma ogromny wpływ na cenę mieszkań i stabilność rynku mieszkaniowego. Doskonale widać to na przykładzie dwóch rynków, które znalazły się na początku i końcu stawki rankingu PZFD. W grudniu 2019 roku klienci zainteresowani zakupem mieszkania w liczącym 780 tys. mieszkańców Krakowie mogli wybierać spośród 7,5 tys. Lokali, podczas gdy w zamieszkanym przez 640 tys. osób Wrocławiu oferta wynosiła 10,1 tys. mieszkań. Oznacza to, że nowe mieszkanie mógł kupić jeden ze 104 mieszkańców Krakowa, podczas gdy we Wrocławiu ta relacja była znacznie bardziej korzystna i wynosiła 63. I tylko wśród tych, którzy w tych miastach już oficjalnie mieszkają. Nie może zatem dziwić, że to rynek krakowski okazał się w 2019 roku liderem wzrostów cen mieszkań na rynku pierwotnym. Średnie ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów wzrosły tu w ciągu roku o 16 proc. Dla porównania, w tym samym czasie na ponad dwukrotnie większym rynku warszawskim ‘zaledwie’ o 5 proc. – powiedziała Katarzyna Kuniewicz.

W X edycji Rankingu Miast I miejsce zajął Wrocław, na drugim miejscu uplasowała się Bydgoszcz, a na trzecim miejscu znalazł się Poznań. W trakcie konferencji miasta reprezentowane były przez Rafała Bruskiego, prezydenta Bydgoszczy, Jakuba Mazura, wiceprezydenta Wrocławia oraz Piotra Sobczaka, dyrektora Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania.

Najważniejsze konkluzje tegorocznej edycji Rankingu Miast:

• W miastach wojewódzkich w 2019 wydano w sumie ponad 1 tys. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczących wielorodzinnych inwestycji mieszkaniowych. Jedynie 10,53 proc. z nich zostało wydanych w ustawowym terminie – do 60 dni, co jest najsłabszym wynikiem od 2016 roku i przełamaniem tendencji poprawy sprawności urzędów w wydawaniu decyzji w ujęciu rok do roku. 42 proc. decyzji inwestorzy otrzymali w czasie od 61 do 180 dni. Ponad jedna na cztery decyzje (25,9 proc.) była procedowana dłużej niż 180 dni, ale krócej niż rok. Na 225 decyzji WZ – co stanowi 21,35 proc. tych rozstrzygnięć dla inwestycji mieszkaniowych w miastach wojewódzkich – należało czekać dłużej niż rok – w tym przedziale zanotowaliśmy więc wzrost o niemal 7 pkt. proc. w porównaniu z 2018 rokiem.
• W 2019 roku 25 proc. decyzji WZ dotyczących biur w miastach wojewódzkich zostało wydanych w terminie krótszym niż 60 dni. Ponad połowa została wydana w terminie od 61 do 180 dni. 9 proc. decyzji zostało wydanych w terminie 181 do 165 dni, a 14 proc. – w czasie dłuższym niż rok.
• W przypadku decyzji WZ dla inwestycji hotelowych: 15 proc. decyzji zostało wydanych w czasie nie dłuższym niż 60 dni. W czasie od 61 do 18 dni wydano 45% rozstrzygnięć. 29% decyzji zostało wydanych w czasie od 181 dni do roku. Dłużej niż rok trwało procedowanie 11 proc. decyzji.
• W zakresie inwestycji mieszkaniowych – żadnej ze stolic województw nie udało się wydać wszystkich decyzji WZ w przewidzianym przepisami terminie – do 60 dni. Najszybsza w tym przedmiocie okazała się Bydgoszcz, gdzie prawie 43 proc. rozstrzygnięć zostało wydanych w ustawowym czasie. Za nią plasują się Lublin (37,84 proc. decyzji wydanych w terminie) i Łódź (37,5 proc. decyzji wydanych w terminie).
• W sześciu miastach – Katowicach, Rzeszowie, Szczecinie, Toruniu, Zielonej Górze i Krakowie – żadnej decyzji WZ dla inwestycji mieszkaniowych nie udało się wydać w czasie do 60 dni.
• W przypadku inwestycji biurowych – najsprawniejszym miastem został Białystok, gdzie wszystkie decyzje WZ dla biur zostały wydane w czasie do 60 dni. Kolejne miejsce zajmują ex aequo: Gorzów Wielkopolski, Kielce i Lublin, gdzie dwie na trzy decyzje WZ dotyczące biur zostały wydane w przepisowym terminie.
• W przypadku WZ dla inwestycji hotelowych najszybsze w 2019 roku były Kielce – 60 proc. decyzji wydanych w terminie. Tuż za nimi znajdują się miasta Łódź oraz Lublin. Najdłużej na decyzję WZ dla inwestycji hotelowej w 2019 roku trzeba było czekać w Krakowie i Gdańsku.
• W 2019 roku 57 proc. decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji mieszkaniowych wydano w przepisowym terminie. Sytuacja wygląda lepiej niż w przypadku decyzji WZ, ale jest to spadek w stosunku do poprzedniego roku o ponad dziesięć punktów procentowych. Prawie jedna trzecia decyzji została wydana w terminie od 66 do 180 dni. Ponad 7 proc. decyzji zostało wydanych w czasie od 181 do 365 dni, a jedynie 3 proc. rozstrzygnięć zostało wydanych w czasie dłuższym niż rok.
• W przypadku inwestycji biurowych 56 proc. decyzji zostało wydanych w przepisowym terminie. 32 proc. – w czasie między 65 a 180 dni, 7 proc. w terminie od 181 do 365 dni, a na 5 proc. decyzji należało oczekiwać dłużej niż rok.
• Jeśli chodzi o hotele – 61 proc. decyzji miało czas oczekiwania nie dłuższy niż 65 dni. 23 proc. decyzji – od 66 do 180 dni. Na 15 proc. inwestorzy musieli oczekiwać od 181 do 365 dni, a 1 decyzja – co stanowi 1,6 proc. – została wydana w czasie przekraczającym rok.
• W 2019 roku najszybsze w zakresie wydawania decyzji PNB dla inwestycji mieszkaniowych okazały się Bydgoszcz i Poznań – wszystkie z nich zostały tam wydane w czasie nie dłuższym niż 65 dni. Za nimi uplasował się Wrocław z wynikiem 99 proc. decyzji pozwolenia na budowę wydanych w terminie. Najmniej wydanych w czasie nieprzekraczającym 65 dni zanotowano w Krakowie – niespełna 6 proc. wszystkich decyzji wydanych w tym mieście.
• W przypadku inwestycji biurowych w 2019 roku najsprawniejsze były miasta: Gorzów Wielkopolski, Opole, Poznań, Wrocław i Zielona Góra – wszystkie rozstrzygnięcia inwestorzy otrzymali w przepisowym czasie. Natomiast żadnej decyzji terminowo w tym przedmiocie nie wydały Kielce, Szczecin ani Toruń.
• W przypadku inwestycji hotelowych najsprawniejszą administracją mogą się poszczycić Łódź, Poznań, Rzeszów oraz Wrocław, gdzie wszystkie rozstrzygnięcia zostały wydane w przepisowym czasie.
• Ostatnim elementem, który podlegał badaniu, jest stopień pokrycia miast planami zagospodarowania przestrzennego. Dla badanych miast wojewódzkich przeciętnie ta wartość wyniosła 43,54%, co jest wzrostem o niewiele ponad 1 pkt. proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem.
• Najwyższą wartość osiągnął Kraków z 65,4 proc. pokrycia powierzchni miasta mpzp. Najniższa wartość wystąpiła w Rzeszowie – pokrytym planami w zaledwie 16,9 proc.

Spadek sprawności urzędów w 2019 roku, który nie był rokiem naznaczonym skutkami pandemii, każe rodzić także obawy o sprawność organów administracji w bieżącym roku, do podsumowań którego przystąpimy za kilka miesięcy – dodaje Mateusz Stachewicz.

Ranking miast tworzony jest w oparciu o dane przekazywane Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich przez organy administracji samorządowej w trybie dostępu do informacji publicznej.